論地役權(quán)的時(shí)代性展開

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1、論地役權(quán)的時(shí)代性展開關(guān)鍵詞:地役權(quán)；衡平法；地役權(quán)；社區(qū)業(yè)主私搭濫建；物權(quán)法內(nèi)容提要:“公地耕作制度”被席卷而來的大規(guī)模圈地運(yùn)動(dòng)所擊碎，農(nóng)村土地的私有化造就了英美普通法上的地役權(quán)制度；而美國(guó)19世紀(jì)末工業(yè)發(fā)展給城市帶來的繁榮又造就了以規(guī)范土地開發(fā)利用為目的的衡平法地役權(quán)，致此構(gòu)成美國(guó)現(xiàn)今財(cái)產(chǎn)法上的地役權(quán)體系。我國(guó)各種類型商品房大規(guī)模開發(fā)呈現(xiàn)出商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的時(shí)代趨勢(shì)和潮流，與潮流相伴而生的不動(dòng)產(chǎn)所有人、利用人相互間的利益沖突非傳統(tǒng)的建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)、妨害配出請(qǐng)求權(quán)、地役權(quán)能夠予以調(diào)整。借鑒美國(guó)的衡平法地役權(quán)制度，對(duì)我國(guó)物權(quán)法的地役權(quán)做時(shí)代性展開，不僅可以解決社區(qū)

2、業(yè)主私搭濫建行為引發(fā)的利益沖突，還可以用于制約公權(quán)力的濫用、牽制開發(fā)商依開發(fā)規(guī)劃履行合同。一、地役權(quán)展開的時(shí)代要求商品房大規(guī)模開發(fā)是經(jīng)濟(jì)體制改革后，商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的時(shí)代趨勢(shì)和潮流。與這一時(shí)代潮流相伴而生的是不同價(jià)值觀的業(yè)主之間激烈的利益沖突，這種沖突在別墅小區(qū)表現(xiàn)得尤為激烈。在公房里壓抑許久的人性私欲和占有欲，終于在商品房社區(qū)，尤其是在別墅小區(qū)內(nèi)得到了張揚(yáng)。膨大的私欲促使業(yè)主們大興土木、私搭濫建—修建地下室、擴(kuò)建房屋、改變房屋外觀、封閉院落……19各大中城市的別墅小區(qū)現(xiàn)均已成為私搭濫建的重災(zāi)區(qū)。與此形成強(qiáng)烈反差的是另一些業(yè)主們對(duì)高檔豪華社區(qū)優(yōu)雅環(huán)境和景觀的追求向往，他們

3、為了維護(hù)園區(qū)的整體美觀，制止私搭濫建行為。于是在業(yè)主之間產(chǎn)生了不可調(diào)和的矛盾沖突。以別墅小區(qū)私搭濫建為關(guān)鍵詞點(diǎn)擊百度，無數(shù)條鮮例便展現(xiàn)在眼前。北京市順義區(qū)人民法院后沙峪法庭法官魏志堅(jiān)在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說：“別墅業(yè)主私搭亂建的現(xiàn)象目前愈演愈烈，由此導(dǎo)致的糾紛頻發(fā)?！盵1]然而，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）及此后最高人民法院于2009年3月經(jīng)審判委員會(huì)第1484次會(huì)議通過的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律的若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），雖然對(duì)于解決大規(guī)模商品房開發(fā)帶來的小區(qū)業(yè)主之間的權(quán)益紛爭(zhēng)給出一定界限標(biāo)尺，但由于立法者

4、著眼點(diǎn)過度聚焦在公寓大廈，別墅小區(qū)內(nèi)私搭濫建行為而引發(fā)的權(quán)益紛爭(zhēng)卻成為法律的盲點(diǎn)。（一）別墅小區(qū)私搭濫建行為難以由建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)則調(diào)整我國(guó)《物權(quán)法》第六章71條、77條、83條，《解釋》第10條、11條、14條、15條等條款均為對(duì)業(yè)主私搭濫建行為的調(diào)整規(guī)制條款。但現(xiàn)行法諸多條款，僅限于對(duì)公寓大廈業(yè)主之間權(quán)益之爭(zhēng)的調(diào)整。1．從條款的性質(zhì)上看上述條款的適用具有局限性上述定位于建筑物區(qū)分所有權(quán)名下所有條款性質(zhì)均為法律規(guī)則。法律“規(guī)則指具體權(quán)利義務(wù)以及具體法律后果的準(zhǔn)則”19。[2]它具有嚴(yán)密的邏輯結(jié)構(gòu)，有嚴(yán)格的適用條件和適用的法律后果，它不是法官行使自由裁量權(quán)的依據(jù)，也不是法律漏

5、洞的補(bǔ)充手段。因而不具有普遍的指導(dǎo)意義和廣泛的適用性。建筑物區(qū)分所有權(quán)與房屋一般所有權(quán)是不同的兩種所有權(quán)。前者是一種集合性權(quán)利，包括三項(xiàng)內(nèi)容：各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有權(quán)、對(duì)建筑物共有部分所享有共有權(quán)，以及基于共有關(guān)系而產(chǎn)生的共同管理權(quán)，這三項(xiàng)內(nèi)容具有整體性和不可分性。[3]上述條款定位于建筑物所有權(quán)項(xiàng)下，又因?yàn)槠湫再|(zhì)為法律規(guī)則，而且至今為止沒有任何條文規(guī)定上述條款可以適用于別墅小區(qū)房屋所有權(quán)。因此，這些規(guī)則具有嚴(yán)格的適用空間，法官不可以、也沒有權(quán)利將這些建筑物區(qū)分所有權(quán)項(xiàng)下的調(diào)整規(guī)則擴(kuò)張適用于別墅房屋所有權(quán)。2．從條款的內(nèi)容上看規(guī)則適用具有局限性精讀上述條款，

6、會(huì)發(fā)現(xiàn)所有條款實(shí)際上均以建筑物的不可分性以及建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)為基礎(chǔ)。第一，《物權(quán)法》第六章第71條“業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。”只有在建筑物不可分的情況下，業(yè)主的私搭濫建行為方有危及建筑物安全、損害他人所有權(quán)利益的可能，他人方可以此為據(jù)行使權(quán)利。別墅小區(qū)業(yè)主私搭濫建即便危及建筑物的安全，也與其他業(yè)主無關(guān)，其他業(yè)主無此主張權(quán)。第二，《解釋》第14條“建設(shè)單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，權(quán)利人請(qǐng)求排除妨害、恢復(fù)原狀、確認(rèn)處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持?！?9此條顯然是對(duì)共有權(quán)的

7、侵犯，對(duì)業(yè)主在私家花園的私搭濫建行為沒有規(guī)范意義。第三，《解釋》第15條將業(yè)主違反法律、法規(guī)、國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定而實(shí)施的四種行為認(rèn)定為物權(quán)法第83條第二款所稱的其他“損害他人合法權(quán)益的行為“。但四種行為，無一不是對(duì)建筑物所有權(quán)中共有權(quán)的侵犯。該條第一項(xiàng)：“損害房屋承重結(jié)構(gòu)，損害或者違章使用電力、燃?xì)?、消防設(shè)施，在建筑物內(nèi)放置危險(xiǎn)、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；”在別墅小區(qū)業(yè)主實(shí)施的危及建筑物安全的行為不構(gòu)成對(duì)他人利益的