房產(chǎn)企業(yè)收取誠意金款項的納稅籌劃(稅務籌劃專家潘繼杰)※

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1、房產(chǎn)企業(yè)收取誠意金款項的納稅籌劃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“誠意金”形式收取的款項如何進行納稅籌劃？　　【納稅籌劃案例】　　某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2009年8月通過拍賣方式獲取土地一宗，土地面積為10萬平方米，土地價款為1億元，約定于2009年11月付清。該公司擬建設電梯公寓20萬平方米、商鋪2萬平方米。2010年2月取得《施工許可證》開始施工建設，工期為18個月。3月中旬，工程正在進行地下室的施工，開發(fā)商還沒有獲取《商品房預售許可證》。許多購房準業(yè)主在“申請vip會員可以享受優(yōu)惠房價”的誘惑下，沒有簽訂購房合同僅憑

2、“vip會員申請書”，就紛紛繳付“誠意金”訂購房屋。該房地產(chǎn)公司共收取“誠意金”5000萬元，大大緩解了開發(fā)建設的資金壓力?！　∧敲?，對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”5000萬元，應如何進行會計核算和稅務處理從而達到納稅籌劃的效果？　　會計上：在“預收賬款”和“其他應付款”間游走　　新會計準則中對“預收賬款”科目，是這樣規(guī)定的：本科目核算企業(yè)按照合同規(guī)定預收的款項，即預收賬款是建立在購銷合同基礎上的。　　新會計準則中對“其他應付款”科目，是這樣規(guī)定的：本科目核算企業(yè)除應付票據(jù)、應付賬款、預收賬款、應

3、付職工薪酬、應付利息、應付股利、應交稅費、長期應付款等以外的其他各項應付、暫收的款項。　　由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”，不是按照合同約定收取的，僅僅是按照《訂房單》（或類似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收應付的性質，因此應該在“其他應付款”科目核算比較適宜。　　稅務上的納稅籌劃：繞行“應稅收入”，繞過所涉的稅　　1、企業(yè)所得稅　　國稅發(fā)〔2009〕31號文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)?！　∫簿褪钦f，

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應稅收入，應該以簽訂《預售合同》或《銷售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房業(yè)主簽訂了《預售合同》或《銷售合同》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項（如定金、預付款等），均應該按照規(guī)定預繳企業(yè)所得稅；反之，房地產(chǎn)公司沒有與購房者簽訂相關合同，所收取的款項（如：訂金、誠意金、vip會員費等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的?！　?、營業(yè)稅　?。?）修訂后的《營業(yè)稅暫行條例》（下稱“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，

5、為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅?！钡谑l規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。”　?。?）修訂后的《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。　　條例第十二條所稱取得營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天?！　〉诙鍡l規(guī)定：“納稅人轉

6、讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。”　?。?）《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕156號）規(guī)定：營業(yè)稅暫行條例實施細則第二十八條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天?！　纳鲜鲆?guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠意金”是否繳納營業(yè)稅，取決于以下幾點：　　應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的

7、款項，應該繳納營業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠意金”時，應稅行為根本就沒有發(fā)生?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天，而“誠意金”與“定金”是完全不同的兩個概念。沒有相關稅務文件規(guī)定“誠意金”需要繳納營業(yè)稅，只有關于“定金”繳納營業(yè)稅的規(guī)定?！　婧贤_定的付款日期的當天，納稅人就具有了納稅義務?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第十條、《商品房銷售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售、銷售商品房需要簽訂書面合同。企業(yè)收取“誠意金”時，是沒有簽訂《商品房銷售合同》的，也就

8、說不上合同確定的付款日期了?！　∮纱丝梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房準業(yè)主收取的“誠意金”，按照營業(yè)稅相關稅收政策規(guī)定，是不需要繳納營業(yè)稅的?！　?、土地增值稅　　按照《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行預征土地增值稅制度。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷售收入（含預售收入），是應該預繳土地增值稅的?！　钠髽I(yè)所得稅、營業(yè)稅的分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的“誠意金”，既不是企業(yè)所得稅的應稅收入，也不是營業(yè)稅的應稅收入。因此