尚美佳精品-深圳中糧瀾山豪宅項(xiàng)目開(kāi)盤前策略思路ppt

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1、中糧瀾山開(kāi)盤前策略思路隱于城市之巔題記：理想住宅的第一個(gè)條件是房子要建在高處，有土有植物；第二個(gè)條件是人住在里面應(yīng)該能感知春夏秋冬四季的變化?！诖o(jì)章Stratege.1瀾山價(jià)值再探瀾山于春交會(huì)做了一次簡(jiǎn)短的預(yù)告，因各方面條件限制，不能算精彩。然而作為深圳絕少的城市山居項(xiàng)目，其形象需求比較嚴(yán)格，這對(duì)秋交會(huì)和緊隨而至的開(kāi)盤前的形象推廣提出了比較高的要求。但是春交會(huì)前后至今，雖短短數(shù)月，市場(chǎng)情況卻變化較大。4月份，深圳樓市受股市大跌影響，呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。5月份，龍崗均價(jià)突破到10080元/平米，至此深圳樓市整體無(wú)萬(wàn)元以下區(qū)域；6月份，南山樓盤均價(jià)以

2、23040元/平米，超過(guò)福田均價(jià)；7月份，房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，且迅速引發(fā)大批深圳投資客前往廣州、中山、惠州置業(yè)，致使深圳周邊城市房?jī)r(jià)也隨之上漲。對(duì)此直線走高的趨勢(shì)，九部委于5月份即已展開(kāi)調(diào)查，并在7月份潛駐深圳，醞釀下一步的調(diào)控。然而房?jī)r(jià)的攀升如脫僵的野馬，尤其是豪宅市場(chǎng)！為什么？在ＧＤＰ位于全國(guó)前列的幾大城市中，深圳的豪宅比例是最低的。造成此現(xiàn)象的原因是深圳土地供應(yīng)不足，政府對(duì)低密度土地開(kāi)發(fā)的控制壓抑了豪宅的需求。故隨著市場(chǎng)放量增長(zhǎng)，豪宅的需求持續(xù)旺盛了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，即便到目前，使高端產(chǎn)品仍屬稀缺資源。所以對(duì)消費(fèi)者而言，雖然有政策潛伏的風(fēng)云，消費(fèi)者依然

3、不為所動(dòng)，購(gòu)買熱情持續(xù)理性而堅(jiān)定。綜觀深圳山居豪宅發(fā)展，歷程如下：第三代山居豪宅：星河丹堤、圣莫里斯、曦城、東方尊峪、鳳凰谷第一代山居豪宅：銀湖別墅區(qū)、鯨山別墅區(qū)第二代山居豪宅：半山蘭溪谷、金地香蜜山、萬(wàn)科東海岸、云深處即將推出的：天琴灣、東部華僑城、梅沙灣、瀾山、曦城二期從區(qū)域來(lái)看，其分布如下：天琴灣梅沙灣東部華僑城東海岸香密山鳳凰谷東方尊峪云深處曦城瀾山銀湖別墅星河丹堤圣莫里斯鯨山蘭溪谷對(duì)比之下，未來(lái)山居豪宅的兩大集中版塊就顯而易見(jiàn)了。然而，與同期陣營(yíng)的項(xiàng)目對(duì)比來(lái)看，瀾山與其它項(xiàng)目的主力產(chǎn)品和客戶群有很大的差異。天琴灣等定位為超級(jí)豪宅，在產(chǎn)品和定

4、位上都更為純粹，唯有瀾山是滿足中上層購(gòu)買力的消費(fèi)群定位的豪宅。市場(chǎng)空白！這顯然是一個(gè)好時(shí)機(jī)。然而時(shí)機(jī)還不止是這一點(diǎn)……早在2003年9月，一份由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院深圳分院完成的《深圳城市發(fā)展戰(zhàn)略咨詢報(bào)告》對(duì)未來(lái)的深圳描繪了一個(gè)假設(shè)：深圳中心區(qū)將從現(xiàn)在的福田西移到深圳西部寶安濱海區(qū)。2030年以后，寶安濱海區(qū)在深圳的地位相當(dāng)于上海的浦東或廣州的南沙。這對(duì)深圳意味著什么？！深圳在寶安濱海區(qū)填海造地的同時(shí)，將深圳機(jī)場(chǎng)沿香港—廣州發(fā)展軸遷至北部，其置換出的土地加上填海造地的面積將達(dá)160平方公里左右，從而形成城市最優(yōu)區(qū)位土地的充足供給。而目前特區(qū)的中心—

5、—羅湖、福田、上步等在未來(lái)則會(huì)被邊緣化。這對(duì)寶安意味著什么？！珠三角經(jīng)濟(jì)發(fā)展最強(qiáng)大的城市引擎是香港和廣州。而深圳西部正好位于這條發(fā)展軸上，那里將是深圳未來(lái)最具競(jìng)爭(zhēng)潛力和優(yōu)勢(shì)的地區(qū)，該地區(qū)開(kāi)發(fā)的程度決定著深圳的經(jīng)濟(jì)走向。由于城市重心往西部濱海區(qū)的逐漸偏移，寶安將逐漸成為深圳向世界打開(kāi)的窗口和信息交流的平臺(tái)，成為世界級(jí)的濱海之窗。這對(duì)瀾山意味著什么？！國(guó)際西岸規(guī)劃面積6．39平方公里，呈鉆石狀。作為寶安的新中心區(qū)，作為深圳未來(lái)“一市多城”戰(zhàn)略的重要組成部分，其借鑒世界先進(jìn)規(guī)劃理念，規(guī)劃為“一個(gè)瀕海帶狀公園及都市綠環(huán)、兩條軸線和三個(gè)圈層”，布局結(jié)構(gòu)明確劃分

6、為核心區(qū)、混合區(qū)、居住區(qū)三個(gè)圈層，本項(xiàng)目所處為第三圈層居住區(qū)，政府規(guī)劃已明確規(guī)定此區(qū)域?yàn)楦邫n居住區(qū)所在。瀾山在未來(lái)城市的地位，已經(jīng)不僅是中糧的瀾山、寶安的瀾山，其未來(lái)會(huì)與尖崗山一起與濱海帶呼應(yīng)，形成深圳西部新城區(qū)的地標(biāo)和樣板。結(jié)合此市場(chǎng)背景和城市發(fā)展趨勢(shì)，才產(chǎn)生瀾山資源價(jià)值和市場(chǎng)定位的大不同。前三代山居豪宅城市級(jí)山居天琴灣、梅沙灣東部華僑城城郊的世界級(jí)山居瀾山城市里的世界級(jí)山居因此，在進(jìn)行客群精神傳播的廣告語(yǔ)[當(dāng)世界改變時(shí)，我在瀾山]之外，本案還需要一句產(chǎn)品傳播的廣告語(yǔ)，進(jìn)行從精神到產(chǎn)品的轉(zhuǎn)換，即：城市的世界山居我們?nèi)绾螌?duì)此主題進(jìn)行演繹？》》》第一篇

7、：【說(shuō)山宅稀缺性】大標(biāo)題：誰(shuí)偷走了深圳的山小標(biāo)1：城市山居變遷。從第一代到第三代。小標(biāo)2：中糧·瀾山：占據(jù)城市最后一席蒼翠第二篇：【說(shuō)未來(lái)版圖發(fā)展】大標(biāo)題：如果寶安也叫香港小標(biāo)1：寶安為什么可以叫做香港？小標(biāo)2：中糧·瀾山：占據(jù)世界的窗口第三篇：【說(shuō)中糧的品牌背景】大標(biāo)題：世界500強(qiáng)布下的陣小標(biāo)1：和黃來(lái)了。華僑城來(lái)了。招商來(lái)了。中糧軒昂登場(chǎng)。小標(biāo)2：中糧·瀾山：以世界500強(qiáng)為背景第四篇：【說(shuō)山居標(biāo)準(zhǔn)】大標(biāo)題：城市的世界山居小標(biāo)1：跨越城市的山地居住觀小標(biāo)2：中糧·瀾山—讓完美山居成為可能世界山居不是口號(hào)，它具體有什么標(biāo)準(zhǔn)，什么原則，怎么樣的山居

8、生活才是世界山居？瀾山又如何令完美山居生活成為可能？所以，我們對(duì)產(chǎn)品的演繹可以如此展開(kāi)：【山居哲學(xué)系列第一篇