仲量聯(lián)行武漢保利文化廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)最高最好用途研究終期報(bào)告

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1、致保利華中實(shí)業(yè)發(fā)展總公司武漢保利文化廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)最高最好用途研究終期報(bào)告二OO六年一月0內(nèi)容提要I.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀政策背景II.辦公樓開(kāi)發(fā)建議III.高星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)建議IV.酒店式公寓開(kāi)發(fā)建議V.零售開(kāi)發(fā)建議VI.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合分析VII.示意性財(cái)務(wù)分析VIII.結(jié)論與建議1I項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的宏觀政策背景2中部地區(qū)的發(fā)展地位要促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。要積極推進(jìn)西部大開(kāi)發(fā)，有效發(fā)揮中部地區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)，支持中西部地區(qū)加快改革發(fā)展，振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地，鼓勵(lì)有條件的東部地區(qū)率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，逐步形成東、中、西部經(jīng)濟(jì)互聯(lián)互動(dòng)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局?！醒虢?jīng)濟(jì)工作會(huì)議3投資西進(jìn)–中國(guó)經(jīng)

2、濟(jì)發(fā)展的新前沿渤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)?中國(guó)行政中心?科學(xué)技術(shù)中心?高等教育強(qiáng)區(qū)?文化旅游?2008奧林匹克渤海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)長(zhǎng)江三角洲?金融中心?發(fā)達(dá)的城市網(wǎng)絡(luò)長(zhǎng)江?浦東新區(qū)的帶動(dòng)效應(yīng)三角洲?高等教育強(qiáng)區(qū)?2010世博會(huì)珠江珠江三角洲三角洲?貿(mào)易中心?制造業(yè)中心?深圳/珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)?旅游業(yè)4東部、西部與中部發(fā)展現(xiàn)狀比較西部地區(qū)：城市群中心輻射作用西部大開(kāi)發(fā)政策推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?成都、重慶總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)于武漢?房地產(chǎn)投資2000年后迅速超過(guò)武漢?對(duì)外資吸引力依然有限武漢經(jīng)濟(jì)東部地區(qū)：?中部地區(qū)居于領(lǐng)先地位經(jīng)濟(jì)發(fā)展受惠于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈?投資吸引力在中西部地區(qū)明顯?零售業(yè)最具競(jìng)爭(zhēng)力?蘇州市整體經(jīng)濟(jì)

3、明顯超越武漢?外資主要目標(biāo)區(qū)域，蘇州尤為明顯?房地產(chǎn)投資近兩年增長(zhǎng)快速5中部與西部開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)政策比較西部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略主要政策中部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略：?增加資金投入—特別是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和能源項(xiàng)?盡管中央已把促進(jìn)中部地區(qū)崛起提升到了國(guó)家目的投入戰(zhàn)略層面，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)“實(shí)施中部崛起將主?改善投資環(huán)境—包括稅收優(yōu)惠及土地與礦產(chǎn)要依靠中部自身的力量，國(guó)家主要是起到‘促的優(yōu)惠政策進(jìn)’的作用”，這與國(guó)家對(duì)東部、西部開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)?擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放—特別在于擴(kuò)大服務(wù)貿(mào)易領(lǐng)域略有本質(zhì)性的區(qū)別；對(duì)外開(kāi)放，包括允許外資銀行逐步經(jīng)營(yíng)人民?中部地區(qū)缺乏各類優(yōu)惠政策和資金投入；比如幣業(yè)務(wù)目前東部、西部和東北地區(qū)企業(yè)所得稅大都降?

4、發(fā)展科技教育—各類科技經(jīng)費(fèi)向西部地區(qū)傾斜到15％，而中部六省仍高達(dá)33％；中部開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略缺乏實(shí)施政策6中西部地區(qū)發(fā)展的代表城市北京重慶上海武漢?重慶于1997年被立為第四個(gè)直轄市，領(lǐng)跑西部大開(kāi)發(fā)?武漢以“九省通衢”的優(yōu)勢(shì)成為中部崛起的焦點(diǎn)廣州7可比城市發(fā)展分析——重慶重慶自1997年成為中西部第一個(gè)直轄市，作為西部大?城市定位—長(zhǎng)江中上游中心城市開(kāi)發(fā)的直接受益城市，重慶的經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?戰(zhàn)略目標(biāo)—再造兩個(gè)重慶工業(yè)對(duì)武漢未來(lái)的前景判斷有重要借鑒意義。?重慶CBD—輻射長(zhǎng)江上游和西南地區(qū)的區(qū)域商務(wù)中心?西部金融中心—新世紀(jì)基金管理公司重慶簡(jiǎn)介的設(shè)立?中國(guó)四大直轄市之一，面積

5、8.24萬(wàn)平方公里，戶籍人口3,144萬(wàn)人；?2004年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2,665億元人民幣，同比增長(zhǎng)12.2%；?2004年合同利用外資總額6.66億美元，新簽訂利用外資項(xiàng)目281個(gè)；?2004年社會(huì)消費(fèi)品零售總額為955億元人民幣，同比增長(zhǎng)14.3%；?2004年房地產(chǎn)投資達(dá)到393億元人民幣，同比增長(zhǎng)19.9%。資料來(lái)源：2004年重慶市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)8可比城市發(fā)展分析——重慶經(jīng)濟(jì)重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率15%?1997年前后，重慶國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率與全國(guó)中國(guó)重慶水平相比，差距并沒(méi)有顯著區(qū)別?區(qū)別于其他中西部主要省會(huì)城市，重慶實(shí)際利10%用外資水平整體來(lái)說(shuō)有

6、所下降?社會(huì)消費(fèi)品零售總額保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度與其他城市基本一致5%19941995199619971998199920002001200220032004政策對(duì)城市的發(fā)展在中合同利用外資水平（億美元）社會(huì)消費(fèi)品零售總額（人民幣億元）短期的作用有限209008001570060050010400300520010000199819992000200120022003199819992000200120022003武漢市長(zhǎng)沙市鄭州市西安市成都市重慶市武漢市長(zhǎng)沙市鄭州市西安市成都市重慶市9可比城市發(fā)展分析——重慶房地產(chǎn)重慶市房地產(chǎn)銷售價(jià)格(元/平米)住宅平均售價(jià)辦公平均售價(jià)?

7、1997年至2001年間，重慶住宅銷售價(jià)格的復(fù)合增長(zhǎng)3000率為2.3%，辦公樓為11.3%；住宅銷售面積的復(fù)合增2500長(zhǎng)率為31.6%，辦公樓為15.1%；2000?2000年至2003年間，重慶住宅銷售價(jià)格的復(fù)合增長(zhǎng)率為7%，而武漢為5.4%；1500?1998年至2003年間，重慶房地產(chǎn)投資的復(fù)合增長(zhǎng)率1000達(dá)20%以上，在中西部主要省會(huì)城市中處于中上水平5000中西部部分城市房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率比較199519961997199819992000200120022003200450%40%?自1997年以