建設用地閑置成因

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1、建設用地閑置現(xiàn)象成因的探討房管09張銀平200911008214關鍵詞:土地閑置、政府原因、假聯(lián)建、囤地摘要:土地是國家最為重要的資源。隨著國家城市化進程的快速推進,以及城市住宅的商業(yè)化進程,土地也越來越顯示其商品的屬性,通過各種規(guī)范與非規(guī)范、合法與非合法的手段獲得土地,囤積或開發(fā),已成為中國富豪階層快速致富的最為有效的途徑。一邊是開發(fā)商大量囤地、炒地,帶動地價飆升,進而促使房價居高不下;一邊是廣大老百姓買不起房,寄望于政府抑制措施的出臺本文從制度和執(zhí)行雙重層面剖析了我國目前建設用地閑置現(xiàn)象的成因。一、土地閑置現(xiàn)

2、狀閑置土地,是指土地使用者依法取得國有建設用地使用權后,未經(jīng)原批準用地的政府批準,超過約定、規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的國有建設用地。目前,我國建設用地中閑置土地、空閑土地、批而未供土地大約有400萬畝,各種人為因素造成的廢棄地2億畝,未利用地39億畝。我國土地資源當前矛盾突出,今后壓力很大。我國人均耕地只有1.38畝,不到世界平均水平的40%,一些省(市)人均耕地已低于聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的0.8畝警戒線。北京、廣州、海南、江蘇等地成為閑置土地“重災區(qū)”,四地閑置土地數(shù)量占全國的近四分之一,70%以上閑置土地性質(zhì)為

3、住宅用地。廣州約有54宗閑置土地被列入“黑名單”,被列入名單的閑置土地遍布廣州的各個區(qū)域,從約定開工時間看,不少地塊的閑置時間已經(jīng)長達17年,閑置時間最短的也已有4年時間。雖然這54宗地的用地面積近192公頃,但總出讓金額連6億元都不到,以容積率為2計算,平均樓面地價僅約153元/㎡,土地成本相當?shù)土?。從目前廣州住宅用地地價水平看,南沙、花都等地地價低的1000多元/㎡,市中心地價則多高達6000-10000元/㎡。而這些閑置土地閑置了十多年,增值可能幾十倍甚至上百倍?!昂诿麊巍敝?,有一幅天河華景新城附近的宅地,

4、其使用權面積為19130㎡,總建筑面積103697㎡,至今已經(jīng)閑置了13年,不聲不響地見證了周邊樓價從4000元/㎡到2萬元/㎡的飛躍。而另一幅位于珠江新城曬12年太陽的CBD靚地也同樣榜上有名,該地位于珠江新城花城大道南側、海明路北側,地塊因法律糾紛爛尾了8年,后又再閑置4年。按照原規(guī)劃8萬㎡總建筑面積計算,樓面地價僅為1356元/㎡,但如今珠江新城地王價格已經(jīng)達到15324元/㎡,以此計算,該塊地僅僅是土地增值便接近11倍,開發(fā)商尚未動工獲利已接近11.2億元!可以說經(jīng)濟利益的驅(qū)使下的囤地是造成我國目前土地閑

5、置的根源,不可抗力因素和其它原因造成的土地很少,可以忽略不計。下面就從制度和執(zhí)行兩個層面來剖析造成土地閑置的原因。二、從制度層面來看土地閑置對于囤地等閑置土地問題,我國目前有三種處置方式:(1)征收閑置費。(2)無償收回國有土地使用權。(3)限期開發(fā)。對于因不可抗力或政府及政部門原因造成土地不能如期開發(fā)的,開發(fā)期限予以遲延,不收回土地。前述三種閑置土地處置方式中前兩種方式是全國通用的主要制度。征收土地閑置費和無償收回國有土地使用權制度已經(jīng)施行相當一段時間,可是效果并不明顯,2007年統(tǒng)計的閑置土地比重和總和就是明

6、證。究其原因,主要是這兩種閑置土地處置制度存在先天缺陷,在執(zhí)行過程中必然遭受阻力。(一)、收取土地閑置費的缺陷  首先,土地閑置費屬于行政收費性質(zhì),可收可不收,隨意性較大。國務院《關于促進節(jié)約集約用地的通知》加強了對土地閑置費的征收,但并沒有解決土地閑置費的強制力問題。目前,各界人士對國務院文件的解讀也僅僅是“原則上”按出讓或劃撥土地價款的20%征收。既然是原則上按20%征收閑置費,那實際執(zhí)行中就可以不征收了,當然也可按少于20%的標準征收??梢?,征收閑置費沒有強制力,沒有強制力自然也就沒有了威懾力?!∑浯危恋?/p>

7、閑置費的計算以土地出讓或劃撥的價款為計費基礎,起點過低。土地閑置的主要原因不是開發(fā)商沒有開發(fā)能力,而是開發(fā)商故意閑置即囤地,期待將來升值。事實上,很多開發(fā)商也由此獲得了不菲的收益。(二)、無償收回土地的缺陷  首先,無償收回土地有違反法律之嫌。在保護私權角度看,我國立法部門的權利意識遠不能適應新《物權法》的規(guī)定,無論是《物權法》之前的立法與規(guī)定,還是《物權法》之后的立法與規(guī)定,都是以行政權為中心,站在行政管理的角度,以權力意志為主創(chuàng)設法律條文,所以法條與行政文件均強調(diào)對于閑置土地可以通過行政處罰程序予以無償收回,

8、但這樣的立法符合物權法精神嗎,我從商店買了一只杯子,國家在怎樣的情況下才可以無償沒收我的杯子,除非我的杯子成為了違法或犯罪的工具。而對于合法取得的土地使用權,其權利與買來的杯子的權利并無本質(zhì)區(qū)別。行政機關自然不應當享有超出民事合同法律范疇的特權,否則違反民事法律的公正原則。其次,無償收回標準執(zhí)行不一。土地屬于不可再生資源,無限升值空間是其與生俱來的特性,而各地的地方保護主

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