《入職踩盤(pán)報(bào)告》PPT課件

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1、昆明市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研策略研發(fā)中心2012.02.09報(bào)告目錄市調(diào)背景昆明市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程昆明市商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)本次市調(diào)（2.6-2.10）同過(guò)實(shí)地調(diào)研、電話(huà)拜訪(fǎng)、網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)查詢(xún)等方式對(duì)昆明20個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行了調(diào)查，通過(guò)對(duì)典型代表商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查，得出昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。市調(diào)背景2011年國(guó)家調(diào)控政策頻頻推出，并一浪高過(guò)一浪。不管是國(guó)十條、新四條，還是“限購(gòu)令”、“加息”或“提高二套房貸款比例”等調(diào)控手段，其主要的針對(duì)對(duì)象均鎖定在住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)則成為調(diào)控下的“漏網(wǎng)之魚(yú)

2、”，亦成為吸引投資的避風(fēng)港。有數(shù)據(jù)顯示，昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)一枝獨(dú)秀。不論是寫(xiě)字樓、商鋪、城市綜合體等各色項(xiàng)目在昆明市場(chǎng)均呈現(xiàn)供售紅火之勢(shì)，如此，商業(yè)地產(chǎn)不僅成為國(guó)內(nèi)不少投資客選擇的新渠道，也成為開(kāi)發(fā)商回籠資金的另一個(gè)給力手段。昆明市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到五華區(qū)政府投資改擴(kuò)建的螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場(chǎng)。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河、西南、宏盛達(dá)、永豐、菊花、曇華、小壩、黃土坡等食品

3、、服裝、鞋帽、機(jī)電、建材、干菜、汽車(chē)等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個(gè)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也成為過(guò)去近二十年來(lái)最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。1993年到1997年，櫻花購(gòu)物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店相繼建成并開(kāi)業(yè)，成為昆明第一批成型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——只不過(guò)我們當(dāng)時(shí)只把他們看成是純粹的商業(yè)項(xiàng)目。1994年前后，新迎小區(qū)南區(qū)、北區(qū)的幾條商業(yè)街開(kāi)發(fā)成功，連同官房大酒店及周邊商業(yè)迅速成為昆明新的餐飲集中區(qū)。1995年到1999年，怡心園以及隨后的南亞風(fēng)情園帶動(dòng)的滇池路

4、餐飲娛樂(lè)業(yè)，成為昆明新的中高端商業(yè)集中區(qū)。2000年前后的柏聯(lián)、廣場(chǎng)、鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等市中心區(qū)項(xiàng)目大量開(kāi)發(fā)，成為最早的“單體型復(fù)合體”商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。但是，除了1997年開(kāi)業(yè)的百大新紀(jì)元店、2001年1月開(kāi)業(yè)的柏聯(lián)百盛等少數(shù)項(xiàng)目之外，大多數(shù)這類(lèi)項(xiàng)目從商業(yè)地產(chǎn)的角度看，基本上是不成功的。1994年，昆明第一個(gè)寫(xiě)字樓——鴻城廣場(chǎng)開(kāi)盤(pán)。到2000年，昆明市中心區(qū)30余個(gè)寫(xiě)字樓陸續(xù)開(kāi)發(fā)，“寫(xiě)字樓底商”成為那個(gè)年代最主要的、也是最難運(yùn)作的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。到目前為止，還有部分寫(xiě)字樓底商尚未完成出租或

5、銷(xiāo)售，出租和銷(xiāo)售出去的，也多是租售給銀行。從商業(yè)地產(chǎn)角度看，完全沒(méi)能實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的預(yù)期增值。1998年西貢碼頭的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售和招商，成為滇池路最早的租售型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。隨后，大型居住社區(qū)內(nèi)部和社區(qū)道路兩側(cè)形成街鋪型商業(yè)街區(qū)，已經(jīng)成為昆明社區(qū)商業(yè)的基本形式。北大門(mén)美食城、金星小區(qū)的金江路兩側(cè)、北市區(qū)北辰中路到財(cái)富中心等，就是這種社區(qū)街鋪型商業(yè)街區(qū)的體現(xiàn)。1995年開(kāi)業(yè)的昆都百貨“一不小心”變成昆明最時(shí)尚的休閑娛樂(lè)集中區(qū)，翠湖周邊、祥云街、金碧廣場(chǎng)、景星街花鳥(niǎo)市場(chǎng)、昆明走廊等休閑集中區(qū)的出現(xiàn)，使得昆明商

6、業(yè)地產(chǎn)增加了一道新的風(fēng)景——休閑商業(yè)街區(qū)。20世紀(jì)80-90年代出現(xiàn)的一批郊區(qū)度假村逐漸衰落，2000年前后風(fēng)頭旺盛的農(nóng)家樂(lè)也逐漸退潮，代之而起的是一批遠(yuǎn)郊和地州的旅游度假區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、度假別墅、高爾夫地產(chǎn)等。他們有了一個(gè)共同的名字——旅游地產(chǎn)。從其服務(wù)功能上講，旅游地產(chǎn)也可以視為一種商業(yè)地產(chǎn)。2005年后開(kāi)發(fā)的新亞洲體育城、世紀(jì)城ShoppingMall、大商匯、順城等“城市綜合體”項(xiàng)目，開(kāi)創(chuàng)了一種不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新路子。這類(lèi)項(xiàng)目的成功，或許可以預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了一

7、個(gè)全新的階段？商業(yè)地產(chǎn)演變特征商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，必然與商業(yè)業(yè)態(tài)的演變和興衰息息相關(guān)。傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)到90年代末就受到大型綜合超市的沖擊，業(yè)態(tài)的老化使得傳統(tǒng)百貨成為最早衰落的商業(yè)形態(tài)，也導(dǎo)致以傳統(tǒng)百貨為目的的大型賣(mài)場(chǎng)型商業(yè)物業(yè)受到?jīng)_擊。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，也必然與城市化進(jìn)程和城市功能的需求密切相關(guān)。從這個(gè)意義上說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)就是“城市功能配套地產(chǎn)”。比如，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)作為城市功能的重要補(bǔ)充和中心城市商業(yè)流通的主要形式，在過(guò)去二十多年來(lái)得到了快速的發(fā)展。但也隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸演變，有的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始衰落。同時(shí)，休閑

8、商業(yè)集中區(qū)的出現(xiàn)，就是彌補(bǔ)城市發(fā)展進(jìn)程中當(dāng)代人對(duì)休閑和人際交往的需求。社區(qū)商業(yè)最容易成熟，但也最容易到達(dá)價(jià)值頂點(diǎn)。與居住社區(qū)的開(kāi)發(fā)和形成相伴隨，作為社區(qū)商業(yè)配套功能，出現(xiàn)了大量的街鋪型商業(yè)街區(qū)。但由于只是社區(qū)商業(yè)，這種街鋪型商業(yè)街區(qū)的商業(yè)價(jià)值增值是有限的。商圈的形成是需要?dú)v史積淀的，城市的商業(yè)容量更是有限的。在百貨業(yè)興旺的年月，寫(xiě)字樓+大型賣(mài)場(chǎng)型底商成為那個(gè)年代最主要的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)模式，卻沒(méi)有考慮地塊的位置和百貨業(yè)態(tài)的市場(chǎng)容量。因此，寫(xiě)字樓底商很快退出商業(yè)地產(chǎn)的舞臺(tái)。同時(shí)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)