開(kāi)發(fā)習(xí)題班講義

《開(kāi)發(fā)習(xí)題班講義》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理　計(jì)算題專(zhuān)題講解　〖2014年計(jì)算題解析〗　?。ㄒ唬　〖坠境凶饬艘粭澖ㄖ娣e為10000㎡的舊商業(yè)大樓，承租期為20年，前3年租金保持不變，每年為600元/㎡，以后每年遞增3%。該公司用1年時(shí)間，將該商業(yè)大樓裝修改造成共有400個(gè)攤位的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，裝修改造費(fèi)用共1000萬(wàn)元。裝修改造完成后，公司計(jì)劃將攤位出租，按年收取租金，前2年租金保持不變，以后每年遞增5%。　　如果專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為攤位年租金的40%，甲公司目標(biāo)收益率為10%，裝修改造費(fèi)用在第1年年初一次性投入，其他收支均發(fā)生在年末（不考慮空置損失），請(qǐng)計(jì)算該公司達(dá)到目標(biāo)收

2、益率時(shí)，前2年平均每個(gè)攤位的最低年租金。（8分）　　『正確答案』　　租賃性置業(yè)投資，經(jīng)過(guò)裝修改造后出租經(jīng)營(yíng)。　　1.租賃舊商業(yè)大樓的租金支出　　1）前3年每年租金為：600×10000=600（萬(wàn)元）　　2）以后年度每年租金為：600×（1+3%）n-3　　2.裝修改造費(fèi)用為1000萬(wàn)元　　3.出租收入　　1）設(shè)前2年租金每年總價(jià)為A萬(wàn)元　　2）以后年度租金每年為A（1+5%）n-3　012345－20一、現(xiàn)金流入　　0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-31.凈租金收入（已減去40%運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）　　0.6A0.6A0.6A（1+5%）0.6A（1+5%）n-3二、

3、現(xiàn)金流出1000600600600600（1+3%）600（1+3%）n-31.租賃舊商業(yè)大樓租金　600600600600（1+3%）600（1+3%）n-32.裝修改造費(fèi)用1000　　　　　三、凈現(xiàn)金流　　　　　　　　　　　　　第25頁(yè)2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理　　公司達(dá)到目標(biāo)收益率且年租金租金的情況，即為凈現(xiàn)值為零　　　　（二）　　某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)于2012年6月末以16000萬(wàn)元購(gòu)得一宗土地用于商品住宅開(kāi)發(fā)。該項(xiàng)目按規(guī)劃可建60000㎡住宅，建造費(fèi)用為3000元/㎡，專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用、其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用分別為建造費(fèi)用的8%、4%、3%。經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)

4、批準(zhǔn)，項(xiàng)目于2014年6月末動(dòng)工建設(shè)，建造費(fèi)用投入進(jìn)度及銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表1。專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他工程費(fèi)用、管理費(fèi)用投入進(jìn)度與建造費(fèi)用投入進(jìn)度相同?！　№?xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為9000元/㎡，銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用分別為銷(xiāo)售收入的3.5%、5.5%、1%。銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用發(fā)生的進(jìn)度與銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度相同。建造費(fèi)用和銷(xiāo)售收入均發(fā)生在季度末（不考慮土地增值稅與所得稅）。如果以2014年6月末為計(jì)算時(shí)點(diǎn)，該企業(yè)期望的投資收益率為14%，請(qǐng)完成項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表（表2），并計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。（12分）　　表1建造費(fèi)用投入及銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)

5、度計(jì)劃周末2014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3建造費(fèi)用投入進(jìn)度5%15%20%20%30%10%　　銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)進(jìn)度　　　5%20%35%30%10%　　表2項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3一、現(xiàn)金流入　　　　　　　　　銷(xiāo)售收入　　　　　　　　　二、現(xiàn)金流出　　　　　　　　　土地費(fèi)用　　　　　　　　　建造費(fèi)用　　　　　　　　　專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用　　　　　　　　　其他工程費(fèi)用及管理費(fèi)用　　　　　　　　　銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加其他

6、交易費(fèi)用　　　　　　　　　三、凈現(xiàn)金流量　　　　　　　　　　　『正確答案』　　1.銷(xiāo)售收入：9000×6=54000（萬(wàn)元）　　2.銷(xiāo)售費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、其他交易費(fèi)用：　　54000×（3.5%+5.5%+1%）=5400（萬(wàn)元）　　3.建造費(fèi)用：3000×6=18000（萬(wàn)元）　　4.專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用：18000×8%=1440（萬(wàn)元）　　5.其他工程費(fèi)用及管理費(fèi)用：18000×（4%+3%）=1260（萬(wàn)元）　　表2項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表期末2012.62014.62014.92014.122015.32015.62015.92015.122016.3　　　　　第25頁(yè)2015年房地產(chǎn)

7、估價(jià)師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理一、現(xiàn)金流入　　　　　　　　　銷(xiāo)售收入　　　　27001080018900162005400二、現(xiàn)金流出　　　　　　　　　土地費(fèi)用16000　　　　　　　　建造費(fèi)用　90027003600360054001800　　專(zhuān)業(yè)人員費(fèi)用　1440　　　　　　　其他工程費(fèi)用及管理費(fèi)用　63189252252378126　　銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅及附加其他交易費(fèi)用　　　　270108018901620540三、凈現(xiàn)金流量－