律師辦理商品房交易(二手房)業(yè)務(wù)操作指引(一)

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1、律師辦理商品房交易(二手房)業(yè)務(wù)操作指引(一）第一章目的和依據(jù)一、定義二手房是針對(duì)新建商品房以及房改時(shí)出售公房而產(chǎn)生的特有概念。二手房買賣是指房屋所有權(quán)人將其擁有所有權(quán)的存量房屋出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。二、目的為律師提供二手房買賣服務(wù)提供標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)程序，確保律師的服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)客戶的利益。三、二手房買賣的法律依據(jù)二手房的買賣，也就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)。二手房的買賣應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)維護(hù)二手房買賣雙方當(dāng)事人、第三人的合法權(quán)益。二手房買賣涉及的法律很多，但是一般來講，會(huì)涉及到《城市房地產(chǎn)管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定

2、》、《北京市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等地方法規(guī)或規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定。四、適用范圍本指引的有關(guān)內(nèi)容適用于中華人民共和國境內(nèi)和境外的自然人、法人和其他組織之間的二手房買賣。公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房初次出售的服務(wù)，不適用該指引。?第二章買賣主體?一、買方主體審查和規(guī)劃二手房購買人可以是中華人民共和國境內(nèi)、外的自然人、法人和其他組織?；诟鞣N財(cái)產(chǎn)目的和利益，購買人可以以自己的名義購買。也可以以他人的名義購買。還可以設(shè)定房屋信托持有和管理房屋。律師可以根據(jù)委托人的購買目的，提供優(yōu)選方案供委托人參考，但是不能代替委托人決策。二、賣方主體資格審查二手房轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記在房屋產(chǎn)權(quán)登記簿上，

3、房屋所有權(quán)證書記載的房屋所有權(quán)人。轉(zhuǎn)讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)的自然人、法人，也可以是境外的自然人、法人或者其他組織。律師應(yīng)當(dāng)注意：法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定不許出售的或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。三、公司作為交易主體的特別審查律師應(yīng)當(dāng)注意二手房交易主體是有限責(zé)任公司、股份有限公司的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意交易的書面文件。四、國有企業(yè)或集體企業(yè)的特別審查二手房交易主體是國有的，應(yīng)當(dāng)審查政府主管部門的批準(zhǔn)文件。二手房交易主體是集體企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)審查職工代表大會(huì)的批準(zhǔn)文件。?第三章二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與審核?一、權(quán)屬審查購買人要購買二手房，應(yīng)當(dāng)審查二手

4、房的權(quán)屬證明及相關(guān)文件。律師應(yīng)當(dāng)提醒：沒有依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房屋，不得買賣。有些情況,盡管沒有房產(chǎn)證,但是在評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)后,可以通過信托設(shè)計(jì)進(jìn)行交易,對(duì)此應(yīng)當(dāng)有當(dāng)事人的另行委托.為慎重起見，律師應(yīng)建議購買者應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書及其記載內(nèi)容的真實(shí)性、同一性。了解擬交易的房屋是否有產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，是當(dāng)?shù)乜h以上人民政府設(shè)立的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)。不同的城市設(shè)定的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的名稱不一致。如：北京現(xiàn)在歸北京市建設(shè)委員會(huì)管理，天津是天津市房屋管理局,律師提供咨詢意見前,應(yīng)當(dāng)了解本地的房屋登記管理機(jī)構(gòu)。土地使用權(quán)登記機(jī)關(guān)是所在地的縣以上土地管理部

5、門,但是應(yīng)當(dāng)加蓋人民政府的印章,以人民政府的名義發(fā)證.二、共有財(cái)產(chǎn)審查律師在審查房屋所有權(quán)證書時(shí)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注擬交易的房地產(chǎn)是否具有共有權(quán)人。律師應(yīng)當(dāng)查明房屋是否具有共有權(quán)人.二手房屬于兩個(gè)以上（含兩個(gè)）主體共有的，應(yīng)當(dāng)審查（提交）共有權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的書面證明。必要時(shí)律師應(yīng)出具范本文件。律師應(yīng)當(dāng)注意:我國婚姻法規(guī)定，實(shí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為主，約定個(gè)別財(cái)產(chǎn)制為補(bǔ)充的婚姻財(cái)產(chǎn)制度。盡管房地產(chǎn)登記簿記載或者房屋所有權(quán)證記載的所有權(quán)認(rèn)為一人，也應(yīng)征求其配偶的書面意見或者由出賣人提交個(gè)別財(cái)產(chǎn)協(xié)議。三、權(quán)利限制審查二手房交易前，律師應(yīng)當(dāng)審查司法機(jī)關(guān)有無依法裁定查封的情況，一般說來，有權(quán)查封

6、的司法機(jī)關(guān)包括人民法院、人民檢察院、公安機(jī)關(guān)、國家安全機(jī)關(guān)。二手房交易前，買方人應(yīng)當(dāng)審查行政機(jī)關(guān)決定查封或者以其他形式限制二手房屋所有權(quán)的情況。一般說來有權(quán)對(duì)房地產(chǎn)采取查封措施的行政機(jī)關(guān)有稅務(wù)機(jī)關(guān)、海關(guān)、公安機(jī)關(guān)等。有權(quán)采取限制措施的有建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)。必要時(shí)律師應(yīng)向登記機(jī)關(guān)和有關(guān)部門查詢。無法取得獨(dú)立證據(jù)的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)作出沒有權(quán)利限制的說明。四、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置審查按照有關(guān)法律規(guī)定，出賣人出賣抵押的房屋，無須取得抵押權(quán)人的同意，只要通知抵押權(quán)人即可。律師應(yīng)當(dāng)提示，買房人有承擔(dān)所購房屋被追及還債的風(fēng)險(xiǎn)。律師應(yīng)當(dāng)提醒出賣人，在出賣二手房前，應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)將要出售的情況書面

7、通知抵押權(quán)人。如果沒有履行通知義務(wù)，買賣合同無效。如果房屋出租的，應(yīng)當(dāng)通知承租人。不能取得承租人的書面同意，買賣合同也可能被宣告無效。提前通知的合理的期限一般為三個(gè)月。購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房有無抵押等他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置情況。若有抵押應(yīng)當(dāng)取得出賣人已經(jīng)通知抵押權(quán)人的書面證據(jù)，或者取得抵押權(quán)人等他項(xiàng)權(quán)利人書面同意轉(zhuǎn)讓的證明。五、優(yōu)先購買權(quán)審查共有的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。已經(jīng)出租的二手房買賣時(shí)，在同等條件下，二手房承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。這種出租關(guān)系不管是定期的還是臨時(shí)的，均不能剝奪。購買人應(yīng)當(dāng)審查二手房?jī)?yōu)先購買權(quán)人有無