《方法篇copy》PPT課件

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1、第二篇資產(chǎn)評估的方法第五章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)　市場法一、市場法的基本涵義利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比調(diào)整以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。特點：簡單、有效、重要二、市場法的基本前提1、要有一個活躍的公開市場；充分發(fā)育、充分的市場競爭、沒有壟斷和控制。2、公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物及其與被評估資產(chǎn)有可比較的指標，技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。三、市場法的具體評估方法（一）市價折扣法（二）價格指數(shù)法（三）功能價值法（四）成新率價格法直接比較法(五）成本市價法(六）市盈率乘數(shù)法(七）因素調(diào)整法-類比調(diào)整法（

2、一）市價折扣法資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1－價格折扣率）適用范圍：適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。舉例評估某擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)，在評估基準日與其完全相同的資產(chǎn)的正常變現(xiàn)價為10萬元，經(jīng)評估師綜合分析，認為快速變現(xiàn)的折扣率為40%。則：擬快速變現(xiàn)資產(chǎn)的評估價值=10×（1－40%）=6（萬元）（二）價格指數(shù)法資產(chǎn)評估價值=參照物成交價格×（1＋物價變動指數(shù)）或=參照物成交價格×價格指數(shù)適用范圍：僅運用于評估對象與參照物間僅有時間因素存在差異的情況，且時間差應適度，不能過長。舉例與評估對象完全相同的參照資產(chǎn)6個月前的成交價為10萬元，半

3、年間該類資產(chǎn)的價格上升了5%。則：資產(chǎn)評估價值=10×（1+5%）=10.5（萬元）（三）功能價值法是以參照物的成交價格為基礎(chǔ),考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調(diào)整來估算評估對象價值的方法。根據(jù)資產(chǎn)的功能與其價值之間的關(guān)系可分為線性關(guān)系和指數(shù)關(guān)系兩種情況。（1）生產(chǎn)能力比例法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×評估對象生產(chǎn)能力參照物生產(chǎn)能力舉例：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為１０萬元，則：資產(chǎn)評估價值＝１０×９０÷１２０＝７.5(萬元)（2）規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×評估對象生產(chǎn)

4、能力x參照物生產(chǎn)能力其中:x----規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)舉例：被評估資產(chǎn)年生產(chǎn)能力為90噸，參照資產(chǎn)的年生產(chǎn)能力為120噸，評估基準日參照資產(chǎn)的市場價格為10萬元，該類資產(chǎn)的功能價值指數(shù)為0.7,則：資產(chǎn)評估價值＝10×(90÷120)0.7＝8.18(萬元)（四）成新率價格法資產(chǎn)評估價值＝參照物成交價×評估對象成新率參照物成新率適用范圍：此法只適用于評估對象與參照物之間僅有新舊程度差異的情況。(五）成本市價法資產(chǎn)評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×參照物成交價格參照物現(xiàn)行合理成本舉例：評估基準日某市商品住宅的成本市價率為150%，已知被估全新住宅的現(xiàn)行合理成本為2

5、0萬元，則：資產(chǎn)評估價值＝2０×150%＝30(萬元)(六）市盈率乘數(shù)法資產(chǎn)評估價值=評估對象(企業(yè))收益額×參照物(企業(yè))市盈率此法主要適用于企業(yè)整體價值評估和長期投資評估。舉例：被評估企業(yè)的年凈利潤為1000萬元，評估基準日資產(chǎn)市場上同類企業(yè)平均市盈率為20倍，則：該企業(yè)的評估價值＝１000×2０＝20000(萬元)（七）因素調(diào)整法調(diào)整因素有：１、時間因素２、功能因素３、地域因素4、交易情況5、個別及其他因素。1、資產(chǎn)評估值＝參照物售價×交易時間差異修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×功能差異修正系數(shù)×交易情況修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)2、資產(chǎn)評估值＝參照物售

6、價+時間調(diào)整額+功能調(diào)整額+地域及其他調(diào)整額例:2004年7月擬運用市場法對某臺設(shè)備進行評估，與該設(shè)備近似的設(shè)備年初的市場價格為82萬元，1－7月份機械產(chǎn)品價格指數(shù)上漲了3.5％，但比參照設(shè)備性能提高了10％，而運費和其他雜費降低了2％，如不考慮其他因素，這臺設(shè)備的評估價值是多少？解析：資產(chǎn)評估值＝參照物售價+時間調(diào)整額+功能調(diào)整額+地域及其他調(diào)整額＝82×（1+3.5％+10％-2％）＝91.43萬元三、市場法的具體評估方法特別提示：上述市場法（途徑）的常用具體方法也可能或可以成為成本法（途徑）的具體方法。四、市場法的評估程序及優(yōu)缺點（一）評估程序1、選

7、擇參照物;2、在評估對象與參照物之間選擇比較因素；3、指標對比，量化差異；4、在各參照物成交價格的基礎(chǔ)上調(diào)整已量化的對比指標差異；5、綜合分析確定評估結(jié)果。市場途徑下運用技術(shù)方法的關(guān)鍵－參照物的選擇不存在完全相同的參照物，只有類似參照物；本著“存同求異”的思路，進行類比和差異調(diào)整。（二）市場法的優(yōu)缺點優(yōu)點：１、簡單有效；２、直接客觀；３、易于接受；缺點：１、前提嚴格；２、適用限制。第二節(jié)成本法一、成本法的基本涵義是指首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本，然后估測從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評估基準日這段時間內(nèi)的各種貶值因素,并將其從重置成本中予以扣除而得到資產(chǎn)的評估

8、價值。二、基本原理資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本在條件允