杭州城西寫字樓提案

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1、浙商·財(cái)富中心銷售策略提案目錄一、市場(chǎng)分析二、區(qū)域概況三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析四、銷售推廣策略市場(chǎng)分析寫字樓板塊分布特征杭州寫字樓市場(chǎng)板塊基本分布文教寫字樓板塊黃龍寫字樓板塊城站寫字樓板塊慶春寫字樓板塊錢江新城寫字樓副板塊下沙寫字樓板塊濱江寫字樓副板塊武林寫字樓板塊板塊名稱區(qū)域劃分板塊特點(diǎn)基本租金基本售價(jià)入住率黃龍板塊由保俶路、曙光路、玉古路、天目山路圍合而成寫字樓品質(zhì)相對(duì)較高，商務(wù)氛圍濃郁，知名企業(yè)最為集中租金在4-6元/平方米/天37000元/㎡90%武林板塊環(huán)城西路、朝暉路、環(huán)城東路和鳳起路圍合傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，配套成熟約為4-5元/平方米/天35000元/㎡90%慶春版塊慶春路及鳳起路沿線

2、及輻射地帶組成金融、保險(xiǎn)、證券企業(yè)匯聚約為4-5元/平方米/天30000元/㎡85%文教板塊三路電子信息一條街為主軸，向南北延伸至文二路、文一路及其延伸段高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)優(yōu)惠政策而快速形成3-3.2元/方/天25000元/㎡80%城站吳山板塊西湖大道中河立交橋至城站火車站段南北兩側(cè)雖起步較早，但發(fā)展速度緩慢，商務(wù)氛圍也是現(xiàn)狀所有區(qū)域中相對(duì)較差的2.5-2.8元/方/天20000元/㎡70%錢江新城板塊東臨錢塘江，南靠復(fù)興地區(qū)，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路政府打造的cbd中央商務(wù)區(qū)3-3.2元/方/天25000元/㎡70%濱江板塊江南大道沿線及其輻射地帶組成尚處于建設(shè)中，但總體

3、體量過大供大于求1.8元/平方米/天水平20000元/㎡60%下沙板塊4號(hào)大街沿線及其輻射地帶組成尚處于建設(shè)中，但總體體量過大供大于求1.5元/平方米/天水平18000元/㎡60%寫字樓板塊分布特征杭州寫字樓市場(chǎng)展望市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)寫字樓市場(chǎng)目前總體上仍處于一種平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，需求和價(jià)格沒有發(fā)生暴發(fā)性快速增長(zhǎng)。部分區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y活躍，租金收益較高。市場(chǎng)前景展望從短期來看杭州寫字樓市場(chǎng)總體仍然供大于求，未來可能在短時(shí)間內(nèi)空置率會(huì)有所上升，從供求關(guān)系、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、城市形象、城市間交通等利好因素綜合判斷，杭州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展短期內(nèi)仍有一定潛力，銷售價(jià)格我們認(rèn)為仍然具有上漲空間，直至租金回報(bào)率有明顯回落。

4、區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)從區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)來看，我們認(rèn)為未來杭州寫字樓市場(chǎng)區(qū)域化發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)越來越明顯。從大格局上來看，未來杭州寫字樓市場(chǎng)會(huì)形成類似上海的寫字樓市場(chǎng)一樣的三大區(qū)域：沿江區(qū)域（錢江新城和濱江高新區(qū)），傳統(tǒng)市中心區(qū)域和大城西區(qū)域。2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月總數(shù)套數(shù)2481984121002238802319360116147992015077646面積（㎡）352163918951261708403306968239340606215776361499395989612541770,5644市場(chǎng)成交情況分析2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月1

5、0月11月12月總數(shù)套數(shù)494176435654682805609570119475382511658362面積（㎡）425451530168454607346606354196662844782310355273906705856912173，8564市場(chǎng)成交情況分析2012年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月總數(shù)套數(shù)2901534794018279976958526928226028面積（㎡）25716107393479036834611478759655233610789320655445521784市場(chǎng)成交情況分析購買客戶面積偏好?小面積單元寫字樓供應(yīng)量大，200㎡以下單

6、元占據(jù)整體供應(yīng)套數(shù)80%以上，500㎡以上單元供應(yīng)偏少，多數(shù)為高品質(zhì)寫字樓的尾盤消化，包括部分整層戶型；?100㎡以下單元銷售率最高，約為84%，1000㎡以上單元去化速度明顯低于其它面積單元，銷售率僅為25%。中小戶型銷售好于大戶型購買客戶分析數(shù)據(jù)來源于一線內(nèi)部資料庫購買客戶分析購買客戶價(jià)格偏好購買客戶可接受單價(jià)在20000-25000元/平方米達(dá)62%，占購買人群的一半以上。而能接受單價(jià)在30000以上的購買者僅為15%?？沙惺軉蝺r(jià)在20000-25000元/平方米的購買者是市場(chǎng)主流客戶數(shù)據(jù)來源于一線內(nèi)部資料庫租賃客戶面積結(jié)構(gòu)偏好企業(yè)寫字樓租賃面積在101-300平方米的占多數(shù)，5

7、01~1000平方米租賃面積比例最少；?使用面積在1001平方米以上的客戶也占到一定的比例，這類客戶基本為實(shí)力雄厚的集團(tuán)公司，偏向整層租賃；?向大業(yè)主租賃占43％，說明寫字樓購買者中投資客的比例較高，而自用型也占近38％浙江中小型企業(yè)是寫字樓的主力承租客戶投資客是占據(jù)了寫字樓購買客戶一半以上的分額租賃客戶分析數(shù)據(jù)來源于一線內(nèi)部資料庫租賃客戶分析租賃客戶價(jià)格偏好租賃客戶可接受2-3元/㎡/天達(dá)32%，其次為3-4元/㎡/天占28%，占