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《對(duì)暫無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同效力的探析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。
1、對(duì)暫無(wú)房產(chǎn)證房屋買賣合同效力的探析 1996年11月，趙先生購(gòu)買城建共建辦位于海淀區(qū)的房屋一套。2002年5月，趙先生將上述房屋以22萬(wàn)元的價(jià)格出售給婁女士和婁先生。后趙先生以因客觀原因至今未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由，起訴要求確認(rèn)其與婁女士、婁先生簽訂的購(gòu)房協(xié)議書無(wú)效?！ 》ㄔ航?jīng)審理認(rèn)為，趙先生與城建共建辦簽訂康居住宅買賣契約、交付房款并實(shí)際占有房屋后，對(duì)房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)。此后趙先生與婁女士、婁先生簽訂房屋買賣協(xié)議。此協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示的結(jié)果，尊重社會(huì)公德，未擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，未損害社會(huì)公共利益，所以合法有效。因此，駁回了趙先生的訴訟請(qǐng)求?！ 【蜕鲜霭咐齺?lái)說(shuō)，筆
2、者對(duì)海淀區(qū)法院的判決，有不同看法。筆者認(rèn)為趙先生和婁女士的房屋買賣協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效,依據(jù)如下: 一、趙先生“對(duì)房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)”沒(méi)有任何法律依據(jù)?！ 冻鞘蟹课輽?quán)屬登記管理辦法》第五條 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)?！ 段餀?quán)法》第十七條不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明?！ 段餀?quán)法》第二條……本法所稱物權(quán),是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)、和擔(dān)保物權(quán)。6 《物權(quán)法》第三十九條所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占
3、有、使用、收益和處分的權(quán)利?！ 「鶕?jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條的規(guī)定，趙先生沒(méi)有取得房屋產(chǎn)權(quán)證這個(gè)“對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證”，就無(wú)權(quán)對(duì)房屋行使處分的權(quán)利。按照《物權(quán)法》第十七條的規(guī)定，沒(méi)有“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書”，也無(wú)從證明趙先生擁有該房產(chǎn)。而按照《物權(quán)法》第二條和第三十九條的規(guī)定，物權(quán)作為排他的權(quán)利，只有所有權(quán)人才“依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利”。所以趙先生是不可能“對(duì)房屋即有了事實(shí)上的處分權(quán)”。他的這種“事實(shí)上的處分權(quán)”沒(méi)有任何法律依據(jù)。 二、趙先生的轉(zhuǎn)讓行為屬無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)?！ 段餀?quán)法》第九條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更
4、、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！ “凑者@條規(guī)定，城建共建辦賣給趙先生的房子，未經(jīng)依法登記過(guò)戶到趙先生名下，房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓不發(fā)生效力，也就是產(chǎn)權(quán)還是城建共建辦的。從法律上來(lái)說(shuō)，趙先生把房子賣給婁女士，是將產(chǎn)權(quán)人為城建共建辦的房子賣給她，屬于無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，也是一種無(wú)效的民事行為?！ ∪?、趙先生轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的不合法?！ ∮腥苏J(rèn)為房屋買賣合同的買方在尚未取得房屋所有權(quán)證之前，其雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán)。而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是合同法賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒(méi)有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利，因此買方再予轉(zhuǎn)讓并不
5、違反法律禁止性規(guī)定。6 《合同法》七十九條債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：……(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。 《房地產(chǎn)管理法》第三十七條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：……(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的?！ ≮w先生沒(méi)有取得房產(chǎn)證，他的房子屬于“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”，是法律明確規(guī)定的不得轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。他與婁女士的協(xié)議又怎么可能是“所以合法有效”? 四、承認(rèn)無(wú)證二手房轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力，將沖擊國(guó)家的房產(chǎn)登記制度?！ ≡谏鲜霭咐?，按照海淀區(qū)法院的判決，趙先生有事實(shí)上的處分權(quán)，那么婁女士通過(guò)和趙先生簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不要過(guò)戶，她也“對(duì)房屋有了事實(shí)
6、上的處分權(quán)”，又可以把房子賣給錢先生，然后錢先生又是“對(duì)房屋有了事實(shí)上的處分權(quán)”，又可以把房子賣給孫先生了。一直轉(zhuǎn)賣下去的協(xié)議都是有效的。只要在轉(zhuǎn)讓協(xié)議中加大違約責(zé)任，訂立賠償損失條款，違約方得不償失，買賣雙方就不會(huì)主動(dòng)違約，那么這種轉(zhuǎn)讓行為就能保持穩(wěn)定，最后的買主就可以不要登記而一直住下去。即使房子要拆遷，拆遷款也是給最后的買主，而不會(huì)給有房產(chǎn)證的原房主。(注：2007年7月23日的《法制文萃報(bào)》第13版轉(zhuǎn)載的《沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)》一篇文章就是這樣一種觀點(diǎn)，它說(shuō)一位擁有多年辦案經(jīng)驗(yàn)的法官認(rèn)為拆遷款應(yīng)屬于實(shí)際占有人。) 按照上述情況，就會(huì)得出這樣一個(gè)結(jié)論：憑房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，即使沒(méi)
7、有過(guò)戶,法院可以進(jìn)行“事實(shí)上的確權(quán)”，而不過(guò)戶又能省過(guò)戶稅費(fèi)，那就不要登記過(guò)戶。這顯然不是國(guó)家的法律法規(guī)所允許的。6 五、《物權(quán)法》第十五條的適用對(duì)象應(yīng)是合法的民事關(guān)系。 《物權(quán)法》第十五條當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！ 【汀拔崔k理物權(quán)登記的，不影響合同效力”這條規(guī)定來(lái)說(shuō),它保護(hù)的也應(yīng)是合法的民事關(guān)系，它的適用前提必須是主體合法(包括出讓方和受讓方都必須合法，這里只討論出讓方的主體地位)，即出賣人有法律上的處分權(quán)。以上述
