工業(yè)地產(chǎn)掘金閑置用地

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1、工業(yè)地產(chǎn)掘金閑置用地文/本刊記者鄧廣鋒隨著工業(yè)用地政策的改變和工業(yè)用地成本的增加，工業(yè)地產(chǎn)投資商開始將目光投向閑置土地的開發(fā)上。近日普洛斯中國投資管理部高級經(jīng)理趙明琪向媒體表示普洛斯的投資方式將有所改變,未來會更多考慮同政府的合作，主要是介入一些閑置用地的開發(fā)。事實上，由于工業(yè)用地指標緊縮，價格上漲等因素的影響，部分先“覺醒”的開發(fā)商已經(jīng)將相中了閑置土地這塊肥肉。難過拿地關(guān)卡近年來，為遏制地方政府低價賣地行為，國家有關(guān)部門不斷抬高工業(yè)用地的獲取門檻，這使得工業(yè)用地開發(fā)成本也水漲船高。2006年12月27日，

2、國土資源部下發(fā)的《全國工業(yè)用地出讓最低標準》規(guī)定：工業(yè)用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標準?！稑藴省分幸?guī)劃了十五等用地，地價上漲約40%-60%。其中一等地約56萬元/畝，最低等地約4萬元/畝。2007年1月下發(fā)的《2007年國土資源工作要點》，對于工業(yè)用地也提出了緊縮計劃?！兑c》指出，在土地指標分配上，要適當壓縮工業(yè)用地，增加民生用地，保證確實必不可少的基礎(chǔ)設(shè)施用地。然而，有專家認為，在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推

3、動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的需求卻不會因為政府供地緊縮而減少。相反，工業(yè)地產(chǎn)需求正呈上升趨勢，工業(yè)用地的資源稀缺性也日趨明顯。未來幾年，工業(yè)地產(chǎn)需求將長期持續(xù)升溫。工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價格持續(xù)攀升的帶動下，工業(yè)用地價格上漲不可避免。多少閑置用地“待字閨中”在工業(yè)用地一級市場供應(yīng)緊張的大背景下，市場上仍有不少閑置土地未被利用。而且土地閑置面積在與日俱增。號稱沒地可供、沒地可開發(fā)的深圳福田、南山抑或關(guān)外的寶安、龍崗，都可以看到大量面積從幾千到幾萬平方米不等的閑置土地。深圳的閑置土地數(shù)量，至今沒

4、有一個準確的數(shù)據(jù)。據(jù)了解，2004深圳的閑置土地是13平方公里，經(jīng)過多年的消化，目前深圳閑置土地約有10平方公里，包括特區(qū)內(nèi)外，也包括工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地。而有業(yè)內(nèi)人士認為，如果將非計劃內(nèi)隱性的閑置土地市場計算進來，深圳閑置土地遠不止10平方公里，而是70平方公里。今年2月，深圳就曝光91塊閑置土地，其中21塊將依法收地。這批閑置土地面積最大的一塊有28萬多平方米，曝光的閑置土地中大部分為工業(yè)用地。廣州在2007年8月宣布，收回37宗約84萬平方米閑置用地，并陸續(xù)向市場推出一批爛尾地、閑置地。而早在

5、2004年7月，廣州市國土房管局公布有149幅閑置土地進入最后收地大限，11月14日，房管局宣布無償收回27宗有前期投入的閑置用地，總面積近50萬平方米。據(jù)了解，廣州市按有關(guān)政策被納入閑置處理的土地共有300余宗，面積約647萬平方米，其中不包括番禺、花都等區(qū)的閑置土地數(shù)量。一位廣州城郊的大型開發(fā)商負責人甚至放言：“潛伏在市區(qū)內(nèi)的閑置地塊數(shù)量相當驚人，全部收回至少可以保證市區(qū)10年的開發(fā)量。”近幾年，上海共批出20000幅、75—80萬畝的建設(shè)用地，但目前還有2000多幅、17—18萬畝土地批而未用。在上海

6、2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到1000平方公里，而這1000平方公里的工業(yè)用地中，又有100平方公里以上可以二次開發(fā)，也就是說有十分之一的土地閑置。株洲市高新區(qū)對園區(qū)工業(yè)用地利用情況調(diào)查顯示，至2006年底，共有67家工業(yè)企業(yè)在園區(qū)內(nèi)合計征地302公頃，目前園區(qū)空（閑）土地面積達74公頃，約占征地面積的25%，這個比例高出國家高新區(qū)控制線。除此之外，閑置土地還包括各種舊廠房等未被充分利用的土地。我國不少城市存在著數(shù)量驚人的舊工業(yè)建筑亟待解決。而由于東部產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)移，企業(yè)關(guān)閉停產(chǎn)而廢棄的廠房亦不在

7、少數(shù)。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前僅上海地區(qū)就有舊廠房約800萬平方米?！　∨俳痖e置用地用地指標的緊張，也使用政府和投資商開始在閑置用地上做文章，借道整合這些閑置用地和舊廠房?！拔覀兘衲暧玫赜媱澋囊话胍陨隙际谴媪客恋亍保痴猩叹止ぷ魅藛T王先生對記者說，這就意味著，如果不利用閑置土地，一些好的項目就會面臨無法落地的窘境。武漢硚口區(qū)古田工業(yè)區(qū)就是從閑置土地上崛起的。當年硚口區(qū)興辦都市工業(yè)園，開始也曾計劃在城鄉(xiāng)結(jié)合部圈地招商。前期征地500畝的規(guī)劃上報后，被市政府否定了這個“在一片白紙上畫藍圖”的計劃，要求工業(yè)園建設(shè)與老工

8、業(yè)基地改造結(jié)合起來，充分利用和開發(fā)閑置的土地與資源。而早在2005年，武漢市就成立了都市產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司，其職責正是把原國企集中地區(qū)的破產(chǎn)企業(yè)和用地置換出來，建立和經(jīng)營都市產(chǎn)業(yè)園。通過多種形式活化閑置資產(chǎn)，這不僅遏制了國有資產(chǎn)的流失、浪費，也改變了單純依賴增量投入求發(fā)展的觀念，為立足現(xiàn)有基礎(chǔ)、利用存量資產(chǎn)創(chuàng)造新的經(jīng)濟增長點找到了有效途徑。2007年8月，普洛斯投資6000萬美元和上海青浦區(qū)政府的合作將一塊閑置