偉業(yè)營口項(xiàng)目提案終版

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1、營口國合匯邦·天力電機(jī)項(xiàng)目匯報(bào)謹(jǐn)呈營口國合匯邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司前言本項(xiàng)目所具有的各種優(yōu)良資源，是國合公司在營口打造的城市頂級(jí)高檔住宅一大力作；本項(xiàng)目是國合公司繼“怡景國際”項(xiàng)目之后，在已建立的良好口碑之上實(shí)現(xiàn)品牌戰(zhàn)略升級(jí)的重要步驟；——“她”將承載提升開發(fā)商品牌市場美譽(yù)及獲得完美市場收益雙效目標(biāo)的重任！我們的理解》我們理解市場自身定位客戶認(rèn)知推導(dǎo)對(duì)位空間核心客戶重要客戶補(bǔ)充客戶偶得客戶市場定位形象定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品同一性高客戶同一性高營銷手段同一性高物理屬性：城市條件、區(qū)域條件、地塊條件支持標(biāo)桿精神屬性：地

2、王背景和開發(fā)商背景支持標(biāo)桿單一市場環(huán)境的突破推導(dǎo)出三個(gè)定位對(duì)位到四個(gè)客戶類型單“一”的市場項(xiàng)目的“二”重屬性把客戶分為“四”種類型針對(duì)項(xiàng)目營銷的“五”項(xiàng)策略得出項(xiàng)目“三”個(gè)定位營銷項(xiàng)目雙重屬性的認(rèn)知品牌營造策略推廣策略推售策略價(jià)格策略銷售策略五項(xiàng)營銷策略匯報(bào)提綱(一)項(xiàng)目認(rèn)知(二)項(xiàng)目定位(三)客戶分析■總體定位■形象定位■產(chǎn)品定位■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場分析■客戶需求分析■客戶心理導(dǎo)向■客戶定位(四)營銷策略■營銷目標(biāo)及構(gòu)想■品牌營造策略■推廣策略■推售策略價(jià)格策略銷售策略第一部分項(xiàng)目認(rèn)知

3、■項(xiàng)目屬性認(rèn)知■SWOT分析■房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目認(rèn)知營口是一個(gè)具有較大發(fā)展?jié)摿Φ摹八{(lán)籌”城市！項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角一：城市價(jià)值1.營口在東北區(qū)域占有重要地位：營口是東北第二大港口城市，位于沈陽和大連中間地帶；2.營口是遼寧“五點(diǎn)一線”的“Z”字型排布的重要支點(diǎn)：2009年國務(wù)院決議將振興老東北工業(yè)區(qū)的“五點(diǎn)一線”（通過濱海公路貫穿連接的遼西錦州灣、營口、大連長興島、莊河花園口及丹東）工程上升為國家戰(zhàn)略；3.營口濱?！鞍舜蠼M團(tuán)”形成城市規(guī)劃怡景國際市政府新瑪特、樂購商圈項(xiàng)目地塊東升商圈渤海大街輻射范圍項(xiàng)目處于城市

4、生活成熟且高端項(xiàng)目聚集的城市核心區(qū)，這里不缺乏潛在高端客戶！》視角二：區(qū)域價(jià)值項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知1.項(xiàng)目所在戰(zhàn)前區(qū)是營口城市核心區(qū)：站前區(qū)是營口的政治、經(jīng)濟(jì)、商貿(mào)、文化、交通及金融中心，在營口市土地分級(jí)中，本區(qū)域?qū)儆谝患?jí)區(qū)域；2.區(qū)域周邊具有成熟的商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)擁有營口市主要商圈——新瑪特、樂購商圈與東升市場商圈，區(qū)域內(nèi)的生活配套足夠豐富；3.區(qū)域內(nèi)交通、市政設(shè)施便利：緊鄰營口市客運(yùn)站及營口城市第一主干道渤海大街，同時(shí)市政府也坐落于本區(qū)域內(nèi)。4.區(qū)域具有較高的人文價(jià)值：區(qū)域是營口高端項(xiàng)目聚集地，居民素質(zhì)

5、高，進(jìn)而吸引其他區(qū)域的高素質(zhì)人群進(jìn)駐本區(qū)域。項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角三：地塊價(jià)值地塊具有成為高檔項(xiàng)目的基礎(chǔ)屬性，創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的物理?xiàng)l件已經(jīng)具備！1.地塊形狀條件：地塊較為方正的矩形，東西長，南北短，有較長的南向采光面；2.地塊土地條件：土地平整，各類市政管網(wǎng)連同便利；3.地塊屬性條件：地塊原為營口天力機(jī)電廠，僅有少量民宅，現(xiàn)已開始動(dòng)遷，今后應(yīng)無需考慮回遷房對(duì)項(xiàng)目的影響；4.地塊規(guī)劃條件：土地占地面積48351平米，建面145053平米（其中商業(yè)面積不大于10000平米），具備大盤條件，能夠形成規(guī)模優(yōu)勢。渤海

6、大街光華路規(guī)劃路美景華府小區(qū)項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目屬性認(rèn)知視角四：背景價(jià)值1.土地獲取背景：本項(xiàng)目的土地獲取價(jià)格較高，土地價(jià)值已被認(rèn)可，同時(shí)業(yè)內(nèi)均認(rèn)可項(xiàng)目的“地王”價(jià)值；2.開發(fā)商的國企背景：國合具有濃厚的國企背景，實(shí)力雄厚、口碑良好；3.開發(fā)商具有豐富經(jīng)驗(yàn)和成熟的理念：在北京、大連等數(shù)個(gè)城市開發(fā)了14個(gè)項(xiàng)目，近百萬平的優(yōu)質(zhì)樓盤，具有豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟的開發(fā)理念；在營口的“怡景國際”項(xiàng)目已經(jīng)打下良好的口碑基礎(chǔ)；4.開發(fā)商具有完善的上下游產(chǎn)業(yè)鏈：國合公司擁有自己的物業(yè)公司，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)公司能夠給開發(fā)商、給項(xiàng)目帶來巨

7、大的口碑效應(yīng)。從項(xiàng)目土地獲取背景以及開發(fā)商背景來看，項(xiàng)目具有較高的軟性指標(biāo)，創(chuàng)造高檔項(xiàng)目的精神屬性亦已具備！》項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目認(rèn)知SWOT分析Strength（優(yōu)勢）:品牌：國合開發(fā)商的國企上市公司背景、豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成熟理念；產(chǎn)業(yè)鏈：自身擁有的物業(yè)公司，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)能夠?qū)?xiàng)目起到拉動(dòng)作用；土地：地塊本身的條件能夠滿足高檔住宅的硬性指標(biāo)；區(qū)域：區(qū)域是營口的城市核心成熟區(qū)，交通條件、配套條件、人文條件極高，大環(huán)境良好；規(guī)劃：10萬平以上的大盤，具備足夠規(guī)模效應(yīng)；weakness（劣勢）:規(guī)劃：容積率較高，

8、較易降低產(chǎn)品品質(zhì)；產(chǎn)品：高層住宅仍然存在市場抗性；采光：地塊南北距離短，較易產(chǎn)生采光遮擋；景觀：項(xiàng)目周邊沒有自然景觀，同時(shí)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰老舊小區(qū)，視線內(nèi)景觀不佳；噪音：北側(cè)緊鄰城市主干道，可能存在噪音影響；opportunity（機(jī)會(huì)）:區(qū)域：區(qū)域價(jià)值經(jīng)過周邊中高檔項(xiàng)目的前期培養(yǎng)，已經(jīng)得到認(rèn)同；地塊：項(xiàng)目土地為營口“地王”，能夠形成眼球效應(yīng)，易于培養(yǎng)高檔項(xiàng)目的心理土壤；市場：營口房地產(chǎn)市場仍然處于初級(jí)階段，無論是產(chǎn)