偉業(yè)顧問北京融科橄欖城商業(yè)部分前期策劃報(bào)告(原版) (3.pdf

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1、4.4.區(qū)域商業(yè)物業(yè)分析4.1市場(chǎng)區(qū)域界定的目的商業(yè)物業(yè)準(zhǔn)確、合理的界定商業(yè)區(qū)域的范圍，能夠?yàn)槠渥陨斫?jīng)營發(fā)展制定方向，把握整個(gè)商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展契機(jī)，能夠提取到項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)中的有效商業(yè)因素，以保證商業(yè)規(guī)劃依據(jù)的充分。項(xiàng)目界定目的具體如下：?合理、完善、實(shí)效的鎖定商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目所涉及的區(qū)域范圍?充分選取區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的針對(duì)性較強(qiáng)的參考樣本目標(biāo)?提煉區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的商業(yè)樣本所反映的狀況、特征?挖掘到項(xiàng)目商業(yè)區(qū)域市場(chǎng)切入點(diǎn)、空白點(diǎn)以及支撐點(diǎn)?為商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位規(guī)劃找到堅(jiān)實(shí)依據(jù)，奠定成功塑造的商業(yè)基礎(chǔ)4.2市場(chǎng)區(qū)域界定的原則對(duì)于商業(yè)物業(yè)

2、項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域的界定，應(yīng)遵循如下原則：?充分考慮商業(yè)物業(yè)自身發(fā)展所能夠達(dá)到的商業(yè)輻射范圍；?以消費(fèi)人群抵達(dá)商業(yè)物業(yè)可接受時(shí)間為標(biāo)準(zhǔn)；?在結(jié)合商業(yè)物業(yè)商業(yè)輻射范圍、人群的可接受時(shí)間的基礎(chǔ)上，科學(xué)分析商業(yè)物業(yè)有效交通動(dòng)線，并以此作為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)區(qū)域界定的基本標(biāo)準(zhǔn)。4.3本項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域界定4.3.1本項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域范圍本項(xiàng)目所處望京地區(qū)環(huán)境較為特殊，周邊為四條快速路（高速路）圍合，隔斷了人流車流，與外界的交流是通過6大5小共11個(gè)出入口完成。這就形成了此地區(qū)與市中心既相互聯(lián)系又各自獨(dú)立的特殊地位。所以說，對(duì)望京地區(qū)，我們不能用像對(duì)待其他

3、地區(qū)一樣的分析眼光來看待。它是一個(gè)“副都”，但同時(shí)又是一個(gè)大型社區(qū)，方圓在15平方公里左右，望京周邊比較近的地方?jīng)]有大型購物中心，居民消費(fèi)僅有望京區(qū)域內(nèi)部或較遠(yuǎn)的市區(qū)兩種選擇。區(qū)域內(nèi)路政配套設(shè)施基本完備，除各出入口附近外，內(nèi)部路網(wǎng)車流量不大，方便以步行、自行車、公交、三輪、私家車等方式進(jìn)行內(nèi)部溝通，形成一個(gè)完備的內(nèi)部循環(huán)系統(tǒng)。對(duì)于搭配合理的商業(yè)物業(yè)來說，其商圈范圍可擴(kuò)大至整個(gè)望京區(qū)域。本案的商業(yè)部分雖體量不大，但已不能用社區(qū)配套的眼光來看待，應(yīng)著眼于整個(gè)望京甚至更大區(qū)域。所以，經(jīng)綜合考慮，我們將本項(xiàng)目的市場(chǎng)區(qū)域范圍界定為：東-

4、京順路、機(jī)場(chǎng)高速；西-京承高速；南-北四環(huán)；北-北五環(huán)。4.3.2區(qū)域商業(yè)物業(yè)分析4.3.2.1商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀?商業(yè)總供應(yīng)量：目前望京區(qū)域總商業(yè)面積約30萬平方米；其中社區(qū)配套商業(yè)占主導(dǎo)地位，達(dá)到33%，建材家居和超市的比例分別為28%、24%，而綜合百貨只占到市場(chǎng)總體供應(yīng)量的10%左右；?業(yè)態(tài)組成：商業(yè)涉及業(yè)態(tài)有餐飲、娛樂、服裝、藥店、汽車、超市、美容美發(fā)、家政服務(wù)、金融、百貨商店、煙草和建材等；?商業(yè)分布：望京商業(yè)主要聚集在兩個(gè)板塊：南湖北路與湖光北街的金十字；廣順北大街沿線；?店面形式：大多數(shù)商業(yè)基本上屬于沿街分布形式，

5、較少有成規(guī)模集聚的。物業(yè)的面積只有少數(shù)超過100平方米；?商業(yè)檔次：這些現(xiàn)有物業(yè)的檔次普遍較低，布局比較分散，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃與管理，目前難以滿足該地區(qū)具有較高消費(fèi)需求的居民生活要求綜合百貨娛樂電器賣場(chǎng)社區(qū)配套10%4%1%33%超市24%建材家居28%社區(qū)配套建材家居超市綜合百貨娛樂電器賣場(chǎng)通過對(duì)望京商業(yè)面積及業(yè)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析發(fā)現(xiàn)，望京地區(qū)小規(guī)模商業(yè)的數(shù)量占總量的80％，而大型商業(yè)只占10%，社區(qū)商業(yè)是目前望京商業(yè)的主體。望京區(qū)域現(xiàn)有中高收入人群的高消費(fèi)需求，與望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)的業(yè)態(tài)組成形成了鮮明的對(duì)比，目前區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)種類和

6、檔次遠(yuǎn)不能滿足區(qū)域內(nèi)部主流消費(fèi)群體的商業(yè)消費(fèi)需求。4.3.2.2區(qū)域內(nèi)各主要街區(qū)臨街商業(yè)供應(yīng)量列表街區(qū)名稱商業(yè)面積（m2）街區(qū)名稱商業(yè)面積（m2）花家地街8700望京街6500南湖南路與南湖北路33000阜通東大街與阜通西大街3250廣順南大街與廣順北大街19700河蔭中路16003500033000300002500019700200001500087001000065003250160050000南湖南路與南湖北路廣順南大街與廣順北大街花家地街望京街阜通東大街與阜通西大街河蔭中路4.3.2.3重點(diǎn)街區(qū)商業(yè)物業(yè)規(guī)劃形式分析根

7、據(jù)實(shí)地調(diào)研結(jié)果，望京地區(qū)主要物業(yè)形式為臨街商業(yè)，較少有成規(guī)模集聚的，且基本以生活配套的小型商業(yè)為主。社區(qū)周邊超市和餐飲分布比較均勻，大型購物場(chǎng)所和休閑娛樂設(shè)施較為缺乏。從分布來看，望京區(qū)域的商業(yè)主要集中在兩個(gè)區(qū)域：一個(gè)是南湖北路與湖光北街交匯的金十字街；另一個(gè)是廣順北大街沿線。?廣順大街：沿廣順大街分布的多為近幾年的樓盤，象大西洋新城、望京西園、夏都家園、星源國際等，這些樓盤在設(shè)計(jì)時(shí)大都考慮了商業(yè)配套的問題，除了有大量的餐飲和部分娛樂設(shè)施外，沿街的商業(yè)物業(yè)大多為社區(qū)配套。?花家地街：包括花家地北里小區(qū)、花家地西里小區(qū)和花家地小

8、區(qū)，完全沒有商業(yè)配套設(shè)計(jì)，某些臨街住宅被改建或改造成臨街商鋪對(duì)外出租，主要為本小區(qū)服務(wù)，屬內(nèi)向型商業(yè)配套?；业亟帜承┬^(qū)或辦公單位臨街的部分建設(shè)了一些門臉房，形成了本地區(qū)主要的商業(yè)建筑，物業(yè)形態(tài)大多為一層或二層建筑，絕大部分的商業(yè)物業(yè)都位于這些門臉房中?；业亟值闹饕虡I(yè)形