武漢華潤鳳凰城項(xiàng)目策劃總綱

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1、華潤鳳凰城項(xiàng)目策劃總綱獨(dú)立專業(yè)高效武漢市金地置業(yè)顧問有限公司一.市場分析宏觀市場走勢(shì)2004年上半年總體情況：初期迅猛增長，4月以后逐漸回落，發(fā)展趨向平穩(wěn)，但是穩(wěn)中有升的局面。單價(jià)漲幅趨緩，需求放大。直接原因：宏觀調(diào)控。新城土地進(jìn)一步規(guī)劃土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理大規(guī)模拆遷小戶型項(xiàng)目建設(shè)動(dòng)工銀行準(zhǔn)備金率上調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)多次置業(yè)按揭及高檔住宅貸款的從嚴(yán)規(guī)范商品房銷售實(shí)行住宅市場監(jiān)管和預(yù)警一.市場分析宏觀市場走勢(shì)分析:客觀數(shù)據(jù)分析(經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/投資增長和GDP增長的比值/預(yù)銷售面積持續(xù)大于竣工面積/銷預(yù)售價(jià)格平均漲幅/空置率/房價(jià)收入比/房地產(chǎn)景氣指數(shù)等)房價(jià)在全國同類城市中處于

2、偏低水平需求潛力很大土地市場的逐漸成熟將為滿足需求、平抑房價(jià)發(fā)揮積極作用開發(fā)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步伐將大大加快產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新意識(shí)不斷增強(qiáng)住宅供應(yīng)向多元化和精品化方向發(fā)展房地產(chǎn)布局仍需進(jìn)一步調(diào)整,新區(qū)配套設(shè)施滯后二.項(xiàng)目分析----區(qū)域分析項(xiàng)目屬于積玉橋片區(qū)——積玉橋泛指武昌解放路北端以東，中山路南北兩側(cè)地帶，東至沙湖北巷，南連得勝橋（街）北端，北至和平大道與一馬路交會(huì)處。全面積1.93平方公里，轄7個(gè)社區(qū)居委會(huì)和1個(gè)村委會(huì)．住戶12181戶，人口32997人。本區(qū)域?yàn)槲洳铣菂^(qū)：臨近武昌江灘，為武昌臨江片區(qū)域，更是武漢市規(guī)劃中江南核心區(qū)域之一。區(qū)域優(yōu)勢(shì)和潛力顯著。二.項(xiàng)目分析----區(qū)域分析積玉

3、橋歷史現(xiàn)狀前景源自《江夏縣志》“鯽魚橋”，建于光緒十三年，是座石橋東為區(qū)府駐地．南為司門口商圈，原先以國有棉紡織業(yè)為代表的老工業(yè)在三層樓。該片區(qū)居民的平均收入有曾位于全市前列的歷史積淀.周邊首義園,督府堤人文資源豐富.交通便利，配套成熟，商業(yè)文化氣息濃，景觀資源豐富舊城改造的重點(diǎn)區(qū)域，今年和去年拆遷量都較大，二手房房源緊缺，安置困難，周邊客戶需求旺盛。區(qū)域面貌改變中，吸引了更多的開發(fā)商和高端客戶的注意融高品質(zhì)商務(wù)辦公、商業(yè)服務(wù)、居住、休閑為—體的濱水綜合功能區(qū)．成為“500強(qiáng)總部區(qū)”功能組團(tuán)之一。二.項(xiàng)目分析----未來片區(qū)功能分析和平大道以西武昌臨江金融貿(mào)易區(qū)和平大道以東武昌濱水高尚居住

4、區(qū)住宅檔次上的空間規(guī)劃政策上的支持商業(yè)上的利潤空間旅游景觀資源的利用二.項(xiàng)目分析----片區(qū)輻射性分析積玉橋片區(qū)武昌臨江片司門口，中華路片閱馬場片武昌火車站片三層樓片洪山廣場中南片徐東片沙湖片武昌-洪山漢口強(qiáng)度輻射中強(qiáng)度輻射輻射有輻射潛力二.項(xiàng)目分析----所在地塊分析項(xiàng)目地塊西臨和平大道、南至中山路、東至規(guī)劃城市道路（寬約25米）、北至規(guī)劃城市道路（寬約15米）。地塊地勢(shì)，地貌總體較為平整良好，臨和平大道略高,具有自然的居住氣息。地塊形狀不規(guī)則，包裹另一小地塊。臨中山路面少，并有綠化帶隔離。臨主干道的噪音影響主要來自和平大道二.項(xiàng)目分析----所在地塊分析地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):規(guī)劃總用地面積

5、：63562.59平方米規(guī)劃凈用地面積：50464.45平方米居住用地面積：46975.06平方米建筑面積：141300平方米容積率：2.8建筑密度：≤28%綠地率：≥40%功能:住宅,考慮部分商業(yè)二.項(xiàng)目分析----所在地塊分析東北向景觀沙湖在建，后建項(xiàng)目遮擋目前破舊房屋形象差后期拆遷用地潛在威脅城開用地直接競爭南向景觀：鳳凰山，遠(yuǎn)眺蛇山，黃鶴樓后期拆遷用地潛在威脅西向景觀長江江灘藍(lán)灣俊園遮擋對(duì)面舊房形象差二.項(xiàng)目分析----SWOT分析優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目建筑面積14萬方,具備一定規(guī)模性.地塊兩面臨路,展示性強(qiáng).地塊位置,地段具備商業(yè)價(jià)值區(qū)域優(yōu)勢(shì)，核心區(qū)域多重景觀資源,距離江灘直線距離近交通便利

6、配套完備，教育配套優(yōu)越政治，商業(yè)氣息老城歷史積淀，文化開發(fā)商品牌，資源整合優(yōu)勢(shì)二.項(xiàng)目分析----SWOT分析劣勢(shì):地塊不規(guī)則,呈刀把型.地塊兩面臨主干道,噪音，灰塵的影響目前項(xiàng)目周邊與老城區(qū)居住人群交雜,檔次感,安全性欠佳.舊城改造,道路改造在銷售過程中的影響緊鄰多個(gè)拆遷地塊，部分周邊樓房形象不佳長江等景觀與房屋朝向難以兼容.目前本片區(qū)的總體形象和認(rèn)可度還不高.二.項(xiàng)目分析----SWOT分析機(jī)會(huì):政府重視，政策重點(diǎn)發(fā)展支持周邊景觀,市政建設(shè)的改善.交通前景(過江隧道,和平大道改造)兩塊集中綠地的利用.區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的高檔趨勢(shì),熱潮即將來臨.高檔居住區(qū)將形成氣候。二.項(xiàng)目分析----SW

7、OT分析威脅:武昌老城區(qū)競爭加劇，品牌企業(yè)逐鹿(城開直接威脅，福星惠譽(yù)沙湖地塊,浙江金都,天時(shí)地產(chǎn))區(qū)域發(fā)展中，完全發(fā)展成熟，客戶完全接受還有待時(shí)日區(qū)域內(nèi)消化能力有限,前期項(xiàng)目消化了部分中高端客戶，后期周邊產(chǎn)品定位檔次雷同可能性大,消化速度堪憂.其他區(qū)域的高檔產(chǎn)品的可替代競爭.三.項(xiàng)目定位定位思路----市場的追隨者/領(lǐng)先者/創(chuàng)新者？客戶定位供需分析、競爭分析、項(xiàng)目分析戶型面積定位物業(yè)定位價(jià)格定位領(lǐng)先者創(chuàng)新者市場定位三.