《江灣城沁蘭花苑》PPT課件

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1、新江灣城沁蘭花苑——營銷報告書05工管張嘉偉、林蕾、周菲、徐申、張強(qiáng)、吳周筠本項目名為沁蘭花苑，是由XX集團(tuán)于2007年投資的新江灣城住宅項目，一期包括高層、小高層推出。項目由xx集團(tuán)開發(fā)，xx集團(tuán)資金雄厚，沁蘭花苑系xx集團(tuán)在中國首次開發(fā)的地產(chǎn)項目，純屬xx集團(tuán)小式牛刀。項目位于上海楊浦區(qū)新江灣城內(nèi)，政悅路國浩路口，項目占地面積約總面積14.4247萬㎡，容積率1.6,住宅建筑面積約28萬㎡。戶型以兩房、三房為主，面積從50多平米到180平米不等，可滿足各種不同的需要。小區(qū)基本比配：綠化45%，道路12%，車庫1.2%，公共設(shè)施7.8%，公寓35%交通狀況:55五角場站、910世

2、界路站、819、M10、124世界路站、538閘殷路站、870世界路站周邊配套:西側(cè)為復(fù)旦大學(xué)新校區(qū)，北側(cè)為規(guī)劃中的江灣天地游艇碼頭，西南側(cè)為已落成的17萬平米新江灣城公園和大型極限運(yùn)動中心。目前生活配套主要依靠中原地區(qū)。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置董事會

3、總經(jīng)理

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5、

6、

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8、副總經(jīng)理　　財務(wù)科　　審計科　　副總經(jīng)理——————————————————————————

9、

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15、辦公室　預(yù)算科　市場科　合同科　材料科　工程科　銷售科————————————————————————

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17、項目公司　　　　　項目公司

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28、施　銷　統(tǒng)　收　　施　銷　統(tǒng)　收工　售　計　款　　工　售　計　款員　主　員　員　　員　主　員　員管　　　　　　　　管人員招聘與培訓(xùn)由于本案是本集團(tuán)首次在國內(nèi)市場開發(fā)的項目，人員方面將派出本公司的精英團(tuán)隊。集團(tuán)各項經(jīng)營管理制度本案將嚴(yán)格執(zhí)行本集團(tuán)成熟的管理制度，確保高質(zhì)量的經(jīng)營品質(zhì)，樹立品牌形象。市場營銷目標(biāo)目標(biāo)利潤：4800萬元銷售額：179542.35萬元銷售價格：一期9500元/㎡二期10500元/㎡市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中小戶型將成主流2006年關(guān)于中小戶型的各種數(shù)據(jù)和政策，已經(jīng)體現(xiàn)出中小戶型的“熱”。許多開發(fā)商都改變了原有項目的建筑規(guī)劃，改推中小戶型，而這一點從200

29、7年上市的新盤中可以看出端倪。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2006年下半年全國一些重要城市推出的樓盤，都有往外環(huán)或郊區(qū)發(fā)展的趨勢，同時有“漲價不漲量”的現(xiàn)象。價格成為大部分購房者首要考慮的因素。總價過高的大戶型，對于購房的中堅力量而言，性價比顯然不足以吸引他們的眼球2006年5月29日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)[2006]37號)，人稱9部委“十五條”，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，而且在套型面積、中小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70％的標(biāo)準(zhǔn)。2006年7月6日，建設(shè)部頒發(fā)165號文件《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干

30、意見》，進(jìn)一步明確了37號文件中90平方米標(biāo)準(zhǔn)為單套住房建筑面積，并提出要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，落實責(zé)任追究制度，地方政府要負(fù)起切實責(zé)任。問卷抽樣調(diào)查顯示，需求結(jié)構(gòu)已經(jīng)在悄然發(fā)生變化，以往被視為鋼性需求的婚房和動遷購房的比例正在下降，而以改善居住為目的的購房需求正在上升。調(diào)查顯示，38％的受訪客戶購房動機(jī)出于“改善居住”因素，攀升至需求中的首位，“婚房”需求相對減少至23％，“動拆遷購房”需求排名第三，約占整體調(diào)查客戶的21％。對于開發(fā)商而言，如何去適應(yīng)需求結(jié)構(gòu)的變動，也許是一個更重要的課題。高端物業(yè)大打“精裝”牌隨著2007年小戶型陸續(xù)增多，產(chǎn)品同質(zhì)化程度的加強(qiáng)，客戶對住宅科技、節(jié)能、環(huán)

31、保含量的需求逐漸開始顯現(xiàn)。這方面尚存較大的提升空間，因此將可能成為眾多開發(fā)商積極探索的重點?！白≌?，尤其是高端住宅越來越注重家裝品質(zhì)。2007年，將會有越來越多的高端物業(yè)選擇精裝修。天價地難再現(xiàn)2007年，土地價格將繼續(xù)走高，但是，在政府的大力調(diào)控下，土地價格將趨于穩(wěn)定。宏觀調(diào)控可以在一定范圍內(nèi)抑制地價的快速上漲，但調(diào)控?zé)o法克服土地成本和土地資源相對緊張所帶來的阻力，因此，地價將繼續(xù)呈上升趨勢。同時，2007年的地價在調(diào)控下將呈兩元化發(fā)展，分成受干預(yù)的和不受干預(yù)的土地房貸趨緊，私幕基金或成熱點國內(nèi)目前整體資金流動性過剩，大量資金尋找出口。隨著修改后的《合伙企業(yè)法》增加了“有限合伙”

32、的規(guī)定，并將于2007年6月1日起施行，有限合伙企業(yè)為境內(nèi)資金成立基金與基金管理公司提供了很好的法律結(jié)構(gòu)形式，通過這類投資基金融資很可能成為未來一個時期內(nèi)的熱點。節(jié)能風(fēng)暴即將來臨我國與同緯度許多發(fā)達(dá)國家相比，冬天氣候更冷，夏天氣候較熱，南方空氣濕度還很高。在這種濕熱環(huán)境下，我國房屋的保溫隔熱性能，卻要比發(fā)達(dá)國家差得多。墻體、屋頂和門窗單位面積的傳熱量，為氣候條件接近的發(fā)達(dá)國家的2—5位；很多空調(diào)建筑也沒有采取必要的保溫隔熱措施。建筑用能浪費(fèi)極端嚴(yán)重，現(xiàn)在建筑能耗已占我