某房地產(chǎn)公司考察報(bào)告

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1、蘇寧環(huán)球集團(tuán)江南總部考察報(bào)告2010年5月考察說明考察時(shí)間：2010年5月7日——5月8日考察地點(diǎn)：杭州、上?？疾祉?xiàng)目：（1）杭州：西溪望莊、綠城留莊、西溪晴雪、華元和莊、中國美術(shù)學(xué)院象山分院（2）上海：龍湖滟瀾山、龍湖藍(lán)湖郡、萬科琥珀郡園考察人員：劉念、劉忠、房麗萍、劉剛、陸磊、倪娟第一站杭州第一站：杭州西溪望莊項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于文二西路與荊常大道的交界處(建設(shè)中)，緊鄰西溪濕地三期，自然環(huán)境得天獨(dú)厚。項(xiàng)目總建筑面積7萬余平方，共11幢，綠化率37%，容積率1.0。規(guī)劃特點(diǎn)：古典主義建筑，4層電梯洋房，以中央景觀軸為界劃分為左右兩個(gè)圍合式組團(tuán)，打破了行列式布局的呆板，也保證了每戶景觀的均

2、好性。戶型特點(diǎn)：多層（4層）平層豪宅項(xiàng)目，面積180-310平米，一梯兩戶，一樓送地下室，四樓送閣樓，二、三樓為正常戶型。開盤時(shí)間：2009年6月，開盤售價(jià)：二、三樓18000元/平米,一、四樓22000元/平米。銷售情況：目前銷售價(jià)格一、四樓在34000元/平米，二、三樓為23000元/平米，小戶型在500萬左右一套，大戶型在1千萬左右一套；目前僅剩余20余房源，據(jù)工作人員介紹待景觀建好后擬再漲價(jià)。物業(yè)費(fèi)：2.8元/平米/月車位：一戶配一個(gè)車位，一樓配車庫，可停兩個(gè)車位交付標(biāo)準(zhǔn)：毛坯智能系統(tǒng)：停車管理系統(tǒng)、周界監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、可視對講及門禁系統(tǒng)、光纖接入系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、保溫節(jié)

3、能系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、智能信報(bào)箱系統(tǒng)。項(xiàng)目現(xiàn)場目前，項(xiàng)目建筑基本成形，景觀正在建設(shè)之中。建筑風(fēng)格為新古典主義風(fēng)格，從建筑排布來看，小面積戶型為單獨(dú)一個(gè)單元，反而大面積為4個(gè)單元。第一站：杭州第一站：杭州大堂入戶項(xiàng)目大堂的入口，除配備了門禁系統(tǒng)外，還配備了各戶的郵箱，方便客戶取閱郵寄的信件和報(bào)紙等入戶智能郵箱門禁系統(tǒng)大堂入戶項(xiàng)目為一梯兩戶，大堂采用挑高式規(guī)劃，彰顯大宅風(fēng)范。第一站：杭州挑高大堂第一站：杭州300平米戶型：一樓帶地下室戶型特點(diǎn)：動靜分區(qū)，將生活區(qū)和休息區(qū)分離；主臥帶衛(wèi)生間，配備保姆房，子女房共用一個(gè)衛(wèi)生間；負(fù)一層帶有多重空間，且可以直接進(jìn)入雙車位車庫。項(xiàng)目樣板房該項(xiàng)目，我們主要看了

4、300平米的樣板房，總體來說，該項(xiàng)目樣板房考慮比較周全，細(xì)節(jié)和格局上做的較好。第一站：杭州入戶走廊，左右生活區(qū)域分割餐廳，早餐與正餐區(qū)分，但缺少中西餐分區(qū)第一站：杭州項(xiàng)目樣板房衛(wèi)生間內(nèi)配備桑拿房地下室配備私人SPA地下室視聽室下沉式院落第一站：杭州項(xiàng)目樣板房項(xiàng)目總結(jié)項(xiàng)目由一家杭州本土并不知名的開發(fā)商開發(fā)，銷售業(yè)績良好，可見平層豪宅在杭州已較成熟，有著較重的市場地位。本案明顯有抄襲綠城留莊的痕跡，大廳設(shè)計(jì)，戶型面積都類似，但項(xiàng)目精髓上還是缺乏一種平層大宅的尊貴感，在同類產(chǎn)品中，該項(xiàng)目只能處于中等水平。尤其是項(xiàng)目在一些細(xì)節(jié)性的把握上并不到位，影響了小區(qū)整體品質(zhì)。第一站：杭州項(xiàng)目優(yōu)劣勢優(yōu)勢：（1

5、）地段：區(qū)位較好，離高架出口僅幾百米，出行比較方便，同時(shí)位于西溪附近，擁有自然環(huán)境優(yōu)勢；（2）戶型：180平米-310平米，戶型適中，選擇性較大，而且310平米戶型基本上能做到動靜分區(qū)；（3）景觀：圍合式布局，能做到戶戶見景。劣勢（1）戶型：因圍合式布局，導(dǎo)致戶型并不是都是南北朝向；大戶型平層，面積還是略顯狹小，布局上沒有將中西餐廳區(qū)分開，子女房共用衛(wèi)生間，私密性不強(qiáng)；（2）規(guī)劃：小戶型單獨(dú)一棟一單元，大戶型卻一棟4單元，無法體現(xiàn)大戶型的尊貴感；（3）缺乏私密性：一梯兩戶，入大堂即看到入戶門，私密性較弱。第一站：杭州西溪晴雪項(xiàng)目概況：項(xiàng)目位于杭州市西湖區(qū)著名的留下鎮(zhèn)，擇鄰西溪公園南門，雄

6、踞天目山路西端。東依錢塘活水水系留下河，北眺西溪國家濕地公園，南望西湖風(fēng)景名勝區(qū)，生態(tài)環(huán)境得天獨(dú)厚。總建筑面積約11萬平方米。規(guī)劃特點(diǎn)：低密度純多層帶電梯，西側(cè)以五、六層的小戶型圍合中心景觀布置院落洋房，東側(cè)由北至南規(guī)整分列排屋和洋房，整個(gè)項(xiàng)目呈反”L”型鋪排。戶型特點(diǎn)：90m平米闊景洋房、180平米奢適四房、400平米水岸聯(lián)排。開盤時(shí)間：2010年4月10日，推出1、2#小戶型房源銷售情況：項(xiàng)目上月開盤，銷售價(jià)格在23000元/平米左右，開盤即遇新政，銷售大約30余套。物業(yè)費(fèi)：平層公寓2.5元/平米/月排屋3元/平米/月車位：1：1配備交付：毛坯第一站：杭州銷售現(xiàn)場因項(xiàng)目售樓處及樣板房均

7、位于市區(qū)，故本案未至項(xiàng)目現(xiàn)場考察，只參觀了他們的售樓處和樣板房，項(xiàng)目售樓處展示的是雅戈?duì)柶煜碌膬蓚€(gè)項(xiàng)目，一個(gè)為市內(nèi)的高層建筑，另一個(gè)即是西溪晴雪。沙盤軟包第一站：杭州180平米四房：這個(gè)戶型從格局上看并不能稱為平層豪宅，僅是四房兩廳兩衛(wèi)的大戶型。第一站：杭州90平米三房：這個(gè)戶型在85%得房率基礎(chǔ)上，利用陽臺和飄窗空間，規(guī)劃成三房兩廳兩衛(wèi)，從戶型設(shè)計(jì)上來看比180平米的更具賣點(diǎn)?？蛷d，將陽臺規(guī)劃在內(nèi)第一站：杭州綠城留莊項(xiàng)