順德房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案

順德房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃提案

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1、萬科順德項(xiàng)目前期策劃報(bào)告謹(jǐn)呈:佛山市萬科置業(yè)有限公司2005.5商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國(guó))有限公司的商業(yè)機(jī)密,一旦泄漏,可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國(guó))有限公司作投標(biāo)之用;除此之外,不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果世聯(lián)地產(chǎn)顧問(中國(guó))有限公司有幸和貴方簽訂合同,對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。前期溝通:物業(yè)類型(C05地塊開發(fā)以四聯(lián)排為主的低密度產(chǎn)品,F(xiàn)02地塊開發(fā)18-24層的高層物業(yè))獨(dú)立推售(兩個(gè)地

2、塊,兩個(gè)項(xiàng)目,獨(dú)立的項(xiàng)目命名及售樓處)快速入市(預(yù)計(jì)C05地塊06年10月左右開盤、07年初F02地塊開盤)實(shí)現(xiàn)高價(jià)(順德南部最高端物業(yè))本報(bào)告解決的問題:世聯(lián)對(duì)市場(chǎng)和客戶的理解實(shí)現(xiàn)高價(jià)策略兩個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售組織管理模式附加:世聯(lián)操作優(yōu)勢(shì)(珠三角操作執(zhí)行優(yōu)勢(shì))第一部分:項(xiàng)目屬性C05F02關(guān)鍵詞:二線城市組團(tuán)新城區(qū)中心組團(tuán)環(huán)境優(yōu)美規(guī)劃完善標(biāo)的性建筑德勝河”“本項(xiàng)目給了我們太多的興奮點(diǎn)刷新順德高檔物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)順德南部最高端物業(yè)44萬建面的高檔住宅低密度及高層江景物業(yè)城市核心區(qū)位價(jià)值,打造新佛山城市印象新城區(qū)中心組團(tuán)核心區(qū)位(唯一性)廣珠公路上的標(biāo)志物本項(xiàng)目承載意義:萬科拓展順德市場(chǎng)的基

3、石和標(biāo)志萬科集團(tuán)大規(guī)模進(jìn)入佛山順德市場(chǎng)對(duì)城市:成為一座城的榮耀對(duì)人居:重新定義高端豪宅對(duì)品牌:拓展順德市場(chǎng)標(biāo)志“”本項(xiàng)目肩負(fù)的歷史使命:第二部分:世聯(lián)對(duì)順德房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)第一部分:項(xiàng)目屬性結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域位置及周邊項(xiàng)目實(shí)際情況分析,世聯(lián)選取大良和容桂作為重點(diǎn)研究片區(qū)新城區(qū)特點(diǎn):成熟片區(qū),各檔次樓盤比較齊全代表樓盤:星河名居、海琴灣、上東區(qū)、桂畔灣等特點(diǎn):新城區(qū),規(guī)劃前景、景觀資源出眾代表樓盤:嘉信城市廣場(chǎng)、純水岸特點(diǎn):片區(qū)內(nèi)知名企業(yè)眾多,產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)力大代表樓盤:華夏新城、海景半島、東怡雅苑、碧堤灣等北部板塊住宅均價(jià):2800-3300西部板塊住宅均價(jià):2600-2800中心板塊住宅均價(jià)

4、:2800-3300南部板塊樓盤均價(jià):2800-3000東部板塊住宅均價(jià):3000-3500北區(qū)中區(qū)東區(qū)南區(qū)西區(qū)新城區(qū)產(chǎn)品類型小高層、多層、沿街商住樓沿街商住樓、少數(shù)內(nèi)街小區(qū)大型樓盤為主,別墅、平層、復(fù)式齊全中檔樓盤為主,平層少數(shù)中大型樓盤,基本沒有新樓目前為高層均價(jià)2600-3700開發(fā)商以本地開發(fā)商為主賣點(diǎn)/優(yōu)勢(shì)可充分利用桂畔海景觀資源街區(qū)成熟,生活方便新規(guī)劃區(qū),齊全的教育和大型商業(yè)配套(在建);順峰山公園大福源商業(yè)豬仔山景觀完善規(guī)劃客戶本地人為主,部分周邊客戶。北區(qū)、中區(qū)自建樓比較多;東區(qū)和南區(qū)外來工作人員占一定比例,南區(qū)有部分客源是來自外地買房入戶者。大良分為東西南北中及

5、新城區(qū)六個(gè)片區(qū)。東區(qū)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)最蓬勃的片區(qū),樓盤推出量多,產(chǎn)品類型眾多新城區(qū)住宅均價(jià):3000-3700大良樓盤整體印象產(chǎn)品大良樓盤過去以多層無電梯無園林產(chǎn)品為主,別墅以自建別墅為主,近兩年隨著開發(fā)水平的提高,基本以多層加小高層建筑為主體,部分出現(xiàn)別墅產(chǎn)品,樓盤體量也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。客戶基本以大良和順德周邊包括倫教、北滘、勒流、容桂等城鎮(zhèn)客戶為主,另外中山、番禺也有少數(shù)客戶,比例不到5%。價(jià)格住宅整體均價(jià)在3000元/㎡左右,別墅樓盤均價(jià)8000元/㎡左右。發(fā)展趨勢(shì)北部、中心板塊是老城區(qū),比較陳舊;西部板塊發(fā)展較落后;而東部板塊和南部板塊是新規(guī)劃片區(qū),隨著大福源、美食廣場(chǎng)、吉之島

6、等商家的進(jìn)駐,已經(jīng)成為大良地產(chǎn)開發(fā)未來的主要發(fā)展方向。本項(xiàng)目所在的新城區(qū)有著高起點(diǎn)和高規(guī)劃,隨著未來配套的完善發(fā)展?jié)摿薮?。北區(qū)片區(qū)均價(jià)2700-2900中部片區(qū)均價(jià)2800-3200小黃圃片區(qū)北區(qū)中區(qū)小黃圃片區(qū)產(chǎn)品類型小高層、沿街商住樓小高層、高層、早期別墅、沿街商住樓目前推售樓盤主要為低密度別墅均價(jià)2700-3200開發(fā)商以本地開發(fā)商為主賣點(diǎn)/優(yōu)勢(shì)大鳳山公園景觀資源區(qū)位優(yōu)勢(shì),生活方便片區(qū)規(guī)劃、低密度及景觀資源客戶由于容桂集中了科龍、萬家樂、櫻花、容聲、格蘭仕等知名家電廠商,所以容桂樓盤的客戶主要以工廠主、工廠高級(jí)員工和投資者為主。容桂的產(chǎn)業(yè)有一定的積聚作用,因此,大部分外地客

7、戶都是因?yàn)樵诋?dāng)?shù)毓ぷ鞯年P(guān)系才會(huì)產(chǎn)生置業(yè)需求。與此同時(shí),容桂的房屋租賃市場(chǎng)也比較活躍。容桂房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在北部和中部片區(qū),房地產(chǎn)市場(chǎng)較封閉,客戶以容桂本地客戶為主容桂樓盤整體印象產(chǎn)品相對(duì)大良樓盤,容桂樓盤開發(fā)相對(duì)落后,目前的普通住宅主要以小高層和高層為主,開發(fā)區(qū)域集中。別墅產(chǎn)品主要出現(xiàn)在容桂周邊自然景觀相對(duì)較好區(qū)域,除小黃圃的郊區(qū)大盤東逸灣外,其余別墅項(xiàng)目檔次較低。客戶客戶市場(chǎng)封閉,容桂樓盤的客戶主要以工廠主、工廠高級(jí)員工和投資者為主。價(jià)格住宅整體均價(jià)在2800元/㎡左右,別墅

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