養(yǎng)老地產(chǎn)-盈利模式

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式之爭：扎堆會員制，租售并舉回收成本　國內(nèi)在推進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目定位各異，有專做養(yǎng)老服務(wù)的，有偏愛養(yǎng)老度假綜合體的，也有要打造“學(xué)院式養(yǎng)老”的?！　∩刑幤鸩诫A段的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場，眼下還沒出現(xiàn)“招保萬金”這樣的龍頭，“野蠻生長”似乎難以避免?！　÷氏冗M(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的親和源專注做養(yǎng)老服務(wù)，而綠城計劃打造“學(xué)院式養(yǎng)老”，而中明控股則偏愛養(yǎng)老度假綜合體?！　〉@并不妨礙養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步建立它們的規(guī)則：增加持有物業(yè)比例，推廣會員制等等?！　　暗仁袌龊昧?，我們會把賺來的錢大部分回饋到養(yǎng)老事業(yè)當(dāng)中去。”綠城房地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰滿是信心地說，

2、前年綠城的計劃是，用十年時間建100家養(yǎng)老院?！　∠鄬Φ土哪玫爻杀尽　○B(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)首先面臨的是拿地成本?！　　白鲳B(yǎng)老項目，地方政府或多或少會給一點土地供應(yīng)的優(yōu)惠?！庇H和源股份有限公司副總經(jīng)理、研究中心副主任王波直言，對養(yǎng)老地產(chǎn)來說，土地成本是很大的一塊。養(yǎng)老地產(chǎn)投入成本較大，回收周期相對長。國家提出，社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的建設(shè)，在土地這一塊就應(yīng)該適當(dāng)給企業(yè)一定的優(yōu)惠?！　　吧虾ＳH和源是2003年拿的地，性質(zhì)是其他住宅類用地，50年產(chǎn)權(quán)。當(dāng)時沒有招拍掛，是協(xié)議出讓，50萬一畝（750元/平方米）?！蓖醪ㄈ缡墙榻B上海親和源項目的初起?！　∩虾ＳH和源位于浦東康橋鎮(zhèn)板塊，屬外郊環(huán)區(qū)域?！　?/p>

3、受益于政府支持的還有位于浙江臨平的綠城藍(lán)庭項目，這是綠城首個建成的養(yǎng)老社區(qū)項目?！　　熬G城很早就有做養(yǎng)老社區(qū)的想法。藍(lán)庭項目是在2006年開始的，是70年產(chǎn)權(quán)的住宅用地。”馮雨峰回憶，當(dāng)時考慮，這個項目規(guī)模大，產(chǎn)品定位在養(yǎng)老上比較合適，拿地成本也不算高。　　早報記者了解到，綠城頤樂教育投資有限公司是綠城專門為做養(yǎng)老事業(yè)專門成立的。　　馮雨峰介紹，藍(lán)庭整個項目體量有七八十萬平方米，不是全部做養(yǎng)老，也消化不了那么多，其中東區(qū)，大概占整個項目的三分之一明確作為養(yǎng)老社區(qū)，年輕人和老年人混合一個社區(qū)。　　臨平離杭州同樣有一段距離，這也是諸多養(yǎng)老地產(chǎn)項目不得不面臨的困境——離市中心或目標(biāo)市場較

4、遠(yuǎn)?！　⊥醪ǚQ，“我們拿地一般希望靠近市中心一點。交通方便，探望起來方便。配套設(shè)施也完善，大的醫(yī)院多在市中心，遠(yuǎn)郊在配套上不是很完善，對養(yǎng)老服務(wù)來說有影響?！薄　∈袌龆ㄎ徊町惥薮蟆　〖幢愕靥幫鈬苤朴谟行M市場有限，中國諸多率先進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，不得不將項目定位在中高端市場，譬如上海親和源?！　∩虾ＳH和源采取的是只租不售的運營模式，會員制是該公司的一大運營特色。當(dāng)然，收費并不低?！　?jù)親和源研究中心研究員劉潔介紹，上海親和源的收費主要分兩塊：年費和卡費。其中，A卡光卡費即高達(dá)89萬元，而且需一次性繳納。　　藍(lán)庭社區(qū)的定價相對便宜。　　馮雨峰稱，綠城的養(yǎng)老產(chǎn)品并非定位高端

5、市場?！澳没就诵萁鸬娜思右稽c自己的積蓄，也能住得起。這是一個良心活。如果想在老年人上賺很多錢，那還是不要去做了。”　　眼下，藍(lán)庭項目社區(qū)的普通公寓在售的房子已全部售罄。馮雨峰稱，該項目“毛坯房一開始定價五六千元，精裝修房開始定價七八千元，現(xiàn)在1萬多一點，已經(jīng)賣完了”?！　《o(hù)理院方面，“護(hù)理院的四十幾個床位已經(jīng)住了三十七八個床位，基本上已經(jīng)住滿了。租金每間兩個床位3000元一個月，根據(jù)不同的護(hù)理要求收取每人每月1000-3000元不等的護(hù)理費?！瘪T雨峰稱?！　●T雨峰坦言，“杭州整體養(yǎng)老市場價格不高，和上海不好比，一個床位定價2000元每月可能就租不出去?！薄　≈忻骺毓傻挠媱潉t是“

6、一開始，就切入大眾市場”。　　“有需求且消費得起，基本和退休工資掛鉤?！敝忻骺毓啥麻L潘存滿透露，該公司在江蘇泰興的養(yǎng)老項目，精裝修房定價6000-7000元/平方米?！　∧壳爸忻骺毓缮袩o建成的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。　　學(xué)院式養(yǎng)老與度假療養(yǎng)　　值得一提的是，雖然都盯著中高端市場，但各養(yǎng)老地產(chǎn)項目的主打牌并不一致?！　　皩τ谒{(lán)庭項目，宋總（宋衛(wèi)平）的定位是‘學(xué)院式養(yǎng)老’，也就是讀書養(yǎng)老?！瘪T雨峰稱，綠城董事長宋衛(wèi)平認(rèn)為，養(yǎng)老并不是退休以后，“身體好的時候住在家里，身體不好的時候再住養(yǎng)老院、護(hù)理院”。人的一生最快樂的時候是讀書的時候，老年人何不上學(xué)，“我們就是蓋學(xué)校，理念就是養(yǎng)老學(xué)校，寄宿制老

7、年大學(xué)。只不過我們的學(xué)生不光要學(xué)習(xí)，還要吃飯，還要配醫(yī)療設(shè)施?！薄　●T雨峰稱，藍(lán)庭項目養(yǎng)老服務(wù)的配套主要是三塊，醫(yī)療、基本生活（食堂和商業(yè)配套）、文化娛樂（老年大學(xué)）?！　≈忻骺毓傻酿B(yǎng)老概念更大，度假、休閑、療養(yǎng)等皆在其內(nèi)?！　　鞍ǘ燃侬燄B(yǎng)、休閑度假和臨終關(guān)懷?！迸舜鏉M的想法是，打造度假醫(yī)療綜合體，“體量在15萬-20萬平方米。有專門的營養(yǎng)師配食譜，老年配套設(shè)施。還有護(hù)理機(jī)構(gòu)，配套商業(yè)的生活中心也有，另外還配上小學(xué)、幼兒園及高端教育。”　　中明控股集團(tuán)注冊資本金2.