開發(fā)習題班講義 (7)

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1、2015年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第七章　風險分析與決策　一、單項選擇題　　單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意?！　　玖曨}】下列房地產(chǎn)投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（?。?。（2011年真題）　　A.建安工程費　　　　　　　B.土地費用　　C.空置率　　　　　　　　　D.容積率??『正確答案』C『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、租金水平、空置率、運營

2、費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。參見教材P216?！　　玖曨}】在房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析中，最高土地取得價格分析屬于（?。?。（2011年真題）　　A.臨界點分析　　　B.期望值分析　　C.敏感性分析　　　D.概率分析??『正確答案』A『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析是盈虧平衡分析的一種。參見教材P219?！　　玖曨}】運用實物期權方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過（?。┐_定是否進行投資。（2011年真題）　　A.等待投

3、資型期權估價　　　B.放棄型期權估價　　C.成長型期權估價　　　　　D.柔性期權估價??『正確答案』C『答案解析』本題考查的是實物期權方法與房地產(chǎn)投資決策。首期開發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對項目后期投資收益會有較大影響。實物期權觀點認為，該類型的開發(fā)項目可能產(chǎn)生成長型期權，因而可以對成長型期權進行估價，以確定是否進行投資。參見教材P245?！　　玖曨}】某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目

4、的單位變動成本為4500元/㎡，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為（?。┰?㎡。（2010年真題）　　A.5377.78　　　　　　B.6277.78　　C.6722.22　　　　　　D.7847.22??『正確答案』D『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理?？偨ㄖ娣e＝15000×3＝45000（平方米），可銷售面積＝45000×80%＝36000（平方米），設盈虧平衡點銷售單價為X，36000X＝8000×10000＋4500×45000，X＝7847.22（元/平米）。參見教材P217?！　　?/p>

5、習題】判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于（?。╇A段的工作。（2010年真題）　　A.風險辨識　　　　　B.風險估計　　C.風險評價　　　　　D.風險決策??『正確答案』B『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。風險估計階段包括風險發(fā)生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算三項工作。參見教材P230?！　　　　〉?頁2015年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理　　【習題】房地產(chǎn)投資之所以具有期權性質，是因為房地產(chǎn)投資具有（?。?。（2010年真題）　　A.可逆性和可延期性　　B.可逆性和不可延期性　　C.不可逆性和可

6、延期性　　D.不可逆性和不可延期性??『正確答案』C『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資決策的期權性質。房地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性，也就具有了期權性質。參見教材P243?！　　玖曨}】甲、乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（　）。（2009年真題）　　A.甲物業(yè)投資風險大　　B.乙物業(yè)投資風險大　　C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同　　D.難以判斷甲、乙物業(yè)的

7、投資風險大小??『正確答案』B『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）：甲物業(yè)的期望值＝1200×50%＋1000×50%＝1100，乙物業(yè)的期望值＝1300×50%＋900×50%＝1100?！　〉诙剑河嬎銉晌飿I(yè)的標準差：　　　　另一種解法：帶有技術含量的定性分析：1200和1000與1100的偏差，一定比1300和900比1100的偏離程度小，所以計算出的標準差一定前者小，所以前者風險小。參見教材P233。　　【習題】各投資方案凈現(xiàn)值的期望值不同時，以方案風險大小為投資方案比選的主要

8、依據(jù)，此時應選擇的判別指標是（?。?。（2009年真題）　　A.凈現(xiàn)值　　　　　B.凈現(xiàn)值期望值　　C.凈現(xiàn)值標準差　　D.凈現(xiàn)值標準差系數(shù)??『正確答案』D『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，應比標