戴德梁行2003～2004年深圳非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析

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1、2003～2004年深圳非住宅物業(yè)市場(chǎng)分析戴德梁行房地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司【摘要】深圳2003年所表現(xiàn)的一系列經(jīng)濟(jì)及政策因素，非典爆發(fā)、CEPA的簽署及實(shí)施、會(huì)展經(jīng)濟(jì)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的活躍等都對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)的總體走向帶來一定的影響。通過對(duì)2003年深圳辦公樓市場(chǎng)的供給、需求及深、京、滬、穗四大城市甲級(jí)辦公樓的市場(chǎng)狀況等方面分析，2003年深圳辦公樓市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下特征：1.供應(yīng)量放大，主要集中在中心區(qū)；2.需求依然旺盛，但增長(zhǎng)速度放緩；3.銷售熱點(diǎn)在福田，租賃熱點(diǎn)在羅湖以及南山高新科技園區(qū)；4.區(qū)域功能分工逐漸顯露。預(yù)計(jì)2004

2、年辦公樓供應(yīng)量短期內(nèi)保持較高水平，長(zhǎng)期將大大放緩，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在深圳辦公樓客戶中繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，辦公樓的整體素質(zhì)也將繼續(xù)提升。2003年商業(yè)用房市場(chǎng)供給呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，但銷售面積自1999年以來首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格基本保持平穩(wěn)。人民南—國(guó)貿(mào)商圈、東門商圈、華強(qiáng)北商圈、福田中心區(qū)商圈、南油—南新商圈、華僑城商業(yè)區(qū)及寶安、龍崗兩區(qū)都出現(xiàn)新的市場(chǎng)熱點(diǎn)。預(yù)測(cè)2004年深圳商業(yè)用房將呈現(xiàn)出以下發(fā)展前景：1.短期內(nèi)供給量繼續(xù)維持在較高水平，南山、龍崗是主要供給區(qū)域；2.銷售市場(chǎng)供需缺口顯著，龍崗區(qū)出現(xiàn)較大面積的空置

3、；3.商鋪產(chǎn)權(quán)購(gòu)買轉(zhuǎn)向租賃或長(zhǎng)期租賃；4.地鐵線路開通將為沿線商用物業(yè)帶來新鮮血液。近年，在全國(guó)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)下，深圳各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速發(fā)展，并于2003年制定了建設(shè)為現(xiàn)代化中心城市和國(guó)際化城市的新定位，深圳站在了新的起跑線上。作為與城市建設(shè)及城市經(jīng)濟(jì)狀況相輔相成的非住宅物業(yè)，除了具有為各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供場(chǎng)所的功能以外，同時(shí)還具有反映城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)水平的作用，其產(chǎn)生的效益會(huì)反作用于城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。本專題在《2002～2003年深圳房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》的基礎(chǔ)上，將主要分析2003年非住宅物業(yè)市場(chǎng)（指辦公樓和商業(yè)用房市場(chǎng)）的動(dòng)態(tài)，

4、以及對(duì)2004年市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)進(jìn)行展望。一、辦公樓市場(chǎng)回顧深圳2003年所表現(xiàn)的一系列經(jīng)濟(jì)及政策因素，對(duì)辦公樓市場(chǎng)的總體走向都帶來或多或少的影響，以下將從辦公樓市場(chǎng)的供給、需求等方面對(duì)深圳辦公樓市場(chǎng)2003年的發(fā)展作一分析。其中通過分析深圳高檔（甲級(jí)）辦公樓市場(chǎng)狀況，以及對(duì)比分析深、京、滬、穗四大城市甲級(jí)辦公樓的市場(chǎng)狀況，對(duì)定位為現(xiàn)代化中心城市和國(guó)際化城市背景下的深圳辦公樓市場(chǎng)的特征分析及走向進(jìn)行總結(jié)。（一）2003年深圳辦公樓市場(chǎng)總體狀況分析1.2003年深圳辦公樓市場(chǎng)供需狀況分析（1）供應(yīng)狀況2003年深圳對(duì)國(guó)有土地使用

5、權(quán)出讓的規(guī)模進(jìn)行調(diào)控，整體出讓計(jì)劃控制在11.5平方千米左右，較2002年同比減少48%。在此背景下，深圳2003年前三季度辦公樓用地僅出讓7.79萬平方米，同比大幅下降，并且其中主要為非商品辦公樓用地。從深圳歷年辦公樓開發(fā)投資額情況看出，2002年深圳的辦公樓投資出現(xiàn)繼2000年以來較大幅度的上漲，辦公樓市場(chǎng)逐漸走向復(fù)蘇，2003年開發(fā)商對(duì)辦公樓投資保持一定的熱度，其增長(zhǎng)幅度相比2002年有所回落，市場(chǎng)發(fā)展顯得更為理性。同時(shí)，結(jié)合辦公樓歷年新開工面積及竣工面積的增長(zhǎng)率速度，可看出近年來深圳辦公樓的新開工面積增長(zhǎng)率的波谷波峰

6、出現(xiàn)有明顯的規(guī)律，表明其開發(fā)增長(zhǎng)速度保持著一定的節(jié)奏，2002年的絕對(duì)量的增長(zhǎng)則表現(xiàn)較為突出。由于2002年新開工面積的激增，使得2003年辦公樓竣工面積出現(xiàn)較高的水平，對(duì)后市消化有一定的壓力。2004年上半年辦公樓竣工面積為4.53萬平方米，比上年同期減少73.24%，回落幅度較大。單位：億元圖1深圳市歷年辦公樓開發(fā)投資額情況根據(jù)2003年深圳辦公樓竣工面積分布情況，福田區(qū)占50%，為辦公樓主要竣工的區(qū)域，其次為羅湖區(qū)，占36%。表現(xiàn)出2003年的辦公樓的供應(yīng)主要集中在該兩個(gè)區(qū)域，其主要原因是位于福田區(qū)的深圳中心區(qū)正加快建

7、設(shè)步伐，該區(qū)域內(nèi)的商務(wù)、辦公、會(huì)展氛圍逐漸成形，使得辦公樓項(xiàng)目有所增加。另外，由于2003年CEPA的簽訂，使得作為深圳門戶之一的羅湖區(qū)在其原有的成熟商務(wù)圈的基礎(chǔ)上，定出了“打造金色羅湖的”目標(biāo)，向市場(chǎng)投入了較為大量的辦公樓供應(yīng)。單位：萬平方米圖2深圳市歷年辦公樓新開工及竣工情況圖32003年深圳市辦公樓竣工各區(qū)分布情況（2）需求狀況圖4深圳市歷年辦公樓銷售面積情況（單位：萬平方米）圖52003年深圳市辦公樓銷售面積分區(qū)情況由于深圳2003年辦公樓市場(chǎng)新開工面積及竣工面積都保持上升的水平，同時(shí)銷售速度的平緩增長(zhǎng)，可批準(zhǔn)預(yù)售的

8、辦公樓面積與實(shí)際銷售的面積之間缺口較大。在2003年銷售的辦公樓中，福田區(qū)依然保持占有七成的比例，羅湖區(qū)新竣工的辦公樓中有部分項(xiàng)目采取只租不售的方式推向市場(chǎng)，其銷售面積同比減少36%，在全市所占的比例同比下降8個(gè)百分點(diǎn)；特區(qū)外龍崗、寶安兩區(qū)所占的比例增長(zhǎng)幅度較大，特區(qū)外城市化步伐的加快，市