開發(fā)習(xí)題班講義 (6)

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1、2015年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理第六章　經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法一、單項選擇題　　單項選擇題每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。　　【習(xí)題】投資者在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了（　）。（2011年真題）　　A.抵御通貨膨脹的影響　　B.提高資本金的投資收益率　　C.提高全部投資的平均收益率　　D.降低借貸資金的資金成本??『正確答案』B『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。投資者利用借貸資金進(jìn)行投資，或在投資過程中使用財務(wù)杠桿的主要目的，是為了提高資本金的投資收益水平。參見教材P178?！　　玖?xí)題】如果某項目FNPV等于零，說明該項目的

2、獲利能力（?。?。（2011年真題）　　A.達(dá)到了基準(zhǔn)收益率的要求　　B.超過了基準(zhǔn)收益率的要求　　C.未達(dá)到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求　　D.達(dá)到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求??『正確答案』A『答案解析』本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準(zhǔn)收益率的要求，等于零，說明正好達(dá)到了基準(zhǔn)收益率。參見教材P181。　　【習(xí)題】某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值如下表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（　）年。（2011年真題）年末012345凈現(xiàn)金的現(xiàn)值（萬元）-2000.OO446.35432.32532.59640.67455.57累計凈現(xiàn)金現(xiàn)值（萬元）-2000.OO-1553.65-11

3、21.33-588.7451.93507.50　　A.3.O9　　　　　　　　　　B.3.48　　C.3.83　　　　　　　　　　D.3.92??『正確答案』D『答案解析』本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期=（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值=（4-1）+588.7/640.67=3.92。參見教材P188?！　　玖?xí)題】某投資項目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12%，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項目投資人所能申請到的最大貸款額為（　）萬元。（2011

4、年真題）　　A.28.73　　　B.29.11　　C.344.74　　　D.349.31??　　　　　第14頁2015年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理『正確答案』B『答案解析』本題考查的是償債備付率?！　　　⒁娊滩腜203?！　　玖?xí)題】對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（?。＃?010年真題）　　A.包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償　　B.不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償　　C.沒有實際意義　　D.不能直接用于財務(wù)評價??『正確答案』B『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。當(dāng)折現(xiàn)率不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償時，房地產(chǎn)投資收人現(xiàn)金流的折

5、現(xiàn)值才是一個常數(shù)。參見教材P179?！　　玖?xí)題】假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（?。?。（2010年真題）　　A.16.67%　　　　　　　　B.16.71%　　C.16.80%　　　　　　　　D.17.00%??『正確答案』A『答案解析』本題考查的是財務(wù)內(nèi)部收益率?！　　　⒁娊滩腜182?！　　玖?xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（?。＃?010年真題）　　A.銷售利潤率=銷售

6、利潤/銷售收入　　B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值　　C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本　　D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資??『正確答案』A『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。參見教材P190。　　　　　第14頁2015年房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)上輔導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理　　【習(xí)題】張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20

7、萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（?。?。（2010年真題）　　A.8.17%　　　　　　　B.13.62%　　C.14.00%　　　　　　D.23.33%??『正確答案』B『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報率與投資回報率?！　〕跏棘F(xiàn)金投資：100×60%=60（萬元），貸款P=100×40%=40（萬元），i=7.5%，n=10，本質(zhì)：P～A?！　　　⒁娊滩腜201。　　【習(xí)題