廣州保利千燈湖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案提報(bào)

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1、當(dāng)新保利遇上新佛山保利千燈湖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案提報(bào)2006年1月分析框架第一部分項(xiàng)目的理解與定位第二部分營(yíng)銷(xiāo)突破幾個(gè)小問(wèn)題第一部分項(xiàng)目的理解基本視角/市場(chǎng)簡(jiǎn)述/項(xiàng)目定位/項(xiàng)目命名一個(gè)基本視角我們必須放在“新的大佛山”基礎(chǔ)上理解這個(gè)項(xiàng)目一.項(xiàng)目整體的理解一個(gè)什么都不缺的市場(chǎng)——市場(chǎng)分析簡(jiǎn)述不缺住宅供給桂城禪城項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)06上半年供應(yīng)量項(xiàng)目名稱預(yù)計(jì)06上半年供應(yīng)量中海萬(wàn)錦豪園約800套麗日玫瑰名城約700套南海頤景園約700套怡翠玫瑰園約1000套萬(wàn)科金色家園約600套天湖酈都約600套怡翠馨園約700套匯銀奧園項(xiàng)目約1000套江南名居三期約1000

2、套恒福新城約1000套麗雅苑南區(qū)約500套合計(jì)約4300套合計(jì)約4300套后續(xù)供貨量更大，還有不斷增加的土地供應(yīng)家樂(lè)福已與當(dāng)?shù)啬承马?xiàng)目達(dá)成協(xié)議，但具體位置不明。包括本項(xiàng)目，周邊光大型商業(yè)面積體量達(dá)近100萬(wàn)平米，還不包括大量住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)。相對(duì)于桂城區(qū)域僅50萬(wàn)的人口，泛桂城區(qū)域不到80萬(wàn)人口的數(shù)量明顯偏高。以項(xiàng)目所在千燈湖區(qū)域而言，周邊還有相當(dāng)類(lèi)商業(yè)功能的地塊尚未推出。東方廣場(chǎng)23萬(wàn)平米，03年末開(kāi)業(yè)南海廣場(chǎng)6.8萬(wàn)平米2000年開(kāi)業(yè)城市廣場(chǎng)10萬(wàn)平米，05年開(kāi)業(yè)沃爾瑪購(gòu)物中心G334（中海）本案不缺商業(yè)供給不缺住宅需求廣州的住宅購(gòu)買(mǎi)者

3、中，有相當(dāng)部分是佛山/南海人。當(dāng)?shù)氐母辉ｋA層普遍將房地產(chǎn)作為主要的投資方式，多次置業(yè)現(xiàn)象相當(dāng)普遍。2005年下半年，近鄰項(xiàng)目周邊的南海萬(wàn)錦豪園500套的供貨量，可以在開(kāi)盤(pán)三天基本銷(xiāo)售一空。不缺商業(yè)需求從投資來(lái)看，南海熱衷商鋪投資，以我公司操作過(guò)的廣州商業(yè)項(xiàng)目來(lái)看，普遍存在南海顧客購(gòu)買(mǎi)。從消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，南海消費(fèi)外移相當(dāng)普遍，廣州、深圳和香港為佛山/南海人購(gòu)物，特別是選購(gòu)中高端物品的首選之地。一個(gè)缺失的城市佛山是在廣東的第三大經(jīng)濟(jì)城市，僅次于廣州和深圳。將南海和順德兩地變市為區(qū)，形成新的大佛山，城市化進(jìn)程加快。但在與廣州和深圳這兩個(gè)區(qū)域中心城市經(jīng)

4、濟(jì)總量相距不大的情況下，城市形象上的落后確是明顯的。這種落后感不是僅僅停留在外界的認(rèn)識(shí)與評(píng)價(jià)，而也存在于佛山人，特別是南海人本身的意識(shí)和生活中佛山缺什么？形象的缺失紐約有曼哈頓，香港有中環(huán)，廣州有中信，深圳有地王，佛山有什么？佛山缺乏能代表城市現(xiàn)代形象的標(biāo)志！以城市之名….對(duì)項(xiàng)目定位的思考桂城“”自然生態(tài)與城市社會(huì)相融合，成為佛山城市中最具魅力的融合開(kāi)放性空間和人文居住區(qū)域千燈湖河堤公園宜商宜住高尚住宅城市休閑購(gòu)物廣場(chǎng)五星級(jí)酒店佛山禪桂中心區(qū)，廣佛RBD中軸線，桂城千燈湖畔，刷新佛山城市規(guī)格的都市綜合體本項(xiàng)目位于桂城中心區(qū)位，水景觀軸線中部，

5、景觀資源獨(dú)一無(wú)二，南北走向的千燈湖水道貫穿項(xiàng)目地塊。本項(xiàng)目形象聚焦項(xiàng)目基本特征描述新佛山千燈湖上唯一都市綜合體關(guān)鍵詞：新佛山、唯一、核心、綜合體、標(biāo)志定位思考與分析佛山唯一綜合體物業(yè)佛山至高點(diǎn)15萬(wàn)建面的南海中軸線商業(yè)水城138米高的五星級(jí)保利皇冠酒店20萬(wàn)高尚公寓住宅擴(kuò)充：商業(yè)街，主題休閑街。其它業(yè)態(tài)城市核心區(qū)位價(jià)值，政府著力打造新佛山城市印象南海并入佛山，大佛山市場(chǎng)的禪桂中心區(qū)的概念千燈湖核心區(qū)位（唯一性）南海中軸線廣佛通道上的標(biāo)志物本項(xiàng)目承載意義：保利拓展廣佛經(jīng)濟(jì)圈的基石和標(biāo)志保利地產(chǎn)的第一個(gè)真正意義上的綜合體項(xiàng)目保利地產(chǎn)進(jìn)軍廣州周邊區(qū)

6、域的佛山市場(chǎng)成為新佛山象征——城市名片佛山－保利項(xiàng)目幾年后，當(dāng)人們腦海中出現(xiàn)佛山印象的時(shí)候，想到就如同想到香港之中環(huán)、深圳之地王一樣，第一個(gè)想到就是保利項(xiàng)目。——因?yàn)槲鹩怪靡?，這里代表了一座城市。這關(guān)系著一座城市的象征，給佛山人，特別是南海人與榮耀與信心！。紐約－曼哈頓香港－中環(huán)廣州－中信深圳－地王因此項(xiàng)目定位語(yǔ)為：新佛山城市名片——保利出品一個(gè)平常的命名項(xiàng)目命名建議正合取勝城市的標(biāo)志性建筑物的命名相對(duì)簡(jiǎn)單的，強(qiáng)調(diào)易記憶，大氣和諧，無(wú)負(fù)面聯(lián)想如紐約時(shí)代廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、天河城、北京國(guó)貿(mào)中心……基本界定：城綜合體的命名主要包括:中心,廣場(chǎng)和城等考

7、慮到本項(xiàng)目包括多個(gè)建筑單體,功能全面復(fù)合,整體較大的規(guī)模,“城”的概念為項(xiàng)目較好的界定從目前華南運(yùn)作得最成功的兩個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目：天河城和萬(wàn)象城均以“城”為概念主推1：保利榮城保利：如同中信廣場(chǎng)之于廣州，我們要把保利之名深深的刻在佛山的發(fā)展史上榮：城市的榮耀，取城市名片的概念，保利之榮，佛山之榮，榮也有新事物發(fā)展前進(jìn)之意，新佛山的“新”形象對(duì)應(yīng)同時(shí)通“融”，有禪桂之融，大佛山之融，廣佛之融概念主推2：保利水城水為項(xiàng)目有別于其它都市綜合體的最主要的元素同一設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)的日本博多水城世界聞名，易于概念嫁接水城概念前期已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬闪艘欢ǖ闹扰c影

8、響力其它備選案名保利天地——休閑的感覺(jué)，小資的感覺(jué)保利榮華城，保利榮華中心——公司品牌延伸，商業(yè)的感覺(jué)，繁華的感覺(jué)保利世紀(jì)水城——強(qiáng)調(diào)水的概念，與世界知名的博多水城