青島開發(fā)區(qū)江山路項(xiàng)目營銷推廣提報(bào)

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1、20122012-10-10-24-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com營銷目標(biāo)理解天璽置業(yè)地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)質(zhì)品牌的軟著陸天璽置業(yè)第一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，承載著“天璽置業(yè)”立足行業(yè)，長遠(yuǎn)發(fā)展的歷史使命，其戰(zhàn)略意義非凡！項(xiàng)目先期現(xiàn)金流和后期利潤的獲取對(duì)項(xiàng)目營銷而言，在先期實(shí)現(xiàn)一定的現(xiàn)金流以保證項(xiàng)目開發(fā)所需的資金是必須實(shí)現(xiàn)的規(guī)定動(dòng)作，同時(shí)，開發(fā)企業(yè)也需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)營利潤！非活躍市場(chǎng)、半成熟區(qū)域項(xiàng)目所在區(qū)域并非成熟區(qū)域是項(xiàng)目面臨的首要抗性，在這個(gè)種形勢(shì)下，如何整合各方資源，精準(zhǔn)尋找目標(biāo)客戶，成為重要的營銷任務(wù)。2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc0

2、1.comSWOT分析及營銷模型深耕區(qū)域價(jià)值優(yōu)勢(shì)（S）：可以重點(diǎn)發(fā)揮的強(qiáng)化產(chǎn)品價(jià)值區(qū)位優(yōu)勢(shì)：江山中路，城市主干道；塑造品牌價(jià)值產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：綜合體項(xiàng)目，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。威脅（T）：必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)區(qū)域價(jià)值延伸：西海岸規(guī)劃、港口經(jīng)濟(jì)、新城區(qū)；市場(chǎng)大勢(shì)：宏觀政策的不確定性，可能導(dǎo)致市場(chǎng)公園地產(chǎn)：與城市公園為鄰的先天優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入持續(xù)低迷期；機(jī)會(huì)（O）：可以充分借力的區(qū)域?qū)κ郑何骱０禖BD的分流，項(xiàng)目所在區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍較弱拉低區(qū)域形象。劣勢(shì)（W）：纏繞左右的不確定因素突破區(qū)域價(jià)值區(qū)域價(jià)值的認(rèn)知：前灣港區(qū)域的商務(wù)、商業(yè)價(jià)值尚不明朗，擺脫區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)需要市場(chǎng)檢驗(yàn)；把控市

3、場(chǎng)大勢(shì)價(jià)格支撐：西海岸市場(chǎng)整體價(jià)格偏高，市場(chǎng)承受力仍需考驗(yàn)。2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com通過前期溝通，我行深知，目前貴司最亟需解決之問題為項(xiàng)目總體定位及營銷推廣策略，誠然，我行認(rèn)為本案最核心的營銷目標(biāo)是如何給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的定位，并塑造符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)理想的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益：項(xiàng)目總體定位如何準(zhǔn)確定位項(xiàng)目以符合區(qū)域價(jià)值并引領(lǐng)需求？推廣策略定位如何從現(xiàn)有的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中突圍并建立自己的標(biāo)準(zhǔn)？銷售策略如何設(shè)定有效的營銷策略及手段激活購買力實(shí)現(xiàn)收益？2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com項(xiàng)目定位建議2012-

4、10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com項(xiàng)目產(chǎn)品認(rèn)知建筑面積占地上建筑（㎡）面積比例（%）占地面積11533總建筑面積74412地上60400地下14012其中商業(yè)約1040017.19%公寓約790013.08%寫字樓約1240020.50%住宅2980049.26%容積率5.24綠化率23.00%停車位334從上表可見，本案業(yè)態(tài)構(gòu)成以住宅為主，商業(yè)、酒店公寓、商務(wù)辦公為輔。2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com定位原則將項(xiàng)目打造成住宅、商業(yè)、酒店公寓、寫字樓四者相融合的精致城市綜合體項(xiàng)目?市場(chǎng)占位原則，樹立企業(yè)品牌；?戰(zhàn)

5、略導(dǎo)向性原則；?產(chǎn)品類型優(yōu)勢(shì)原則；?客戶導(dǎo)向原則。2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com綜合體概念界定都市綜合體從功能業(yè)態(tài)定義包括五種產(chǎn)品形態(tài)，即酒店、寫字樓、商業(yè)、公寓和住宅。國外稱之為HOPSCA，即Hotel（酒店）、Office（寫字樓）、Park（公園）、Shoppingmall（購物中心）、Convention（會(huì)議中心、會(huì)展中心）和Apartment（公寓）。城市綜合體內(nèi)部功能生態(tài)鏈都市綜合體通過各種功能綜合互補(bǔ)，建立相互依存的價(jià)值關(guān)系，從而使它能夠適應(yīng)不同時(shí)段的城市多樣化生活，通過多種功能空間有機(jī)組合達(dá)到增值的效果

6、。配套商業(yè)酒店高端人群酒店人穩(wěn)零補(bǔ)中商業(yè)確定檔次群定售充長配套/人流高餐期增質(zhì)飲居值消費(fèi)配住籌寫字樓套碼住宅樹立形象人流/現(xiàn)金流寫字居住需求住宅樓配套2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com項(xiàng)目總體定位江山中路，菁英們的完美生活！——江山中路/精致型/城市綜合體?江山中路：直接表明項(xiàng)目位置，指出位置優(yōu)勢(shì)；?菁英：直接號(hào)召項(xiàng)目的主要目標(biāo)客群（中高收入的行業(yè)菁英）；?完美生活：項(xiàng)目包含商業(yè)、酒店、公寓、寫字樓，自身配套極其優(yōu)越，便利性極強(qiáng)；?城市綜合體：突出項(xiàng)目的綜合優(yōu)勢(shì)，以增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，弱化單一業(yè)態(tài)之不足。2012-10-24房地產(chǎn)

7、智庫www.fdc01.com項(xiàng)目總體定位—核心競(jìng)爭(zhēng)力完美的生活功能配套！江山中路，精致綜合體！2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.com住宅部分市場(chǎng)/客群定位江山中路，完美生活！完美家！?因項(xiàng)目地處江山中路，前灣港區(qū)域，項(xiàng)目周邊以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，住宅項(xiàng)目數(shù)量量少、檔次不高，因此，在住宅部分市場(chǎng)定位中，我行建議突出項(xiàng)目“完美生活”氛圍，及“完美家”的感覺；?項(xiàng)目總體屬于精致型城市綜合體，同時(shí)具備商業(yè)、寫字樓及酒店式公寓等豐富的業(yè)態(tài)構(gòu)成，更能突顯住宅部分在坐享豐盛便捷所構(gòu)建的完美生活。2012-10-24房地產(chǎn)智庫www.fdc01.co

8、m住宅部分市場(chǎng)/客群定位自住型客戶為主，投資及商住需求為輔?因項(xiàng)目戶型面積適中、總價(jià)可控，通過我行對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向調(diào)查可以