《按揭知識及流程》PPT課件

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1、按揭知識與流程目錄按揭知識按揭流程問題答疑第一部分按揭知識二手房按揭定義；申請貸款的基本條件；貸款要素；二手房按揭相關(guān)費用；需要準備的資料；風(fēng)險控制；第二部分按揭流程資料準備；銀行審批；權(quán)證返件及后續(xù)；第三部分問題答疑自由提問階段！第一部分按揭知識一、二手房按揭定義個人二手房貸款是銀行使用自有信貸資金向借款人發(fā)放的用于購買售房人已取得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)利，在二級市場上合法交易的個人住房或商用房貸款。在貸款期間，借款人所購房產(chǎn)的權(quán)益或所有權(quán)須抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。二、申請貸款的基本條件1、凡年滿十八周歲，具有完全民事行為能力且具有城鎮(zhèn)常

2、住戶口或其他居留身份。2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽良好，有按期償還貸款本息的能力3、具有購房合同或協(xié)議。4、在銀行開立活期儲蓄存款帳戶，并存入不低于30%購房首期款；4、同意以所購房產(chǎn)作抵押。5、所購房屋的產(chǎn)權(quán)必須明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房且可進入房地產(chǎn)市場交易并能抵押。三、貸款要素貸款比例、年限、利率（一）.房屋價值的確定依據(jù)各銀行指定評估事務(wù)所對二手房的價值評估確定。（在成交價與評估價之間取低值，一般情況評估公司因為是站在銀行的立場上評估，所以會價格普遍偏低）（二）.貸款比例及年限確定：1.影響因素:房屋建筑年限、土地性質(zhì)、房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況

3、、是否為首次購房、經(jīng)辦銀行個貸指導(dǎo)思想等2.一般情況下：10年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，首次購房的均可達到7成20年；3.如果是劃撥地要貸滿7成，需先與信貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的一般可以貸滿7成；4.如果客戶個人征信不好，除需解釋原因外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時有可能在終審時遭遇降成；4.貸款年限加上借款人年齡不能超過借款人法定退休年齡。男65歲，女60歲。貸款年限加上借款人年齡不能超過借款人法定退休年齡。5.其他個案需直接溝通確定；最好是所有案子在合同談判過程中均能與合作按揭經(jīng)辦人進行確定，主要是應(yīng)對銀行金融政策發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險；另外還可通過一對一

4、的個案交流，讓按揭專員為其提供個性化指導(dǎo)，選擇合適的銀行（三）利率1.一般情況下，第一套住宅是基準利率下浮15%；2.第二套住宅基準利率上浮10%；3.商用住宅基準利率上浮10%4.具體個案具體咨詢；四、相關(guān)費用1、評估費：20萬以內(nèi)260元＿＿＿評估公司收2、代收公證費：普件200元快快件收300元＿＿＿公證處收。3、代收抵押登記費：80元（沙區(qū)90元）＿＿＿房交所收取7、放款印花稅：貸款額×0.05‰＿＿＿國家征收（10萬就是5元）五、需要準備的資料（一）借款人資料1.借款人（借款人及配偶）合法的身份證件、戶口、婚姻證明；2.借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)

5、證明；（二）所購房屋資料1、產(chǎn)權(quán)人（賣方）提供資料：房屋所有權(quán)證（原件）、產(chǎn)權(quán)人和共有財產(chǎn)人的身份證明、戶口證明、婚姻證明原件，若有代理人還需提供代理人身份證明公證委托書原件。2.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》；3.首付款證明；（放款前提供）4.所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人同意出售房屋的書面授權(quán)文件；六、風(fēng)險控制1.按主體來講：分對銀行的風(fēng)險，對公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險；2.對銀行的風(fēng)險：a.擔(dān)保標(biāo)的物不存在，品質(zhì)達不到要求價格虛高，交易虛假，惡意套取資金所帶來的風(fēng)險b.借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險能力弱導(dǎo)致無法履行債務(wù)；c.房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定帶來的不可控

6、風(fēng)險；d.以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；3.對公司（擔(dān)保公司或一般公司）的風(fēng)險：a.客戶惡意隱瞞事實，制造虛假交易而帶來的對銀行失約的風(fēng)險；b.抵押未辦回入庫途中的所有風(fēng)險；4.本質(zhì)上來講，作為代理銀行業(yè)務(wù)品種的公司所有的風(fēng)險，只是銀行將自己的風(fēng)險分解到其合作公司的一種途徑；5.公司控制風(fēng)險的手段：a.選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡可能的通過一線員工與客戶溝通的方式，追求真實的交易；b.保證從過戶之后所有手續(xù)的可控性，并盡量縮短時間；即從放款開始，通過借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保證回執(zhí)單在手，交易費用已清，擁有取證辦抵押的權(quán)利

7、；而只有真正將抵押完成，法院凍結(jié)之類的風(fēng)險才可能真正解除；第二部分按揭流程一、資料準備1.借款人資料2.所購房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料；3.評估：初評已回；4.約銀行客戶經(jīng)理面簽；（24小時）5.合同填寫及完整；（24小時）6.做好登記并交銀行進入審批（當(dāng)天）二、銀行審批（一）確定借款人申請：（1－3個工作日）（一般有三種方式）1.客戶經(jīng)理錄機，通過網(wǎng)審流程；評分系統(tǒng)有些可以直接審過；有些需要通過人工審核；一般在次日將紙張資料送回分行個貸部；這種方式速度較快，在1－3個工作日會有結(jié)果；2.客戶經(jīng)理錄機，并將紙張資料掃描上傳，待分行進行二級審批完成終審；這種效率很低，

8、若要保證第一種的速度，至少需增加一名客