房地產(chǎn)評(píng)估-市場(chǎng)法

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1、2021/9/31第四章市場(chǎng)法第一節(jié)　市場(chǎng)法基本原理第二節(jié)　搜集交易實(shí)例第三節(jié)　選取可比實(shí)例第四節(jié)　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)第五節(jié)　交易情況修正第六節(jié)　交易日期調(diào)整第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整第八節(jié)　求取比準(zhǔn)價(jià)格第九節(jié)　市場(chǎng)法總結(jié)和運(yùn)用舉例2021/9/32第一節(jié)市場(chǎng)法的基本原理一、市場(chǎng)法的概念是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚恚郧笕」纼r(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2021/9/33二、市場(chǎng)法的理論依據(jù)替代原則：在同一供給需求圈內(nèi)，市場(chǎng)上相似的產(chǎn)品應(yīng)該有相近的價(jià)格。大數(shù)法

2、則。2021/9/34三、市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件適用的對(duì)象：是具有交易性的房地產(chǎn)。適用條件：是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期，存在著較多類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。三方面的價(jià)格差異：1、實(shí)際交易情況與正常交易情況不同（情況修改）2、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（交易日期調(diào)整）3、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)不同（房地產(chǎn)狀況調(diào)整）還可用于房地產(chǎn)市場(chǎng)租金及成本收益法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中重新構(gòu)建價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格各項(xiàng)構(gòu)成、收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率、入住率、報(bào)酬率、資本化率、收益乘數(shù)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等的求取。2021/9/35四、市場(chǎng)法的操作步驟（一）

3、搜集交易實(shí)例（二）選取可比實(shí)例（三）對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理（四）求出比準(zhǔn)價(jià)格2021/9/36第二節(jié)　搜集交易實(shí)例一、搜集大量交易實(shí)例的必要性至少10個(gè)，其中3個(gè)是最基本的比較實(shí)例；已經(jīng)發(fā)生的交易。二、搜集交易實(shí)例的途徑1.查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料2.查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告和信息3.以購(gòu)房者身份與租售房地產(chǎn)者洽談，從中了解有關(guān)信息4.參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)5.同行之間的交流6.其它途徑三、搜集內(nèi)容的完整性和真實(shí)性四、建立交易實(shí)例庫(kù)2021/9/37第三節(jié)選取可比實(shí)例一、選取可比實(shí)例必要性用于參照

4、比較的交易實(shí)例稱(chēng)為可比實(shí)例二、選取可比實(shí)例的質(zhì)量要求1、處于同一個(gè)供求范圍內(nèi)2、用途相同3、規(guī)模相當(dāng)4、建筑結(jié)構(gòu)相同5、檔次相同6、權(quán)利性質(zhì)相同7、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近8、交易類(lèi)型相同9、應(yīng)該是正常市場(chǎng)價(jià)格或者可修正為正常市場(chǎng)價(jià)。三、選取可比實(shí)例的數(shù)量要求3個(gè)以上，10個(gè)以下。2021/9/38第四節(jié)　建立價(jià)格可比基礎(chǔ)一、統(tǒng)一付款方式復(fù)利計(jì)息：利息生息In=P[（1+i）n—1]n個(gè)計(jì)息周期后的本利和：Fn=P(1+i)n求現(xiàn)值的公式：P=Fn/(1+i)n某房地產(chǎn)企業(yè)貸款100萬(wàn)，期限3年，年利率為10%，采用復(fù)利計(jì)息

5、，3年后企業(yè)應(yīng)還款額為F=100×（1+10%）3=133.1（萬(wàn)元）2021/9/39某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首付20%，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5%，試計(jì)算該宗房地產(chǎn)在其成交日期一次付清的價(jià)格。2021/9/310某宗房地產(chǎn)的交易總價(jià)款是80萬(wàn)元，合同約定分期付款，成交日期首付40萬(wàn)，半年后支付20萬(wàn)，一年后再付20萬(wàn)，作以下幾種假設(shè)，年利率為6%、半年利率為3%、季度利率為1.5%、月利率為0.5%，試計(jì)算將其付款方式統(tǒng)一到成交日期一次性付清價(jià)格分別為多少？2021/9/311假設(shè)年利率為6%，則

6、在其成交日期一次性付清的價(jià)格為：假設(shè)半年利率為3%，則一次性付清的價(jià)格為假設(shè)季度利率為1.5%，則一次性付清的價(jià)格為：假設(shè)月利率為0.5%，則一次性付清的價(jià)格為：2021/9/312五、統(tǒng)一面積單位1畝=666.67平米，1公頃=10000平米，1平米=10.764平方英尺，1平米=0.303坪2021/9/313第五節(jié)　交易情況修正一、交易情況修正的含義如果交易情況是不正常的，修正為正常情況下的價(jià)格。2021/9/314二、造成成交價(jià)格偏離正常市場(chǎng)價(jià)格的因素1.有利害關(guān)系人之間的交易2.急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)的交易3.不了解

7、市場(chǎng)行情的交易4.特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易5.特殊交易方式的交易6.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易7.相鄰房地產(chǎn)的合并交易8.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易2021/9/315三、交易情況修正的方法以正常的市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)。正常價(jià)格=實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=實(shí)例價(jià)格×1/(1±s%）=實(shí)例價(jià)格×100/(100±s)例如：某可比實(shí)例成交價(jià)格為5000元/平米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場(chǎng)價(jià)格低5%左右，則進(jìn)行交易情況修正的計(jì)算過(guò)程為：正常價(jià)格=5000×100/(1-5%)=5263元/平米2021/

8、9/316有時(shí)得到的數(shù)據(jù)是買(mǎi)方付出的包含了交易稅費(fèi)在內(nèi)的實(shí)際價(jià)格（買(mǎi)方付出），或者是賣(mài)方得到的不需要支付稅費(fèi)的凈收入（賣(mài)方凈得）。正常價(jià)格－應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)＝賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格正常價(jià)格＋應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)＝買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格P1322021/9/317第六節(jié)　交易日期調(diào)整一、含義：將可比實(shí)例的價(jià)格修正