天驥行三亞鳳凰國際水城地產(chǎn)項目營銷報告

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1、以陽光的名義，風(fēng)生水起以陽光的名義，風(fēng)生水起…………“鳳凰國際水城”全球品質(zhì)營銷之旅天驥行房地產(chǎn)顧問有限公司DLLPropertyConsultantsCo.Ltd.2007.12ContentsContents實現(xiàn)項目高端、高價、高利潤營銷力營銷力市場力市場力產(chǎn)品力產(chǎn)品力2007.12ContentsContents實現(xiàn)項目高端、高價、高利潤市場層面營銷力市場力市場力產(chǎn)品力2007.12市場力__供需判斷旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、國際化程度加強(qiáng)，為三亞旅游房城市國際地產(chǎn)奠定了良好基礎(chǔ)知名度不斷提高三亞房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢良好2005-20

2、06年三亞連續(xù)兩供應(yīng)擴(kuò)大年供應(yīng)量達(dá)80萬m2左右，需求強(qiáng)勁市場需求同步跟上。2007房價上揚(yáng)，年僅前三季消化量達(dá)78.8萬m2，超過2006年全年規(guī)高端消費(fèi)支模，且呈需大于供的局面持力顯著三亞歷年商品房供需情況近幾年三亞房價漲幅平穩(wěn)，2007年更出120現(xiàn)大幅上漲的走勢。商品住宅銷售價格99.010088.174.570.5567.9已達(dá)7000元/m2以上，同比大漲40%以上8062.250.760.2553.46031.646.429.2402002002年2003年2004年2005年2006年2007年1-7月預(yù)售面積（

3、萬平方米)銷售面積（萬平方米)2007.12市場力__整體環(huán)境京滬樓市ò北京——供應(yīng)量減少，價格堅挺觀望濃ò上?！山涣繙p少，房價仍保持增長三亞房地產(chǎn)市場供求態(tài)勢良好根據(jù)敏感10月的表現(xiàn)來看，國內(nèi)一線城市的樓市走勢出現(xiàn)明顯的停滯20072007年年1010月兩城市月兩城市甚至下滑，未來前景不明朗。的商品房成交的商品房成交((套數(shù)套數(shù)))215ò廣州——成交量、價格齊下滑穗深樓市吹冷風(fēng)ò深圳——成交量急劇萎縮，有新盤60開始調(diào)價應(yīng)對深圳10月30天三亞10月7天2007.12市場力__個盤驗證與本項目屬同片區(qū)、正在銷售的鳳凰水城

4、鳳凰灣近期狀況如下：ò項目2007年10月開盤，目前僅余少量山景戶型，首批推出的601套產(chǎn)品目前已消化95%，造成了高性價比、高市場追捧熱度的印象。ò項目公寓開盤均價為6700元/平方米，現(xiàn)均價7000元/平方米左右（海景、河景戶型已售完，此為山景房價格）。據(jù)了解其下一批推出的產(chǎn)品將包含聯(lián)排別墅，檔次和價位均將有較大突破。ò目前鳳凰水城在市場上的推廣頭銜有：“中國第一代度假產(chǎn)品代表作”大獎、“全球私人海濱度假”、“中國第一家泛酒店度假屋服務(wù)公司”等鳳凰灣的好熱的賣市，場為認(rèn)本知項開目端營和造價了格良平臺。鳳凰灣銷售現(xiàn)場鳳凰灣銷售

5、現(xiàn)場2007.12市場力__客群支撐ò有較固定的旅游度假習(xí)慣ò年齡30-45歲，人生事業(yè)的黃金期ò欣賞三亞的生態(tài)自然環(huán)境ò富裕程度較高，是常駐地中產(chǎn)以上的階層ò健康、休閑消費(fèi)意識強(qiáng)ò目前的工作、生活狀態(tài)自我把控能力漸漸ò向往優(yōu)越、悠閑的奢享生活增強(qiáng)，并越來越能夠做到勞逸結(jié)合狀態(tài)特征征特假客戶共性表現(xiàn)度征特業(yè)置三亞的房地產(chǎn)市場買家由全ò置業(yè)以度假休閑、養(yǎng)老為主，投資其次中國的高端群體中產(chǎn)生，在ò第三居所需求為主全國背景下，把握高端消費(fèi)ò多次置業(yè)、出游，眼界開闊、見識較廣就是把握三亞的“硬消費(fèi)”2007.12市場力__客群支撐ò只有

6、高端客戶，才是把休閑度假生活當(dāng)成“必需品”的一群人，才是國內(nèi)樓市波動時的“硬需求”；ò只有高端客戶，才不因國內(nèi)樓市走向而動搖自身改善生活、享受舒適的需要；ò只有高端消費(fèi)，才能領(lǐng)會更多的奢侈元素，助本項目達(dá)成“鶴立雞群”的檔次形象；ò只有高端消費(fèi)，才有強(qiáng)口碑影響力，適合島外推廣。ò……因此，本項目應(yīng)該以高端消費(fèi)為尋求市場支撐的重要方向，一方面也規(guī)避市場波動行情下中低端產(chǎn)品先受影響的風(fēng)險。2007.12ContentsContents實現(xiàn)項目高端、高價、高利潤市場層面營銷力總結(jié)：ò市場供求態(tài)勢良好；市場力市場力ò把握高端消費(fèi)就是把握

7、三亞的產(chǎn)品力“硬消費(fèi)”。2007.12ContentsContents實現(xiàn)項目高端、高價、高利潤產(chǎn)品層面營銷力市場力產(chǎn)品力產(chǎn)品力2007.12產(chǎn)品力__規(guī)模建筑面積項目名稱區(qū)域容積率（㎡）鳳凰水城一期鳳凰國際水城130萬（總）0.6時代海岸三期市區(qū)52萬1.53三亞紅樹灣月川1.56萬1.5三永鳳凰城二期月川3.87萬（總）2.2林蔭河畔月川4萬1.5天賜18°蔚藍(lán)海坡開發(fā)區(qū)3萬0.9本項目具有占地322.8畝、總建筑面圣芭芭拉海坡開發(fā)區(qū)2.17萬1.35積20余萬平方米的自身規(guī)模，同時國光濱?；▓@海坡開發(fā)區(qū)10.5萬0.79依

8、托鳳凰國際水城百萬平方米背椰林海岸海坡開發(fā)區(qū)2.3萬1.06景，無敵大盤的氣勢自然彰顯。海樓云月海坡開發(fā)區(qū)1.72萬0.86帕爾美納一期海坡開發(fā)區(qū)2.9萬1.64魯能·三亞灣海坡開發(fā)區(qū)（二線海景）16.7萬0.46公主郡亞龍灣14萬0.4半山半島一期小東海57.