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《龍城華庭階段營(yíng)銷推廣策劃方案20128—201212》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、龍城華庭階段營(yíng)銷推廣策劃方案2012.8—2012.9一、市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2010年4月啟動(dòng)的最近一輪房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)2年多，在限購(gòu)、限貸等一系列政策的影響下，過(guò)去兩年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增幅大幅放緩，跌至歷史低位，剛性需求占據(jù)市場(chǎng)，高位房?jī)r(jià)理性回歸，調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。然而，當(dāng)調(diào)控效果需要進(jìn)一步夯實(shí)之際，新一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)卻不期而至。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，其對(duì)上下游眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及國(guó)內(nèi)消費(fèi)都有極大的影響力。因此，雖然中央政府表態(tài)將依然堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，但實(shí)際上，信貸松動(dòng)、地方微調(diào)等政策松動(dòng)已經(jīng)取代了
2、之前的全面緊縮。目前，雖然限購(gòu)、限貸這兩大調(diào)控主基調(diào)仍未放松，但是對(duì)房地產(chǎn)影響較大的信貸政策方面出現(xiàn)了較大的松動(dòng)。一方面，通過(guò)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和一次降息后，銀行的流動(dòng)性大為改善，去年下半年出現(xiàn)的房貸額度緊張情況全面緩解；另一方面政府加大了對(duì)首套住房的支持力度，首套房貸款利率從略有上浮向9折甚至是85折轉(zhuǎn)變，這兩個(gè)變化對(duì)購(gòu)房需求的支撐作用立竿見(jiàn)影。2012年下半年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)“三緊五松”。三緊為：中央政策環(huán)境緊、房地產(chǎn)投資性需求緊、企業(yè)盈利水平緊；而“五松”則為：地方政策執(zhí)行有松動(dòng)空間、房地產(chǎn)銷售總量仍
3、會(huì)上升、房地產(chǎn)價(jià)格存在局部反彈可能、自住改善住房需求將有序釋放、三四線城市仍將快速發(fā)展。2、諸城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析諸城已經(jīng)規(guī)劃的住宅面積超過(guò)800萬(wàn)平方米，加上存量房超過(guò)1200萬(wàn)平米，5年后諸城將建成的住宅面積能夠滿足大概80萬(wàn)人的居?。恢T城全市城鄉(xiāng)居民人口為108萬(wàn)，10到20年內(nèi)城市化完成后，按照70%的較高水平計(jì)算，諸城市區(qū)居民將達(dá)到75.6萬(wàn)左右，還沒(méi)有計(jì)算鄉(xiāng)鎮(zhèn)社區(qū)的居民。因此，5年內(nèi)諸城將建成滿足20年后城區(qū)居民居住需要的住宅。市場(chǎng)逐步平穩(wěn)飽和。2011年起始全國(guó)的樓市經(jīng)歷了多年以來(lái)最大的價(jià)格上
4、漲階段，諸城市的各個(gè)樓盤也達(dá)到了前所未有的高價(jià)位，出現(xiàn)市區(qū)之內(nèi)難尋4000元以下樓盤的情形。2012年初，3月-5月，主城房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的下降，之后諸城市內(nèi)大部分樓盤價(jià)格進(jìn)入了僵持階段，購(gòu)房者進(jìn)入了觀望階段，房?jī)r(jià)下降的幅度并不大，6月以來(lái)，多個(gè)利好消息對(duì)諸城樓市刺激作用明顯，部分樓盤已經(jīng)提價(jià)，政策松動(dòng)跡象明顯，加強(qiáng)調(diào)控的預(yù)期不強(qiáng)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)下行壓力巨大，加之，黨政換屆前后的政策緩和期，下半年，在宏觀層面，樓市必定穩(wěn)中有升；同時(shí)諸城房地產(chǎn)市場(chǎng)存量較大，在售樓盤存量12628套，目前計(jì)劃8-10月份開(kāi)盤的項(xiàng)目有
5、6個(gè)，共84.7萬(wàn)平，約5314套。下半年，樓市競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。3、區(qū)域市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析在售項(xiàng)目一覽表（見(jiàn)附件）二、項(xiàng)目分析與對(duì)策1、龍城華庭項(xiàng)目概況及目前情況分析目前龍城華庭在售房源203套，其中多層125套，高層78套.，多層1-4層均價(jià)4600元，5層均價(jià)5300元，高層均價(jià)：3655元在售多層樓層分布統(tǒng)計(jì)在售多層面積統(tǒng)計(jì)樓層1-3組團(tuán)4組團(tuán)小計(jì)一層4套7套11套二層2套10套12套三層12套14套26套四層4套12套16套五層37套22套59套共計(jì)59套65套124套面積㎡套數(shù)89-9152套1112
6、1套119-13340套144-15811套共計(jì)124套在售多層5層閣樓面積統(tǒng)計(jì)面積㎡88—91111118-128144-158共計(jì)套數(shù)2210243592、優(yōu)劣勢(shì)分析及對(duì)策多層1-4層優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅（準(zhǔn)）現(xiàn)房，產(chǎn)品線豐富，戶型無(wú)硬傷，小區(qū)規(guī)模，多層為主小區(qū)教育配套不完善，價(jià)格在周邊項(xiàng)目偏高,目前河西在售現(xiàn)房較少，8-10月，河西多個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力多層開(kāi)盤，蘭風(fēng)家園多層，鳳凰城，格林學(xué)府多層等對(duì)策抓住現(xiàn)有市場(chǎng)空白期，突出整體優(yōu)勢(shì)，針對(duì)目標(biāo)客戶加大推廣，在競(jìng)爭(zhēng)激烈之前盡快消化多層5層優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅高性價(jià)比，實(shí)用
7、面積大，利用率高，水電暖齊全，免物業(yè)費(fèi)單價(jià)高，目標(biāo)客戶群窄，市場(chǎng)認(rèn)同度低，無(wú)產(chǎn)權(quán)，大面積目標(biāo)客戶難于定位前期入住業(yè)主評(píng)價(jià)較高，年輕人認(rèn)同度高格林學(xué)府、天一城等5層戶型有競(jìng)爭(zhēng)力，市場(chǎng)剩余房源較多，對(duì)策針對(duì)實(shí)用面積大，對(duì)年輕人特別是婚房市場(chǎng)推廣，弱化價(jià)格因素，建議裝修1—2套高質(zhì)量樣板間，引導(dǎo)作用明顯高層優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅景觀視野，現(xiàn)房單價(jià)低，戶型大氣面積大，總價(jià)高，實(shí)用性不高，市場(chǎng)認(rèn)同度低，2010-2011年高層項(xiàng)目多為套二、小套三多個(gè)清盤項(xiàng)目剩余少量高層大戶型，價(jià)格具競(jìng)爭(zhēng)力。多個(gè)大盤項(xiàng)目分流客戶對(duì)策強(qiáng)化價(jià)格優(yōu)
8、勢(shì)，針對(duì)改善性客戶推廣，部分房源可作為臥龍坊房源的補(bǔ)充。三、項(xiàng)目客戶群定位多層1-4層客戶定位：鄉(xiāng)鎮(zhèn)相對(duì)富裕家庭或者進(jìn)城做生意個(gè)體，沒(méi)有過(guò)多的精神追求，愛(ài)面子，對(duì)多層的認(rèn)同度很高。有一定經(jīng)濟(jì)能力的剛需或者改善性需求，對(duì)戶型、小區(qū)品質(zhì)環(huán)境有較高要求，通常比較過(guò)多個(gè)樓盤，這部分人對(duì)已入住業(yè)主的意見(jiàn)比較在意。多層5層客戶定位：有一定經(jīng)濟(jì)能力，對(duì)新鮮事物感興趣的年輕人或回鄉(xiāng)發(fā)展的本地人，這部分人學(xué)歷較高，視
