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1、營銷策劃提案第一部分市場分析消費者狀況一、解讀成都＞成都市地處成都市平原中心，物產(chǎn)豐富，氣候宜人，商旅如云，文星匯萃，在歷史上未遭大的變革，少有戰(zhàn)亂之虞，民安逸樂，歷史和生活給了他們充裕的時間、精力和志趣，狹隘的地域文化和平均主義使成都人習慣了無所事事、與世無爭。＞另一方面，成都作為西南政治、經(jīng)濟、文化樞紐，吸引了很多外來人口的加入，同時隨著“西部大開發(fā)”政策的推行，憑借其西部龍頭的實力，很多夕卜地企業(yè)紛紛前來搶灘，這無疑給成都帶來很好的發(fā)展機遇，也給成都這個城市注入了新的活力。＞一個城市的歷史造就了一
2、個城市的文化烙E卩，封閉與開放，進取與閑散，創(chuàng)新與守舊，傳統(tǒng)與現(xiàn)代，盆地意識與國際化趨勢等等矛盾交織在一起，形成了今日成都獨特的地域文化和生活品性。生活形態(tài)分析1、生活方式：追求一種舒緩、休閑、張揚、注重溝通、具親密的親朋關(guān)系、和睦的鄰里關(guān)系的生活方式。表現(xiàn)在：＞對穿著、飲食、休閑娛樂的大眾時尚潮流投入較多：這從成都人喜歡坐茶館、打麻將、進歌廳、看足球、吃火鍋及成都女孩時尚的穿著可體現(xiàn)出來。＞家庭輙方面選擇股票期險較小的儲蓄較昭＞家庭觀念較重，對親情比較看重。2、生活態(tài)度：追求享受，享受多一些、享受好一
3、些是他們的生活信條3、工作態(tài)度：不喜歡工作強度、精神壓力太大的工作，投資創(chuàng)業(yè)的意識不強，缺乏創(chuàng)新與銳意進取的精神4、熱衷的消費＞仍以穿著、飲食、娛樂的大眾消費為主A上網(wǎng)已作為一種時髦的生活方式漸流行，“你的伊妹兒在找你”已成為時尚。＞到郊區(qū)和國內(nèi)其他地方旅游逐成熱點＞既可成為交通工具又可體現(xiàn)個人身份的購買汽車已作為一種時尚消費被逐日接受＞對更個人化，講求品位與地位，能舒緩工作壓力的消費場所如西餐廳、咖啡廳、健身房、網(wǎng)球場、高爾夫消費勛。5、消費觀＞消費心理開放，樂于接受新的產(chǎn)品，有追求時髦和個性的心理，
4、敢于超前消費是他們的一大特色。＞消費較實際，仍注重產(chǎn)品的實用價值。＞消費取向不太注重專家的建議，憑自己的直觀感覺和親朋的介紹較多。＞因為生活節(jié)奏較慢、生活壓力不大，熱衷于購物，花在購物上的時間較長，對速食、信用卡、電話訂貨不太熱衷。住宅消費特點建筑是一門藝術(shù)，也是一門文化，住宅消費最能反映人們骨子里的觀念，以上反映在住宅消費上，則集中體現(xiàn)為如下特點：＞選擇買房比租房更普遍，期望擁有自己的物業(yè)，真正能落地生根，成為他們儲蓄消費的最大目標。＞購房目的：仍以改善居住環(huán)境、成家立業(yè)日常居住、孝敬父母為主，以置業(yè)
5、投資、休閑度假為輔。＞敢于超前消費的特點，使具有特點、產(chǎn)品質(zhì)素較高的中高檔住宅市場容量大。＞消費較理性，選擇住宅的首要因素仍為價格、位置、戶型，居住位置則注重交通、購物、上下班是否方便。＞注重親情的特性使購買住宅時有一定的區(qū)域情結(jié)，喜歡離父母、朋友、離工作地點較近的區(qū)域。＞購買物業(yè)時較謹慎，注重產(chǎn)品帶來的實際利益，憑單一的營銷手段和概念推廣較難打動他們。＞傾向選擇有生活情趣，社區(qū)環(huán)境能使休閑的生活氛得以充分彰顯的物業(yè),如小區(qū)住宅的架空層植綠化，并放置桌椅供業(yè)主聊天、打牌、溝通。A骨子里仍偏愛傳統(tǒng)文化，對
6、以傳統(tǒng)文化為主題的住宅更青睞。＞在物業(yè)類型的選擇上，因習慣和愛好，對多層和小高層的選擇比例大于高層。＞在戶型面積的選擇上，選擇大戶型時傾向?qū)捤尚?。＞對強調(diào)社區(qū)鄰里交往的社區(qū)文化較認同，喜歡有共同歸屬感、利害關(guān)系及心理認同的親切怡人的社交氛圍。＞有個性主題、綜合配套好、總價低、有投資價值的小戶型對年輕人有很大的吸引。＞消費心理開放、購買轉(zhuǎn)向快，有特色的項目受到追捧。＞積極、開放環(huán)境的逐日形成，對外來文化與事物的包容性和接受性強的特點，使他們對那些能挖掘其隱性需求，引導一種國際化的居住觀念，讓消費與國際潮流
7、接軌和能彰顯文化內(nèi)涵的住宅產(chǎn)品逐漸產(chǎn)生認同感。第二章綜合評述XT環(huán)06年成都市房地產(chǎn)市場分析成都市商品房市場經(jīng)過近幾年的迅速發(fā)展’開始呈現(xiàn)了如下幾個方面的特征：一?住宅投資、交易額，價格均表現(xiàn)出上升態(tài)勢國家發(fā)改委固定資產(chǎn)投資司公布的一季度房地產(chǎn)市場運行情況還顯示，今年以來，房價漲幅總體平穩(wěn)，但深圳、北京、廣州等中心城市的房價漲幅依然“名列前茅”，引起業(yè)內(nèi)的高度重視。據(jù)70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示，今年1、2、3月新建商品住宅銷售價格漲幅均在6.0%上下波動。而在剛剛過去的3月份，新建商品住宅銷售價
8、格同比上漲6.0%,漲幅比2月高0.1個百分點;環(huán)比上漲0.5%,漲幅比2月低0.1個百分點。成都同比上漲8.4%。二、成都房地產(chǎn)市場總體概況1.房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大從1997年開始，成都市房地產(chǎn)投資開始進入快速增長階段。作為成都市投資的三大主體力量之一,房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2005年同比增長54.6%,占固定資產(chǎn)投資的31%,2006年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長（參見下圖）。固定資產(chǎn)按資（億元）房地產(chǎn)按資（億元）+房地產(chǎn)按
