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《仲量聯(lián)行徐州新沂博達項目最高最好用途研究終期報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、致江蘇國信地產(chǎn)徐州新沂博達項目最高最好用途研究終期報告2008年6月免責申明就我們所知，我們在研究過程中所依據(jù)的資料和信息是準確和有效的。但是，一旦我們所依據(jù)的基本假設(shè)有所改變，我們的推薦和建議也將隨之而變。下列因素將可能導(dǎo)致我們的基本假設(shè)發(fā)生變化：新的政府法令公司政策的變化對新沂房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生影響的社會、經(jīng)濟、政治改革和重要事件等我們在此強調(diào)仲量聯(lián)行的任務(wù)只局限于提供詳細的物業(yè)顧問和市場建議，我們的研究不包括任何法律和稅務(wù)議題。這份報告僅為貴方使用，具有保密性。我們不對任何第三方承擔任何責任，同時，未經(jīng)我方事前的書面同意，本報
2、告的全部或任何部分不得在任何文件、聲明中發(fā)表或與第三方交流。我們在此強調(diào)，對于未來需求、商業(yè)趨勢、物業(yè)價格、租金和吸納量的估計是對未知事物的估計，這些估計應(yīng)該被認為是對未來可能發(fā)生事物的預(yù)示性的評估，而非完全確定的事實。對這些主要因素作出預(yù)測的過程包含了許多對外界因素非常敏感的變量，任何改變都可能極大地影響該報告的結(jié)果，我們在此提請貴方注意。該報告的結(jié)論絕不代表常規(guī)意義上的物業(yè)估價。物業(yè)的市場價值受到諸多因素的影響，例如場地特性、開發(fā)項目性質(zhì)、質(zhì)量和條件、可比銷售、市場趨勢、收益、競爭、規(guī)劃和設(shè)計、產(chǎn)權(quán)的抵押、限制和其他障礙等等。該報告并
3、沒有包括上述這些因素。因此，我們認為該報告中的分析只是預(yù)示性的，而非一份完整的估價報告。對于貴方或任何第三方在融資、購買、出讓或出租等交易中因使用該報告中的財務(wù)分析而引起的任何損失和損害，我們不承擔任何責任。2目錄一一、一、、中期報告要點回顧、中期報告要點回顧444二二、二、、市場定位及目標客戶、市場定位及目標客戶777三三、三、、開發(fā)建議、開發(fā)建議181818四四、四、、已建成項目開發(fā)建議、已建成項目開發(fā)建議717171五五、五、、財務(wù)分析、財務(wù)分析8080803一一、一、、中期報告要點回顧、中期報告要點回顧4中期報告要點回顧?2001
4、年現(xiàn)代商城的開盤，標志著新沂住宅產(chǎn)品市場化的開始。?新沂住宅市場主要可分為三個片區(qū)：成熟的主城區(qū)區(qū)區(qū)、新興的區(qū)城南新區(qū)以及充滿希望的河?xùn)|片區(qū)。?從現(xiàn)有供應(yīng)情況來看，主要項目都集中在主城區(qū)，該區(qū)域的配套設(shè)施、居住氛圍也是最為成熟的。?從未來供應(yīng)來看，由于未來市政府可能要南遷，以及錫沂工業(yè)園區(qū)入駐沭河以東區(qū)域，目前整個新沂主城區(qū)市區(qū)正在開始進行向南向東的延伸發(fā)展。河?xùn)|?需求方面，在2003-2006年期間，新沂住宅市場基本片區(qū)保持供需平衡，但從去年第四季度開始，市場開始陷入觀望階段。?從客戶情況來看，目前仍舊以本地人為主，同時也有少量來自外省
5、市的投資客戶。近一年來，借助于城市化的高速進程，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城買房的人群也開始有增多的趨勢。城南新區(qū)5中期報告要點回顧住宅供需面積及售價分析圖?從新沂市房產(chǎn)管理局，我們獲知全市歷年商品房銷售均萬平方米元元元/元///平方米平方米503000價走勢大致如右圖所示。該價格并未統(tǒng)計周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房屋價格。4025002000?新沂當?shù)氐谝粋€較具代表性的商品房項目是現(xiàn)代商城，301500其在2001年的銷售價格約為每平方米800元左右。201000?從2003-2005年期間，新沂的房價一直呈穩(wěn)步增長的態(tài)10500勢。從2006年開始，新沂的住宅市場開
6、始了一個持續(xù)近00一年半的高速發(fā)展期。在這個階段，當?shù)刭I房的需求較20032004200520062007為旺盛，而周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它縣市前來投資的人群也有效供應(yīng)量需求量銷售均價推動了房價的上漲。在2006年，銷售單價已逼近了每平方米2,000元。住宅銷售價格及其增長情況分析圖元元元/元///平方米平方米?從2007年下半年開始，住宅市場進入調(diào)整期。鑒于之前3,00035%一年半的房價增長較快，部分購房者開始進入了觀望30%2,500期，房價的增長也進入了一個較為平緩的階段。25%2,000?由于新沂的住宅起步較晚，經(jīng)歷了2006和2007的
7、爆發(fā)性20%1,500增長，因而這四年的房價復(fù)合增長率已高達27%。目2,43815%1,0001,946前，主城區(qū)樓盤的銷售均價已經(jīng)突破每平方米2,600元，10%1,3721,157最高的項目公寓價格已經(jīng)突破單價3,000元。5009435%00%20032004200520062007數(shù)據(jù)來源：新沂市房地局銷售均價增長率6二二、二、、市場定位及目標客戶、市場定位及目標客戶7項目SWOT分析新沂經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動大量高素項目緊靠黃墩河，具有良好的生質(zhì)消費群體對高品質(zhì)居住生活的需態(tài)景觀優(yōu)勢，是低密度高端住宅求；的首選之地；高起點的
8、區(qū)域規(guī)劃；本項目東面的錫沂工業(yè)園區(qū)嚴格基礎(chǔ)設(shè)施和交通設(shè)施配套的改善將控制有污染的企業(yè)入住，從而保進一步增強區(qū)域競爭力；證環(huán)境不受污染；未來本項目西側(cè)為規(guī)劃中的沭東項目機會錫沂工業(yè)園是新
