城市社區(qū)管理體制的創(chuàng)新

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1、城市社區(qū)管理體制的創(chuàng)新〔摘　要〕　物業(yè)管理既是一種房產(chǎn)管理模式,更是一種新型的城市社區(qū)管理體制。本文指出,中國(guó)社會(huì)在由計(jì)劃體制向市場(chǎng)體制轉(zhuǎn)軌、從行政性社會(huì)整合向契約性社會(huì)整合方式的過(guò)渡過(guò)程中,物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展既是當(dāng)代中國(guó)社會(huì)結(jié)構(gòu)變遷的反映之一,同時(shí)作為嵌入舊有社區(qū)結(jié)構(gòu)中的新生事物,其成長(zhǎng)和發(fā)展也面臨著來(lái)自諸方面的挑戰(zhàn)和困難。作者認(rèn)為,培育物業(yè)管理得以發(fā)展的制度空間是推動(dòng)社區(qū)體制改革和社區(qū)建設(shè)的關(guān)鍵所在?！碴P(guān)鍵詞〕　物業(yè)管理;物業(yè)管理公司;業(yè)主委員會(huì);社區(qū)管理體制　一、引言物業(yè)管理誕生于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。經(jīng)過(guò)百余年的發(fā)展,在西方已經(jīng)形成了一套比較完善的社區(qū)管理制度體

2、系。物業(yè)管理在中國(guó)的發(fā)展卻只有二十年的時(shí)間,1981年,深圳引入香港的成功經(jīng)驗(yàn)成立了我國(guó)第一家物業(yè)管理公司,之后形形色色的物業(yè)管理組織在全國(guó)范圍內(nèi)迅猛地發(fā)展起來(lái),截止2000年,我國(guó)擁有各類物業(yè)管理公司7000余家。作為與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相聯(lián)系的專業(yè)概念,物業(yè)管理對(duì)于我國(guó)城市居民來(lái)說(shuō)已經(jīng)不再陌生;但是作為重要的社區(qū)概念,物業(yè)管理無(wú)論在學(xué)術(shù)上還是在大眾心中并沒(méi)有得到足夠的重視,學(xué)術(shù)上也很少把物業(yè)管理與社區(qū)管理體制變遷緊密地聯(lián)系起來(lái)?！　　”疚牡闹饕芯磕康脑谟?第一,從理論上闡釋作為一種社區(qū)管理體制,物業(yè)管理所具備的深刻內(nèi)涵及其在社區(qū)建設(shè)和社區(qū)發(fā)展的重要作用和意義;第二,考察在我國(guó)

3、社會(huì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中,物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題;第三,分析和探討物業(yè)管理出現(xiàn)問(wèn)題的原因,并對(duì)物業(yè)管理發(fā)育和成長(zhǎng)所依存的制度環(huán)境進(jìn)行探討?！　《⑽飿I(yè)管理的內(nèi)涵及社會(huì)功能意義　　1.物業(yè)管理的內(nèi)涵物業(yè)是不動(dòng)產(chǎn)(RealEstatePProperty)的別稱,是與房屋住宅的所有和使用相關(guān)的概念。因此,“物業(yè)管理”的第一層意思是指物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的房屋住宅管理,它包括房屋的保養(yǎng)、維修、住宅小區(qū)的清潔綠化以及小區(qū)內(nèi)的各類服務(wù)(包括搬家、維修、裝飾、治安等)。住房制度改革的推行和大量現(xiàn)代住宅小區(qū)的建設(shè)造成了大量公有房屋產(chǎn)權(quán)的私有化,物業(yè)管理實(shí)際上是采用專業(yè)化的物業(yè)管理公司對(duì)屬于

4、不同產(chǎn)權(quán)的私人業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn)和共有物品(住宅以及住宅小區(qū)的各類相關(guān)配套設(shè)施)進(jìn)行維護(hù)和管理。其基本運(yùn)作模式是將有關(guān)房產(chǎn)的租賃、出售、維修、維護(hù)以及居住小區(qū)內(nèi)治安環(huán)保交給專業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè),向住戶提供有償服務(wù),其管理手段主要為法律和經(jīng)濟(jì)手段,管理范圍覆蓋到與房產(chǎn)相關(guān)的方方面面。同傳統(tǒng)的以行政手段為主的房屋管理模式相比,物業(yè)管理既可以避免作為政府委派機(jī)構(gòu)的房管部門因?yàn)殚L(zhǎng)期提供無(wú)償服務(wù)而造成的嚴(yán)重費(fèi)用不足,也可以擺脫過(guò)去那種自建自管的分散的房屋管理方式的弊端,特別是可以克服各自為政、多頭管理、互相扯皮的現(xiàn)象。這好比給“多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位和多個(gè)產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家”(賀學(xué)良

5、等,1997),使其在契約規(guī)定的范圍內(nèi)實(shí)施各項(xiàng)房產(chǎn)管理內(nèi)容。從更深層的意義上講,物業(yè)管理是一種社區(qū)管理體制。物業(yè)管理體現(xiàn)的是兩類相互依存相互作用的組織———業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系運(yùn)作模式,其實(shí)施管理的范圍不僅局限在以房產(chǎn)維護(hù)和管理為主的狹窄范圍內(nèi),而且覆蓋到社區(qū)生活各個(gè)層面。從這個(gè)意義上講,物業(yè)管理代表了基于共同利益的業(yè)主組織實(shí)現(xiàn)自我管理社區(qū)的一種方式。首先,物業(yè)管理的參與者既包括專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè),也包括物業(yè)的所有者———業(yè)主以及代表業(yè)主利益的業(yè)主委員會(huì)。作為居住小區(qū)的主體,業(yè)主在物業(yè)管理范圍內(nèi)接受物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù),物業(yè)管理企業(yè)按照業(yè)主的各項(xiàng)需求

6、提供有償服務(wù)和管理。業(yè)主委員會(huì)(或業(yè)主大會(huì))是由業(yè)主代表組成的代表業(yè)主利益并向社會(huì)各方反映業(yè)主各種要求的群眾自治組織。業(yè)主委員會(huì)能夠維護(hù)全體業(yè)主的利益,可以增加廣大業(yè)主的集體談判能力,因而能對(duì)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督,避免物業(yè)管理公司損害和欺騙業(yè)主的利益。其次,“凡住區(qū)必有物業(yè)”,從物業(yè)管理的服務(wù)和管理的對(duì)象來(lái)看,作為一種社區(qū)管理體制的物業(yè)管理涉及到住區(qū)的每一位成員,每一個(gè)社會(huì)群體和社會(huì)組織。它通過(guò)社區(qū)居民所成立的自治組織———業(yè)主委員會(huì),來(lái)選聘和委托專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)與居民生活相關(guān)的各個(gè)方面進(jìn)行管理和維護(hù)。它不但涉及到與物業(yè)直接相關(guān)的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司,而且與社區(qū)內(nèi)的

7、每一位業(yè)主,以及其他各類組織和群體(例如政府部門,非盈利組織或群體)發(fā)生著緊密的聯(lián)系。此外,從物業(yè)管理的內(nèi)容來(lái)看,物業(yè)管理是對(duì)準(zhǔn)公共物品[3](俱樂(lè)部產(chǎn)品)進(jìn)行管理和服務(wù)的(王重潤(rùn)等,2001),這種準(zhǔn)公共物品的管理和服務(wù)既包括有形的、可觸摸的公共財(cái)產(chǎn)和公共設(shè)施,如樓梯、草木、通訊器材及防火設(shè)備等,更包括社區(qū)文化、社區(qū)氛圍、社區(qū)凝聚力、社區(qū)人際關(guān)系等無(wú)形的東西。這一過(guò)程從單一的房產(chǎn)管理延伸到社區(qū)服務(wù)、社區(qū)建設(shè)、社區(qū)發(fā)展、社區(qū)自治等各個(gè)層面。2.物業(yè)管理的社會(huì)功能和意義中國(guó)傳統(tǒng)的社區(qū)管理體制,正如許多學(xué)者所指出的,是