青島開發(fā)區(qū)風(fēng)和日麗營(yíng)銷推廣策劃案

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1、Part1一、宏觀環(huán)境解析二、區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析四、項(xiàng)目出路分析營(yíng)銷環(huán)境分析1、政策環(huán)境——多項(xiàng)政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受打壓！近年來(lái)房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、商品房空置面積增加、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快以及部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導(dǎo)致房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)過(guò)熱傾向、局部房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。針對(duì)這些問(wèn)題，國(guó)家開始通過(guò)一系列房地產(chǎn)行業(yè)政策、土地政策、金融政策等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，“國(guó)八條”、“國(guó)六條”以及金融領(lǐng)域數(shù)次提高貸款利率、施壓“第二套住房”貸款等措施的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)“溫度”略有回落，開始步入整體調(diào)整期。營(yíng)銷環(huán)境分析——宏觀環(huán)境2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境——投資環(huán)境惡化，投資實(shí)力折損！2008年，

2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)過(guò)熱與流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題開始突出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正式步入通貨膨脹期。隨著證券市場(chǎng)從今年年初開始的一波波的慘重下跌，投資市場(chǎng)日益惡化，致使投資者資產(chǎn)嚴(yán)重縮水，其直接影響，就是客戶投資實(shí)力大為折損。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)保障國(guó)民生活的根本行業(yè)，同時(shí)也因其保值和增值性，一直是投資的重點(diǎn)渠道之一，面臨的壓力可想而知。營(yíng)銷環(huán)境分析——宏觀環(huán)境3、輿論環(huán)境——“降價(jià)”導(dǎo)向，投資心理徘徊！珠三角樓市降價(jià)、大城市中介行業(yè)倒閉嚴(yán)重，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石的“拐點(diǎn)”論等，來(lái)自多方的消息使得輿論形成了“房地產(chǎn)市場(chǎng)即將全面降價(jià)”的觀點(diǎn)。放眼青島市場(chǎng)，達(dá)利廣場(chǎng)的尾盤低價(jià)清盤、悅海尊地低于市均價(jià)1000元的消息似乎也印證

3、了“降價(jià)”論點(diǎn)，使得投資客戶徘徊不定，紛紛持幣觀望。雖然實(shí)際證明青島兩項(xiàng)目?jī)H是采取了一項(xiàng)銷售價(jià)格策略（達(dá)利廣場(chǎng)迅速清盤回籠資金，悅海尊地僅推出10套低于市價(jià)1000元的限價(jià)房，其余房源價(jià)格不變，兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格優(yōu)惠幅度完全可以自身消化，并不影響大市場(chǎng)格局），但是客群投資心理已經(jīng)受到影響。營(yíng)銷環(huán)境分析——宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境分析結(jié)論：就中國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制來(lái)看，中國(guó)是一種有計(jì)劃的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)綜合體，這一經(jīng)濟(jì)體制能夠最大程度消化經(jīng)濟(jì)危機(jī)，因此像是歷史上出現(xiàn)的導(dǎo)致房地產(chǎn)崩盤或價(jià)格銳降50%的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)在中國(guó)是不會(huì)出現(xiàn)的。但是，經(jīng)濟(jì)體制要消化已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍需要時(shí)間，因此面臨現(xiàn)階段來(lái)自政策環(huán)境、經(jīng)

4、濟(jì)環(huán)境以及輿論環(huán)境的重重壓力，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)十分嚴(yán)峻。營(yíng)銷環(huán)境分析——宏觀環(huán)境青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〉〉〉營(yíng)銷環(huán)境分析——區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)截止到2007年底，常駐人口33萬(wàn)，流動(dòng)人口27萬(wàn)。營(yíng)銷環(huán)境分析——區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知青島開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初步形成以現(xiàn)代港口、先進(jìn)技術(shù)、國(guó)際貿(mào)易、旅游度假為主要特色，集經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)于一體的現(xiàn)代化國(guó)際新城區(qū)。營(yíng)銷環(huán)境分析——區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知區(qū)域青島開發(fā)區(qū)項(xiàng)目名稱鳳梧金沙海灣新城二期天和青年城天籟村潤(rùn)澤幸福城鳳凰城開發(fā)商九州千城置業(yè)有限責(zé)任公司青島海灣新城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山東天和兄弟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青島昆泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公

5、司太陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司青島鳳城置業(yè)有限公司代理商三皇廣告三皇廣告易辰代理——昆泉投資有限公司——福元九合位置漓江東路珠江路與井岡山交匯處開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路西端北500米唐島灣西側(cè)濱海大道南側(cè)1000米唐島灣畔濱海大道與太行山路交匯處濱海大道東端開盤時(shí)間2008-52008-5-192007-10-282007-1-302007年8月272008年6月底電話867619998699079986720366869999968098111186871877物業(yè)公司九州千城物業(yè)中南物業(yè)天和物業(yè)昆泉物業(yè)未定新時(shí)代物業(yè)價(jià)格未定1.6元/月/平（包含電梯費(fèi)）1.5元/平/月多層0.6元/平/月高層0

6、.9元/平/月1.66左右1.05元/平/月（包含電梯費(fèi)）占地面積46000平方米建面17萬(wàn)平方米108畝22.5萬(wàn)平方米（建筑面積）6萬(wàn)135畝2.65萬(wàn)平方米（建筑面積）17.6萬(wàn)平方米31萬(wàn)平方米（建筑面積）樓棟數(shù)量2棟小高層5棟高層8棟高層4棟28層高層6棟高層6棟多層625棟高層總套數(shù)7521300——400-5004122510車庫(kù)、車位價(jià)格600個(gè)741/8萬(wàn)地上免費(fèi)地下收費(fèi)地上免費(fèi)地下收費(fèi)380/8萬(wàn)1900多位營(yíng)銷環(huán)境分析——區(qū)域市場(chǎng)認(rèn)知項(xiàng)目名稱鳳梧金沙海灣新城二期天和青年城天籟村潤(rùn)澤幸福城鳳凰城裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯毛坯菜單式裝修高層裝修含800元裝修費(fèi)毛坯精裝1000元

7、/平綠化率43%36%40%40%32%47.7%容積率2.792.223.721.51.991.47起價(jià)未定53805000488060806999最高價(jià)未定90007500778079008300均價(jià)未定68906200600069607500戶型種類3室2廳2衛(wèi)2室2廳2衛(wèi)2室2廳一衛(wèi)一室一廳一室兩廳一衛(wèi)二室兩廳一衛(wèi)二室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)一室一廳一衛(wèi)一室二廳一衛(wèi)二室2廳一衛(wèi)三室雙廳雙衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)套一廳一室雙廳一衛(wèi)二室雙廳一衛(wèi)三室雙廳一衛(wèi)三室雙廳雙衛(wèi)二室雙廳一