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1、京滬津高鐵沿線城市發(fā)展任志強說，不管你愛不愛聽，房價還會漲---他很可能是對的，北上廣深等一線城市的房價曲線圖就是對任志強的背書。關(guān)于房價走勢的預(yù)測，任志強跑贏了大部分悲觀派，可是房價繼續(xù)上漲，并不意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域沒有泡沫，也不意味著房地產(chǎn)泡沫不會快速破裂。在我看來，房地產(chǎn)有泡沫，幾乎是不需要證明的結(jié)論。近期在京滬和京津高鐵沿線幾個城市的游歷，讓我越來越確信，那連綿不絕的樓盤絕對是人類歷史上一個巨大泡沫的一部分。沒有不會破裂的泡沫，問題只是時間和方式。和謝國忠的大膽論斷不同，我并不確信房地產(chǎn)泡沫將在什么時間以什么方式擠爆。之所以不敢確定，一來是基于人類行為
2、的復(fù)雜性，預(yù)測未來總是一種狂妄。而就房地產(chǎn)泡沫而言，實在是由于中國特色的政治經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致市場供需邏輯失靈，一般的經(jīng)濟分析失效。依附并得益于房地產(chǎn)泡沫的諸多得益者，正在動員各種資源，對抗房地產(chǎn)泡沫的破裂趨勢。那些擁有一套甚至多套住房的有房一族，是社會學意義上的中產(chǎn)偏上階層，他們大概不希望房價大幅調(diào)整，但由于這個群體并沒有能力實質(zhì)性的影響公共政策，他們并不構(gòu)成狙擊泡沫破裂的重要力量。而真正有意愿，有能力狙擊房地產(chǎn)泡沫破裂的主要角色是開發(fā)商和地方政府。房地產(chǎn)泡沫破裂意味著價格下跌、交易萎縮、行業(yè)蕭條、企業(yè)破產(chǎn)。直觀的看，對房地產(chǎn)開發(fā)這個行業(yè)來說當然是利空。因此
3、和這種行業(yè)性角色相吻合的是，開發(fā)商們希望房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持高歌猛進的姿態(tài)，黃金十年之后最好連著白金十年，林毅夫和龔方雄這類不斷唱好未來的經(jīng)濟學家是他們的最愛。而當市場轉(zhuǎn)季，交易量下降，泡沫破裂的輿論甚囂塵上的時候，狙擊泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反應(yīng)。為此他們很自然的結(jié)成各種信心聯(lián)盟，一起發(fā)揮輿論影響力，合力唱好樓市，這個過程中，任志強儼然成了最佳行業(yè)代言人。筆者和一些地產(chǎn)商人溝通過，他們個個對任大炮佩服之至，不僅僅因為任志強在公共領(lǐng)域的敢言，更重要的是任志強為房地產(chǎn)行業(yè)利益的仗義直言。從2003年以來，房地產(chǎn)市場其實已經(jīng)經(jīng)歷過幾個波段起伏，除了王石偶
4、然發(fā)表一些示警性言論，絕大部分開發(fā)商似乎都被某種樂觀期待所引導(dǎo)，不愿接受房地產(chǎn)領(lǐng)域存在泡沫的論斷。面對市場真實而艱難的情境，他們會相互打氣，相互感染，秉持對未來美好前景的期待。這種樂觀態(tài)度的重復(fù)，會產(chǎn)生潛移默化的效果，簡直就符合勒龐那個思維一致化的著名論斷。雖然有個別例外，但作為一種社會現(xiàn)象，開發(fā)商群體都在為迎接更美好未來而備受煎熬，這似乎變成了某種咒符。這種態(tài)度的一致化，導(dǎo)致了開發(fā)商行為的一致化，面對艱難的市場行情，他們以各種方式死撐。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，融資一直是開發(fā)商的達摩克利斯之劍。通常來說，如果市場前景不妙，銷售趨緩的話，理性反應(yīng)應(yīng)該是盡快降
5、價促銷，通過去庫存化來保持健康現(xiàn)金流。但是在現(xiàn)實策略中，除了溫州這種對資金特別敏感的典型的市場化地區(qū)，大部分城市的開發(fā)商們都以各自的方式扛著，窮盡包括銀行信貸，員工籌款，項目信托，民間高利貸等各種渠道融資，目的都是為了熬過銷售低迷期，迎接信念中的地產(chǎn)春天。開發(fā)商們的這種有代表性的反應(yīng)模式，短期來看，的確推遲了泡沫破裂的時間，為行業(yè)獲得了喘息空間。通過復(fù)雜的融資安排，房地產(chǎn)泡沫滲透到整個經(jīng)濟體中，客觀上形成房地產(chǎn)綁架經(jīng)濟體的征兆。開發(fā)商們對行業(yè)共同利益的捍衛(wèi)符合一定的邏輯，但是其背后的認知基礎(chǔ)未必合理和堅固，事實上這種對危機缺乏恰當認知的抱團模式，后果是可怕
6、的，因為這種一致性行動，降低了風險識別能力，抑制了企業(yè)之間正常的競爭，市場對失敗者的清空機制也無法發(fā)揮作用。任志強在房價判斷上的屢屢正確給了他額外的自信和話語影響力，但是人不可能一貫正確，任志強的偏執(zhí)觀點和為行業(yè)利益而戰(zhàn)的形象，以及他的話語影響力，替代了開發(fā)商們通過價格競爭而形成的差異化判斷，可能構(gòu)成一種極大的誤導(dǎo)，最終給整個行業(yè)帶來災(zāi)難性后果。當然，開發(fā)商們的一致性反應(yīng)，也許只是一個表象，表面的行業(yè)共同利益背后，其實是各參與者各自的精心盤算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脫逃。不過如果生活經(jīng)驗是某種借鑒的話，這種盤算失敗的概率也非常高，因為雪崩一旦發(fā)生，就
7、沒有時間逃生了。更何況，開發(fā)商們事實上被更深層次的協(xié)同機制所引導(dǎo)，很多時候失去了應(yīng)變的靈活性，這就必須分析狙擊房地產(chǎn)泡沫破裂的更厲害的一個角色---地方政府。筆者已經(jīng)陸續(xù)對地方政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的角色做過一些描述，一個基本結(jié)論是地方政府有充分動力來維護房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，地方政府也有充分動力來阻止泡沫的破裂。在各種冠冕堂皇的官樣話語包裝下，地方政府可以出臺很多政策組合來維護房地產(chǎn)泡沫，這其中，比較重要的手段包括而不限于如下做法：1.掌握土地供應(yīng)節(jié)奏，維系市場平衡。各個地方政府其實一直都在小心翼翼的控制著土地供應(yīng)節(jié)奏，這既符合土地財政最大化的考慮，也符合官方宣
8、揚的合理集約利用土地等宗旨，而從長期效果來看，長期的土地非飽和供應(yīng)
