濟(jì)南建華山東普利利源大廈

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1、普利利源大廈溝通方案（預(yù)案）濟(jì)南建華房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2007年12月22日國家新政對濟(jì)南樓市影響何在？面對上海、深圳等一線城市在國家新政出臺后，紛紛降價銷售，而對于濟(jì)南樓市又應(yīng)當(dāng)何去何從呢？應(yīng)該說，濟(jì)南的樓市不會出現(xiàn)類似于上海、溫州等地房價大起大落的現(xiàn)象。其間原因有三：第一，上海等地的房地產(chǎn)價格向來處在全國行業(yè)的前沿領(lǐng)跑，這使得新政策的出臺對其市場產(chǎn)生的影響也是首當(dāng)其沖。而濟(jì)南是一個正在快速成長發(fā)展的傳統(tǒng)內(nèi)陸城市，它所處的大環(huán)境較為穩(wěn)定，這也使得其受政策的影響力度方面相對較弱。第二，濟(jì)南的

2、市場“凈化度”較高。也就是說購房主體以自住居多，有少部分投資者，但投機(jī)炒房的人很少。而上海等城市則不然，有很多的異地游資紛紛涌入這些前沿城市，其目的就是投機(jī)炒房。而新政的抑制對象不是“真正的購房者”，而正是直指這些投機(jī)炒房、違法違規(guī)銷售等行為。這樣看來，上海等城市房價有所下降更有利于市場的完善，也在情理之中。第三，濟(jì)南的房價是在正常的上漲幅度范圍內(nèi)穩(wěn)步增長的，而不是像上海、深圳等城市由于炒房的存在而導(dǎo)致的瘋漲。濟(jì)南房地產(chǎn)市場經(jīng)過近幾年的成長有了良好的基礎(chǔ)，是真實的，再加上土地成本的加大，降價的余

3、地很小，而不像上海等地有一定降價空間存在。面對嚴(yán)峻的市場形勢，我司認(rèn)為對于本項目的運作及后續(xù)營銷的重點應(yīng)當(dāng)是:尋找市場空白點全面分析項目優(yōu)劣勢準(zhǔn)確把握項目定位及客群定位充分運用合理有效的營銷手段消除、淡化新政對普通購房者心理束縛堅定、重塑購房信心并迅速實現(xiàn)樓盤銷售本次提案的主要內(nèi)容2006年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場綜述區(qū)域競項分析我們對項目的認(rèn)識與把握項目定位營銷推廣策略第一章:濟(jì)南市房地產(chǎn)市場綜述住宅市場分析商業(yè)市場分析酒店市場分析1.2006年商品房供應(yīng)增加2006年濟(jì)南住宅市場新增的樓盤有26個，

4、與2005年17個相比數(shù)量大幅增加，總體供應(yīng)量約為640.1萬平方米（一）市場供應(yīng)分析：2.住宅銷售一路走高2006年初始濟(jì)南住宅市場價格開始高速增長從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體，濟(jì)南房地產(chǎn)市場剛性需求仍較旺盛。全年市場政策環(huán)境穩(wěn)定，消費者恢復(fù)理性購房需求增長一些新的大盤的亮相令我們看到未來一段時間濟(jì)南住宅市場將有一個大的集中放量的過程。3.價格走勢平緩，全年中幅增長2006年濟(jì)南市住宅市場價格增長幅度較大，總體房價一年來增幅240元，與2005年相比漲幅約為4.3%。4.濟(jì)南市場區(qū)

5、域價差明顯從各個區(qū)域的價格走勢圖上我們可以看出，濟(jì)南市場區(qū)域價格水平特征明顯，價格走勢線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，再次為西部區(qū)域,北部區(qū)域價格水平始終位于最低端。5.小高層、多層住宅為市場主流產(chǎn)品從建筑形式上看，濟(jì)南存在聯(lián)排別墅、多層、小高層、高層住宅。其中主流產(chǎn)品為小高層、多層住宅。高層住宅為輔。別墅等低密度住宅，成為山東省政府嚴(yán)控的對象，并且停止審批用地。未來市場低密度住宅供應(yīng)量較小。多層住宅是消費者喜歡的類型，部分本地人對于高層、小高層入住后電梯維護(hù)等費用較高，擔(dān)心未來物業(yè)管

6、理服務(wù)跟不上,拌隨著濟(jì)南小高層高層住宅的不斷出現(xiàn)、消費觀念不斷轉(zhuǎn)變,濟(jì)南購房人群對高層住宅的抗性正在削減.6.產(chǎn)品多樣化、市場細(xì)分程度較高濟(jì)南現(xiàn)有在售樓盤中，戶型多樣，從一居、二居、三居、四居、五居、六居到復(fù)式、躍層都有，面積區(qū)間跨度大從二、三十平方米到二、三百平方米的面積都有?？梢詽M足不同層次的消費需求小戶型產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場激烈競爭的表現(xiàn)。但目前濟(jì)南市場上小戶型產(chǎn)品供應(yīng)量較少,市場空間較大。小戶型的特征是單價高、總價低，可以作為暫時性過渡用房。濟(jì)南的第一個小戶型是青年居易，開盤銷售一年后，銷

7、售率已達(dá)到90%。而尚層e墅則屬于濟(jì)南小戶型的提升產(chǎn)品，雖然處于尚未成熟的高新區(qū)，但是仍然受到消費者歡迎。7.投機(jī)、投資性購房比例較小濟(jì)南房地產(chǎn)市場中投機(jī)、投資性購房比例不大，絕大部分為自住型需求。特別是國家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺，對房地產(chǎn)投資投機(jī)打擊較大。根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，購房目的為自住的比例占67.35％，投資購買的僅占到9.64％，屬正常市場行為。購房目的中非投資購房的整體比例占到90.36％，說明目前的市場需求是真實的住房需求，無泡沫現(xiàn)象。（二）市場需求分析：1、30-40歲購房群體仍

8、為購房主力，26-30歲的購房群體比例上升潛在購房者的年齡結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人是購房群體主流，所占比例達(dá)73%，其中，26~30歲的購房群體比例顯著上升，所占比例達(dá)到29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。購房人群特征：2.潛在購房群體學(xué)歷分析潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%；其次是具有高中（含中專、技校）學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的