尚美佳青島廣業(yè)錦江大酒店整合推廣案

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1、青島廣業(yè)錦江大酒店整合推廣案在城市，為明天，贏未來第一篇章望——市場(chǎng)的方向第二篇章聞——現(xiàn)狀的思考第三篇章問——現(xiàn)實(shí)的戰(zhàn)術(shù)第四篇章切——推廣策略工程第一篇章望——市場(chǎng)的方向[關(guān)于產(chǎn)權(quán)酒店]產(chǎn)權(quán)酒店，即TimeshareHotel，由瑞士人亞歷山大.耐首先提出的，是產(chǎn)權(quán)酒店的起源，酒店向投資者出售在一定時(shí)期內(nèi)使用酒店住宿或娛樂設(shè)施的權(quán)利，該權(quán)利可以上市轉(zhuǎn)售、轉(zhuǎn)讓或交換。開發(fā)商將酒店每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。我們

2、的項(xiàng)目究竟是什么？帶著這個(gè)問題，我們需要對(duì)市場(chǎng)和項(xiàng)目進(jìn)行一番新的衡量和定位。在青島房地產(chǎn)的市場(chǎng)上，產(chǎn)權(quán)式酒店還未成形，這是我們的挑戰(zhàn)，也是我們的機(jī)會(huì)。作為一個(gè)投資性的項(xiàng)目，在沒有正面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，解決市場(chǎng)上其它投資產(chǎn)品對(duì)我們客戶的分流就成為整個(gè)推廣工作中最重要的重點(diǎn)。[尚美佳觀點(diǎn)]在投資性產(chǎn)品的傳播體系中，樹立客戶的投資信心是最根本的廣告出發(fā)點(diǎn)！[投資比較分析]比較項(xiàng)目銀行儲(chǔ)蓄投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資風(fēng)險(xiǎn)較小，但面臨通貨膨脹的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通常伴隨一定的通貨膨脹，這種風(fēng)險(xiǎn)在經(jīng)濟(jì)處于上升期的中國(guó)是必然的。最大的風(fēng)險(xiǎn)是酒店的經(jīng)營(yíng)，酒店

3、的可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)策略和投資商本身的雄厚實(shí)力，是規(guī)避這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的有力保障。投資回報(bào)率年存款利率2.25%（加征20%的利息稅）月供款回報(bào)高連帶回報(bào)無多項(xiàng)連帶回報(bào),如:70年產(chǎn)權(quán)的增值潛力；消費(fèi)優(yōu)惠；酒店連鎖回報(bào)等等。[投資比較分析]比較項(xiàng)目投資住宅投資商鋪投資產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)方式出租，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)。出租，升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；自用。委托經(jīng)營(yíng)獲取年度分紅；升值后轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；免費(fèi)入住權(quán)；其他回報(bào)；產(chǎn)權(quán)通常為70年通常為40年70年投資額一次性投資額大，對(duì)資金要求高。單價(jià)高，根據(jù)鋪面大小而投資額不同。一次性投資額十?dāng)?shù)萬元，資金要求能力相對(duì)較低升

4、值保障處于增長(zhǎng)期、受制于地價(jià)、政策等多種因素。受制于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度、地價(jià)、商鋪供應(yīng)量等多種因素。國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)向好，酒店經(jīng)營(yíng)能力等，相對(duì)制約因素較少。市場(chǎng)現(xiàn)狀目前國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格下跌，國(guó)家調(diào)低地價(jià)政策將出臺(tái)；大量經(jīng)濟(jì)適用房上市沖擊商品房市場(chǎng)等。商品零售價(jià)格指數(shù)下降，經(jīng)營(yíng)處于低潮；商鋪市場(chǎng)供過于求，價(jià)格下滑；商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)加劇，大量商場(chǎng)被淘汰等。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整狀態(tài)，但世界經(jīng)濟(jì)已開始回升；青島旅游市場(chǎng)成熟，酒店業(yè)首先受益。國(guó)際專業(yè)旅游管理公司保證可持續(xù)盈利能力。[投資比較分析]比較項(xiàng)目證券股票產(chǎn)權(quán)式酒店投資額不限十幾萬元套現(xiàn)能力隨

5、時(shí)套現(xiàn)穩(wěn)定收入套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)性極高極低時(shí)間要求隨時(shí)關(guān)注無須勞神回報(bào)方式股價(jià)上升增值多種回報(bào)方式，回報(bào)率高。[投資比較分析]比較項(xiàng)目保險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)式酒店性質(zhì)儲(chǔ)蓄型投資高回報(bào)低風(fēng)險(xiǎn)新型投資投資金額分期小額投資一次性小額投資投資期數(shù)年至數(shù)十年不等一勞永逸，后期無須超操心回報(bào)時(shí)間退休或意外傷亡方有回報(bào)，通常需20——30年。即時(shí)回報(bào)與長(zhǎng)期回報(bào)，70年產(chǎn)權(quán)。目前青島擁有星級(jí)酒店近20家，其中五星級(jí)4家，四星級(jí)6家，三星級(jí)近10家。各種檔次的星級(jí)酒店，為來青島的八方游客提供了極大便利。但是縱觀整個(gè)青島酒店市場(chǎng)，有如下幾大特點(diǎn)?！锶懈邫n酒店物業(yè)分布不均

6、勻，多集中在城內(nèi)；★市場(chǎng)對(duì)高檔酒店物業(yè)的需求較大，高檔酒店經(jīng)營(yíng)情況較好；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房的實(shí)際銷售平均價(jià)格約為650元/天，大多數(shù)銷售價(jià)格在600元/天以上；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房的套內(nèi)使用面積在24m2~42m2之間，平均套內(nèi)使用面積約為29m2；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)房入住率均在60%以上，最高達(dá)85%，平均入住率為71.88%；★四星級(jí)、五星級(jí)酒店客房總數(shù)量差別較大，最少的263間，最多達(dá)800間以上，平均數(shù)為476間；★酒店的主要客戶為外來旅游者，酒店的經(jīng)營(yíng)離不開旅游產(chǎn)業(yè)的支持；針對(duì)我們項(xiàng)目而言，它的出現(xiàn)

7、是有扎實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)的，但是否有足夠的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)來最終實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的上市和熱銷？[尚美佳觀點(diǎn)]項(xiàng)目必須盡快制定一整套節(jié)奏明晰、定位嚴(yán)謹(jǐn)、針對(duì)性傳播的整合推廣策略，全面促進(jìn)項(xiàng)目回歸本位，重新占領(lǐng)市場(chǎng)的制高點(diǎn)。第二篇章聞——現(xiàn)狀的思考[項(xiàng)目概況]本項(xiàng)目座落于青島市李滄區(qū)中心區(qū)域內(nèi)。本案處于城區(qū)主干道夏莊路與源頭路交匯處。項(xiàng)目占地面積7000平方米，總建筑面積為2。6萬平米，其中配套面積6000平方米，共有206間套房。套房銷售面積大多為40平米左右。酒店定位于三星級(jí)準(zhǔn)四星級(jí)商務(wù)酒店。經(jīng)營(yíng)管理已經(jīng)全權(quán)委托錦江飯店國(guó)際管理集團(tuán)?！卷?xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析】

8、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)---李滄區(qū)未來規(guī)劃定位為青島五大商業(yè)中心之一，工業(yè)商貿(mào)重鎮(zhèn)，整體規(guī)劃對(duì)應(yīng)了項(xiàng)目商務(wù)酒店的功能定位。企業(yè)優(yōu)勢(shì)---廣業(yè)地產(chǎn)擁有豐富的可利用的社會(huì)資源、一流的企業(yè)文化、企業(yè)內(nèi)涵，已經(jīng)開發(fā)過多個(gè)青島知名物業(yè)，具有一定的知名度和區(qū)域影響力。區(qū)位優(yōu)勢(shì)---本項(xiàng)目