彩虹之岸可行性初稿

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1、彩虹之岸可行性研究報告一、項目概況1、企業(yè)名稱深圳招商房地產(chǎn)有限公司2、企業(yè)地址深圳市南山區(qū)蛇口新時代廣場10樓3、項目名稱深圳灣彩虹之岸4、項目負(fù)責(zé)人林少斌5、項目可行性研究編制單位及主要負(fù)責(zé)人6、可行性研究依據(jù)6-1土地使用權(quán)出讓合同6-2建設(shè)用地規(guī)劃許可證6-3項目方案批文6-4項目施工圖批文6-5深圳市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律、法規(guī)6-6深圳市建筑價格信息6-7深圳市房地產(chǎn)年鑒55–3–2–彩虹之岸可行性研究報告7、項目提出的背景7-1本項目由深圳招商房地產(chǎn)有限公司獨(dú)資開發(fā)。深圳招商房地產(chǎn)有限公司是具備國家一級房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)的全

2、民所有制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，公司注冊資金10600萬元，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃等領(lǐng)域，公司人力、財力雄厚，經(jīng)營業(yè)績良好，在1999年度的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)排名中，被深圳市國土局評為1999年深圳市房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)第3名。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的住宅小區(qū)一直為市場所追捧，取得了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。如招商名仕花園、招商海月花園、招商蛇口花園城、招商雍華府等樓盤，一開盤即成為市場公認(rèn)的明星樓盤，招商海月花園更是被評為當(dāng)年的深圳市“十大明星樓盤”，目前已全部銷售完畢。深圳招商房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的高檔別墅區(qū)鯨山別墅、龜山別墅以及正

3、在開發(fā)的半山海景別墅區(qū)，都代表著深圳高檔住宅開發(fā)的最高水平。此外，深圳招商房地產(chǎn)有限公司還致力于社區(qū)環(huán)境的改造，花大力氣調(diào)整蛇口社區(qū)的總體規(guī)劃，工業(yè)大道、太子路的改造工作已經(jīng)完成，對后海大道、工業(yè)八路、工業(yè)九路的改造即將展開，必將在蛇口的環(huán)境改善方面產(chǎn)生重大影響。7-2深圳市招商房地產(chǎn)有限公司，于2000年12月在深圳市深圳灣填海區(qū)通過政府公開土地招標(biāo)取得T205-0043地塊。根據(jù)地塊土地使用權(quán)出讓合同，可在此地建設(shè)一個建筑面積達(dá)159500平方米的居住小區(qū)7-3南山區(qū)房地產(chǎn)市場在1999年濱海大道開通后，成為深圳市住宅物業(yè)開發(fā)和銷售

4、最火熱的區(qū)域。區(qū)內(nèi)住宅近年供求兩旺，銷售價格也步步攀升。深圳市人民政府，對深圳市南部填海區(qū)進(jìn)行了高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃，擬將深圳建設(shè)成55–3–2–彩虹之岸可行性研究報告為一個具有海濱風(fēng)情的現(xiàn)代化城市。7-4深圳市經(jīng)濟(jì)二十年來保持高速增長，目前仍保持了年增長12%的速度。居民消費(fèi)需求旺盛，住宅消費(fèi)成為深圳市最大的消費(fèi)熱點(diǎn)。8、研究簡要結(jié)論通過對深圳市南山區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究、對深圳招商房地產(chǎn)有限公司的開發(fā)水平和經(jīng)濟(jì)實力的評估、對擬開發(fā)項目的全面研究，認(rèn)為該項目方案經(jīng)濟(jì)可行、符合市場需求、資金保證程度高，具有良好的社會、經(jīng)濟(jì)效益。8-1項目開發(fā)方

5、案評價項目市場定位符合地塊的建設(shè)條件、深圳市的城市特點(diǎn)和深圳市民的購房需求，規(guī)劃合理，美觀、經(jīng)濟(jì)、實用，代表了深圳市住宅小區(qū)開發(fā)的高水平。8-2項目資金項目總投資65,850.1萬元，其中自有資金27,700萬元，約占總投資的42.1%，發(fā)行債券25,000萬元，約占37.9%,預(yù)售收入13,150.1萬元，約占19.9%。項目的資金來源絕大部分為自有資金和債券，預(yù)售收入僅占較小部分，因此資金的保障程度非常高。8-3項目經(jīng)濟(jì)效益評價項目的經(jīng)濟(jì)效益良好,55–3–2–彩虹之岸可行性研究報告當(dāng)投資開發(fā)成本和銷售收入在-10%和+10%范圍內(nèi)

6、變化時,項目的內(nèi)部收益率均高于6%，除開發(fā)成本上升10%的情況外，其他情況下，稅后投資總利潤率均高于10%。當(dāng)兩項因素同時向降低或上升5%時，項目內(nèi)部收益率超過6%。當(dāng)投資開發(fā)成本和銷售收入在-5%和+5%范圍內(nèi)變化時,項目的稅后投資總利潤率均高于10%。投資利潤率和內(nèi)部收益率均大于社會和行業(yè)基準(zhǔn)投資利潤率、內(nèi)部收益率，投資回收期短。8-4項目投資風(fēng)險評價根據(jù)盈虧平衡分析和敏感性分析，在達(dá)到79.04%銷售時，達(dá)到成本回收。項目銷售壓力不大，投資風(fēng)險小，抗風(fēng)險能力強(qiáng)。55–3–2–彩虹之岸可行性研究報告二、深圳市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢下圖為世

7、界銀行在世界范圍內(nèi)通過對不同城市人均GDP與住宅市場需求進(jìn)行相關(guān)分析后得出的一個經(jīng)驗關(guān)系，從中我們可以看出房地產(chǎn)市場（主要是商品住宅市場）發(fā)育過程中非常明顯的生命周期現(xiàn)象，其內(nèi)在原因可用以上的市場演進(jìn)理論來解釋。住宅需求量3006-8001300800013000人均GDP($)起步高速穩(wěn)定增長平穩(wěn)期衰退期市場周期圖1住宅市場生命周期圖深圳商品住宅市場生命周期的判斷：根據(jù)深圳1983——1999年的人均GDP值和房地產(chǎn)銷售量數(shù)據(jù)，建立從1983年——1999年的“商品住宅需求曲線圖”并對2000——2005年的房地產(chǎn)銷售量進(jìn)行了預(yù)測，可

8、以發(fā)現(xiàn)，在今后3-5年時間內(nèi)，深圳的房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高速度的增長態(tài)勢。55–3–2–彩虹之岸可行性研究報告項目概況225–3–2–-彩虹之岸可行性研究報告項目概況三、市場供求情況1、南山區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)