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1、全能開發(fā)商時代即將終結 長期以來，中國房地產開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這種模式下，房地產商扮演著全能多面手的角色，整個房地產行業(yè)圍繞著開發(fā)商的運作而運營。開發(fā)商因為在行業(yè)內的壟斷地位而享受著巨額的利潤，又因為巨額利潤而維持著行業(yè)內的壟斷地位，全能開發(fā)商的暴利時代因此而開創(chuàng)。但近年來，在國家宏觀調控帶來的金融緊縮和土地嚴控下，使大多數房地產企業(yè)失去了“錢袋”和“糧票”(土地)，與此同時，越來越多的國際、國內資本加速進入中國房地產行業(yè)，使得房地產業(yè)將迎來“金融時代”?！ ∪荛_發(fā)商的風險隱憂 20年來，中國房地產開發(fā)
2、模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規(guī)劃、施工、銷售、物業(yè)管理的全部環(huán)節(jié)。全程開發(fā)模式使得開發(fā)商位于整個房地產產業(yè)鏈的最高端，從土地到資金，從資金到市場，開發(fā)商儼然是整個房地產開發(fā)鏈上最具話語權的龍頭。市場化競爭的境況下，還沒有哪個行業(yè)的供應者可以像房地產開發(fā)商那樣，集金融機構、中介機構以及最終客戶端的萬般青睞于一身。整個行業(yè)仿佛特別優(yōu)寵房地產開發(fā)商，甚至連政府主管部門也時常抱著扶持的積極態(tài)度。由于中國房地產業(yè)起步晚、政策監(jiān)管尚不完善，開發(fā)商透過政策空隙可爭取到成本“低廉”甚至是零成本土地；房地產暴利的存在使銀行愿意放貸房地產項目，開發(fā)商通過極少資本金即能撬動巨額資本運作項目；城市化進
3、程的加快和人民生活水平的持續(xù)提高使得房地產需求出現井噴，開發(fā)商物以稀為貴地坐擁巨額利潤?！ ∪荛_發(fā)商以土地為起點，掌控著從建設到銷售的全過程，享受著房地產的巨額利潤。然而全程開發(fā)模式卻為整個房地產行業(yè)的發(fā)展埋下了風險因素。追求“廉價”土地、轉移金融風險、累積超額利潤都是房地產行業(yè)未來發(fā)展的隱憂?！ ≡陂_發(fā)商全程開發(fā)的模式下，房地產行業(yè)的運作就是土地的運作。開發(fā)商從土地取得開始，規(guī)劃、融資、建設、銷售，所有的運作都是以土地為載體，土地運營是整個房地產行業(yè)的核心，是房地產商能夠進行開發(fā)的原始支點。因此，如果能夠降低土地成本，開發(fā)商的巨額利潤就有了保證。在利益驅動下，開發(fā)商使用各種手段取得
4、成本低廉的土地，其中有正常的商業(yè)行為，同時也不乏違規(guī)手段?！ ≡谫Y金融資方面，開發(fā)商通過借貸銀行資金、占用建筑商資金、使用購房者預售款資金，完美演繹了自有資金“四兩撥千斤”的技巧。但是，較大的財務杠桿同時也隱含著較大的財務風險。一旦出現資金鏈斷裂的現象，房地產商由于自有資金少而無法為債務清償提供合理保障。這樣，銀行的貸款資金實質上承擔著房地產商的開發(fā)風險。由銀行這樣的金融機構承擔房地產開發(fā)商的開發(fā)風險顯然存在著利益責任不對等的現象，不利于房地產行業(yè)發(fā)展。根據初步估算，房地產行業(yè)的自有資金利潤率至少在100%以上。站在行業(yè)頂端的房地產開發(fā)商，通過全程開發(fā)將絕大多數的利潤都收入囊中，也直接
5、導致開發(fā)商不僅在行業(yè)內最具話語權，其影響力更遠達到政府主管部門。財富的集中壟斷是腐敗、不公平競爭、低效率經營滋生的溫床。全能開發(fā)商在房地產業(yè)剛起步階段為緩解壓抑的居民住房需求，推動中國房地產業(yè)從計劃時代走向商品時代的體制改革做出了卓越貢獻。但是，以土地為中心的全能運營時代與生俱來的壟斷性和暴利性以及為金融行業(yè)帶來的風險性都要求房地產行業(yè)變革這一運營方式，打破全能開發(fā)商的壟斷地位。 房地產業(yè)的困局與轉折 去年以來的宏觀調控使房地產行業(yè)資金供應趨緊；日益高漲的地價又對房地產行業(yè)的融資能力提出了前所未有的要求，房地產商開始在資金需求和供給的夾擊下艱難求生?！ 矣嘘P監(jiān)管部門對房地產開發(fā)
6、企業(yè)資金實力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，種種舉措都在縮小房地產企業(yè)“四兩撥千斤”的空間，提高房地產企業(yè)的準入門檻，對企業(yè)的資金實力提出更高要求。過去房地產商有地即能貸款運作項目的日子一去不復返，宏觀調控下資金鏈的驟然緊繃使得房地產開發(fā)商必須為生存和前途另謀出路。政府監(jiān)管部門正在一步步終結全能開發(fā)商時代的特有運作模式——低價土地加銀行貸款。房地產行業(yè)需要儲備土地以保證企業(yè)未來的發(fā)展。土地隨著城市的發(fā)展和經濟的增長會自然增值
7、，表現為各大城市的地價逐年遞增。在政府對于土地出讓市場進行整頓清理后，通過非正常途徑獲取低價土地的可能性越來越小。動輒幾億的土地出讓金對房地產商的融資能力提出了前所未有的要求?！ 『暧^調控下的融資艱難和日益高漲的融資需求讓全能開發(fā)商時代的弊端日益顯現:扮演著全能多面角色的房地產商越來越捉襟見肘；為房地產商承擔開發(fā)風險的金融機構也不堪重負?！ 》康禺a商努力彌補由于宏觀調控而拉開融資缺口的同時也在思索企業(yè)的未來出路；金融機構在盡力化解由于全能開發(fā)時
