養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式分析

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式分析郗浚穎養(yǎng)老地產(chǎn)是指在人口老齡化不斷加劇的背景下，房產(chǎn)商以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向推出的適宜于老年人居住、生活的老年住宅.如老年社區(qū)、公寓、養(yǎng)老院、托老所等。聯(lián)合國(guó)《世界人口統(tǒng)計(jì)》預(yù)測(cè)，至2015年，中國(guó)60歲以上的人口將達(dá)2億。毋庸置疑，養(yǎng)老地產(chǎn)將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)主流方向。養(yǎng)老地產(chǎn)之所以被看好，是基于中國(guó)龐大的老齡人口總量，實(shí)質(zhì)上也就是老齡人群所構(gòu)成的市場(chǎng)需求被看好。目前，我國(guó)各地掀起的養(yǎng)老地產(chǎn)大致有三種模式：一、純銷售模式此種盈利模式與普通的房地產(chǎn)住宅盈利模式類似，只是開發(fā)產(chǎn)品的

2、內(nèi)容及銷售對(duì)象與普通的房地產(chǎn)開發(fā)略有不同。此種模式中有的是將養(yǎng)老服務(wù)嵌入住宅小區(qū)，即普通的住宅小區(qū)中配備可為老年人提供服務(wù)的設(shè)施，而并無專業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，但會(huì)通過組織老年人參與各種活動(dòng)等來實(shí)現(xiàn)關(guān)懷老年人；有的是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩幢樓作為老年公寓，按照適于老年人居住的要求來進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，例如無障礙通道的設(shè)計(jì)；還有的是打造成片的老年社區(qū)，即專門根據(jù)老年人的身心需要建立的住宅小區(qū)，相比普通住宅小區(qū)而言則更加注重社區(qū)環(huán)境的打造和養(yǎng)老配套設(shè)置的完善，這樣的住宅小區(qū)老年人群則更為集中、廣泛。這

3、種模式的盈利絕大部分甚至全部來源于住宅出售，有極少部分來源于配套產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)，甚至有的養(yǎng)老服務(wù)并不盈利，養(yǎng)老設(shè)施的完善、養(yǎng)老服務(wù)的增加只是為了吸引老年人這部分目標(biāo)客戶群，增加銷售，以此平衡養(yǎng)老服務(wù)的支出。這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于資金回籠迅速，模式復(fù)制成本低，能夠有效提高資金周轉(zhuǎn)率，從而實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開發(fā);同時(shí)有利于迅速提高公司品牌形象與規(guī)模。但不可避免的，如進(jìn)行這種模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，必須獲得土地使用權(quán)，因而享受政府土地優(yōu)惠政策的可能性很小，同時(shí)不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值的部分和通過養(yǎng)老地產(chǎn)及配套設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期、穩(wěn)

4、定的收益。二、純持有模式此種盈利模式并不通過銷售房屋來獲取利潤(rùn)，而是保留房屋的所有權(quán)。此種模式中有的是將房屋用于出租，可以長(zhǎng)租也可短租；有的是采取會(huì)員制管理模式，有的是用于開發(fā)老年養(yǎng)生度假。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是能夠通過使用配套用地、行政劃撥用地等靈活的手段獲取土地，用地性質(zhì)也可以是公建用地、醫(yī)療用地等低成本土地;同時(shí)結(jié)合醫(yī)療、養(yǎng)護(hù)等多種服務(wù)來實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定收入。而該種模式最大的缺點(diǎn)是全部持有經(jīng)營(yíng)導(dǎo)致資金投入大、投資回收期長(zhǎng).例如2000年，北京一棟以養(yǎng)老名義建造的公寓，最后就因投資問題，不得不被開發(fā)商以高

5、價(jià)售給白領(lǐng)階層而收?qǐng)觥３嗣鎸?duì)投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商還要面對(duì)自己經(jīng)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)在于老年社區(qū)的管理大大提升了對(duì)開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅所引入的社會(huì)資源種類繁多，開發(fā)商必須能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、老年課堂、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。同時(shí)，服務(wù)完善的市場(chǎng)化養(yǎng)老社區(qū)收費(fèi)高昂，從而使得高入住率較難達(dá)到，有一定的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。三、銷售加持有模式受制于資金壓力，開發(fā)商可采取“銷售+持有運(yùn)營(yíng)”的方式進(jìn)行運(yùn)作。即開發(fā)商可拿出一定比例的住宅面積進(jìn)行銷售，另一部分則用來滿足老年人

6、租用、度假等需求，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)?！颁N售加持有”的模式，一方面可以回籠資金，另一方面可以利用政策獲取后期運(yùn)營(yíng)的持續(xù)收入。國(guó)內(nèi)較早運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的北京太陽城就是采取了這一模式。在這樣銷售加持有的模式下，具體的操作方式可進(jìn)一步探索、創(chuàng)新。例如北京太陽城國(guó)際老年公寓采取了類似“反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其將老人原有住房出租，以租金收入入住太陽城；或采取置換的方式，將老人的原有住房與太陽城的老年公寓進(jìn)行等價(jià)換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價(jià)返還給其法定繼承人。目前已有許多老人對(duì)此種銷售

7、方式表示了濃厚的興趣。近來，社會(huì)上又推出了異地養(yǎng)老、“候鳥式”養(yǎng)老等概念，出現(xiàn)了度假養(yǎng)老基地連鎖等商業(yè)模式。頤和地產(chǎn)就計(jì)劃形成連鎖的經(jīng)營(yíng)模式，類似于分時(shí)度假，即老人夏天可以到北方度假，而冬天則可以到南方過冬。這些創(chuàng)新的運(yùn)作模式都是為了更好地滿足老年人群的實(shí)際需求。在綜合分析以上盈利模式之后，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式還有待進(jìn)一步探索創(chuàng)新，只有順應(yīng)了市場(chǎng)需求，并且符合我國(guó)的基本國(guó)情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平才能在市場(chǎng)中立足。