偉業(yè)顧問北京融科橄欖城商業(yè)部分前期策劃報告

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1、3.1.5望京地區(qū)人均收入水平分析據(jù)統(tǒng)計，2004年北京市人均可支配收入為15637.8元。而望京地區(qū)居住人口中，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人員等職業(yè)身份的人士較多，因此望京地區(qū)的人均可支配性收入要高于北京市整體水平，這部分人也構(gòu)成了望京地區(qū)中、高檔樓盤以及中、高檔商業(yè)的主力消費客群。北京市2004年人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）7400.910960.814245.118454.529634.615637.8

2、數(shù)據(jù)來源《2004年北京市統(tǒng)計年鑒》望京地區(qū)人均可支配性收入調(diào)查統(tǒng)計對象低收入較低收入中間收入較高收入高收入平均水平人均可支配收入（元/人）84001200015000200003500019390所占比例10%15%25%30%20%100%數(shù)據(jù)來源《偉業(yè)指數(shù)》望京地區(qū)收入情況調(diào)查20%10%根據(jù)偉業(yè)指數(shù)對望京地區(qū)人均可支配性收入的調(diào)查結(jié)果顯15%示，望京地區(qū)較高收入以上的人數(shù)比例占到了50%，低收入與較低收入的比例僅占到25%，根據(jù)統(tǒng)計得出的望京地區(qū)人均可支配性收入為19390元/年，高出北京市平均水

3、平近24個百分點，說明望京地區(qū)的人均消費潛力還是十分巨大的。25%30%低收入較低收入中間收入較高收入高收入2004年各行業(yè)平均薪金水平調(diào)查行業(yè)律師企業(yè)管理者外企職工醫(yī)生記者文藝影視平均收入平均薪金（元/年）43632651895352429888348663286243326數(shù)據(jù)來源《中華英才網(wǎng)》備注：上表只是中華英才網(wǎng)根據(jù)網(wǎng)上調(diào)查得出的職業(yè)平均薪金水平，上述職業(yè)的實際收入水平要高于網(wǎng)上統(tǒng)計結(jié)果。根據(jù)對望京地區(qū)居住人口中職業(yè)身份較為顯著的六種職業(yè)薪金水平分析，估算出該區(qū)域高收入人群的平均薪金在43326

4、元/年左右。3.1.6望京地區(qū)人均受教育程度分析人均收入水平的高低與學(xué)歷基本呈正相關(guān)關(guān)系，并呈現(xiàn)高度相關(guān)的態(tài)勢。根據(jù)2004年對北京市人均收入以及學(xué)歷的對比分析，最低的為未上過學(xué)的薪金與學(xué)歷對比分析圖群體，他們的年人均可支配收入為9049.8元。收入最高的為研究生群體，人均可支配收入為23567.3元。根據(jù)中華英才網(wǎng)對各個學(xué)歷與薪金水平的對比分析，可以明顯的看出學(xué)歷與收入成正比例變化。望京地區(qū)樓盤的中高價位以及居住人口的身份特征，顯示出望京社區(qū)的居77896民收入水平相對要高一些，消費能力較其它地區(qū)稍高。

5、知識層次和職業(yè)層MBA次較高，平均受教育程度及人口的整體素質(zhì)要高于其它地區(qū)。67900碩士61803博士45438本科32027大專22099大專以下3.2交通分析望京地區(qū)位于北京市的東北部，以城市道路為界，周邊被兩條城市快速路和兩條高速公路共同圍合。北臨北五環(huán)路、南臨北四環(huán)路、東臨京順路和機場高速、西臨京承高速和輕軌13號線，這五條道路加一條軌道構(gòu)成了本案的交通基礎(chǔ)，排除道路出入口現(xiàn)狀及道路施工帶來的不利影響外，外部交通異常發(fā)達?？煞奖愕牡竭_首都機場、亞運村、中關(guān)村、CBD等主要區(qū)域。圖：望京位置圖3.

6、2.1望京區(qū)域整體交通狀況分析望京地區(qū)外部交通條件非常好，過去的交通瓶頸主要來自于內(nèi)外部的銜接上，體現(xiàn)在望京地區(qū)的出入口問題。根據(jù)規(guī)劃，望京地區(qū)共有11個出入口，其中6個主要出入口分別為望京西路——北四環(huán)、阜通東大街——北三環(huán)、廣順南大街——京順路、廣順北大街——北五環(huán)、利澤東街——北五環(huán)、湖光中街——亞運村，5個次要出入口分別為花家地街——京順路、利澤西街——辛店村路、望京街——京順路、廣澤路——北五環(huán)、南湖北路——北五環(huán)。目前，除阜通東大街、湖光中街、利澤西街和利澤東街的立交橋工程尚未完工外，其余各出

7、入口均已實現(xiàn)通車，望京住戶可自由選擇各節(jié)點，方便地進出望京。未來四座立交橋建成后，更可經(jīng)阜通東大街直達三元橋，經(jīng)湖光中街或利澤西街直達亞運村！注：紅色為主要出入節(jié)點，藍色為次要出入節(jié)點3.2.2未來規(guī)劃?阜通東大街正在修建跨越北四環(huán)的立交橋，未來將直接連通北三環(huán)的三元橋。該立交工程的完工將縮短望京地區(qū)與CBD的距離，加強望京地區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系。目前已打好部分橋墩，計劃年底或明年初投入使用。右圖：阜通東大街已修建好的橋墩下圖：湖光中街立交橋示意圖?湖光中街正在修建與京承高速、城鐵相交的大型全互通立交橋，在規(guī)劃

8、成府路與京承高速公路交會處新建由東向南的左轉(zhuǎn)定向匝道、由南向西及由北向東的苜蓿葉形匝道；同時，新建由北向西、由東向北及由西向南等三條右轉(zhuǎn)匝道；橋梁面積1.78萬平方米，立交占地面積為18萬平方米。?利澤西街正在修建橫跨京承高速立交橋，未來將與辛店村路連通，望京住戶駕車可直達亞運村。該立交橋工程的完工，將實現(xiàn)望京直達京承高速、亞運村和八達嶺高速，極大緩解望京地區(qū)的交通壓力。?利澤東街規(guī)劃修建與北五環(huán)相連的立交橋，該工程的完工將方