月當(dāng)前房地產(chǎn)形勢與未來發(fā)展趨勢分析

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1、中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)綜合服務(wù)提供商深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司集團(tuán)市場研究部02/11/2010特別聲明本報(bào)告僅作提供資料之用，客戶并不能盡依賴此報(bào)告而取代行使獨(dú)立判斷。本公司力求報(bào)告內(nèi)容準(zhǔn)確完整，但不對(duì)因使用本報(bào)告而產(chǎn)生的任何后果承擔(dān)法律責(zé)任。本報(bào)告的版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司所有，如需引用和轉(zhuǎn)載，需征得版權(quán)所有者的同意。任何人使用本報(bào)告，視為同意以上聲明。1新政解析和市場表現(xiàn)2發(fā)展趨勢和應(yīng)對(duì)建議出臺(tái)背景：在政策沒有放松的前提下，8、9月樓市成交全面回暖世聯(lián)全國樣本城市代理樓盤成交情況世聯(lián)一類城市代理樓盤成交情況世聯(lián)二類城市代理樓盤成交情況世聯(lián)三類城市代理樓盤成交情況數(shù)

2、據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)一類城市：從8月份開始，成交量全面回暖，已達(dá)到或超過調(diào)控前的水平；成交均價(jià)基本上都低于新政出臺(tái)當(dāng)月北京商品住宅成交走勢上海商品住宅成交走勢深圳商品住宅成交走勢杭州商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)二類城市：除廈門外，其他3個(gè)城市成交量全面回暖，已接近或超過調(diào)控前的水平，成交均價(jià)與新政出臺(tái)當(dāng)月基本持平天津商品住宅成交走勢廈門商品住宅成交走勢大連商品住宅成交走勢佛山商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)三類城市：成交均價(jià)穩(wěn)步上漲，在此前提下，成交量出現(xiàn)回暖，但時(shí)間不一鄭州商品住宅成交走勢西安商品住宅成交走勢長沙商品住宅成交走勢沈陽商品住宅成交走勢數(shù)據(jù)來源：

3、世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺(tái)市場回暖的原因：政策效力邊際遞減，市場力量主導(dǎo)行業(yè)走勢世聯(lián)全國樓市回暖實(shí)地調(diào)查政策面沒有任何放成交物業(yè)類型以全國城市松情況下的回暖中小戶型為主回暖特點(diǎn)1政策執(zhí)行效力差2購房者對(duì)政府宏觀調(diào)控失去信心開發(fā)商看好后市順勢而為全國城市3回暖原因4婚房需求入市5城市更新、舊改調(diào)查時(shí)間：9月7-9日，調(diào)查范圍：世聯(lián)分公司所在的25個(gè)城市在售項(xiàng)目面對(duì)持續(xù)回暖的市場，中央領(lǐng)導(dǎo)、各大部委明確表態(tài)：政策調(diào)控層面“決不半途而廢”，新一輪的落實(shí)政策于9月底重新頻繁出臺(tái)9月17日，加快保障性安居工程建設(shè)工作座談會(huì)在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)李克強(qiáng)出席會(huì)議并講話。他強(qiáng)調(diào)

4、，要堅(jiān)持以人為本、執(zhí)政為民，著力推進(jìn)保障性安居工程，加快發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)人民群眾安居樂業(yè)。9月21日，住建部發(fā)通知要求，各地9月底前必須實(shí)現(xiàn)保障房安居工程項(xiàng)目全部開工，年末建成或基本建住建部成的要達(dá)到60%以上。9月中旬開始，住建部和銀監(jiān)會(huì)組成聯(lián)合調(diào)查組，對(duì)北京、上海、廣州、深圳、三亞、南京、杭州和廈門住建部、銀監(jiān)會(huì)八個(gè)城市的“二套房貸”執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并將結(jié)果上報(bào)國務(wù)院。9月26日晚，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公開發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通國土部、住建部知》，強(qiáng)調(diào)，因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上者、開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地

5、者均禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動(dòng)。9月28日，中國保監(jiān)會(huì)副主席楊明生于保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管工作會(huì)議上表示，保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老社區(qū)，嚴(yán)禁保監(jiān)會(huì)以養(yǎng)老社區(qū)名義炒作土地和開發(fā)房地產(chǎn)、嚴(yán)禁以社區(qū)名義炒作樓盤。9月28日下午，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》，該《通知》財(cái)政部表示，將對(duì)當(dāng)前公租房建設(shè)和運(yùn)營中涉及到的土地使用稅等多項(xiàng)稅收給予政策上的優(yōu)惠。è9月29日，為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知精神，國家有關(guān)部委近日分別出臺(tái)措施，鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。è9月29日，財(cái)政部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交

6、易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》è9月29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》è9月29日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部文公布《對(duì)各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲通知提出四項(xiàng)要求》9·29樓市新政將地方政府的落實(shí)擺在首位，是對(duì)“國十條”的嚴(yán)格化第一條：直指地方政府貫徹落實(shí)地方政府要立即制定執(zhí)行，否則問責(zé)約談第五條：直指開發(fā)商規(guī)范開發(fā)商交易行為政策內(nèi)容第二條：直指銀行信貸首套三成，二套五成，三套停貸第四條：直指供給加大中小套型和保障房供給第三條：稅收調(diào)節(jié)首套稅收優(yōu)惠，取消多套優(yōu)惠，逐步推廣房產(chǎn)稅9·29政

7、策執(zhí)行及后續(xù)政策的亮點(diǎn)：限購、加息和預(yù)售資金監(jiān)管預(yù)售資金監(jiān)管（浙江、北京）地方限購令（14城市）銀行加息外部流動(dòng)性過剩、通貨膨脹預(yù)期上升，進(jìn)一步推高了資產(chǎn)價(jià)格、促使房價(jià)越調(diào)越高黃金、白銀、4萬億救市CPI持續(xù)升高大蒜、綠豆。宏觀背景行業(yè)背景?首付二成，利率7折?建立考核問責(zé)機(jī)制?嚴(yán)格問責(zé)、約談?商品房銷售面積漲42.1%?首套可二成?最低首付三成?商品房銷售金額漲77%?二套五成1.1倍利率?調(diào)整稅收優(yōu)惠?商品房銷售均價(jià)漲23.2%?可以限購套數(shù)?應(yīng)該限購套數(shù)地方執(zhí)行不力樓市愈調(diào)愈漲樓市量價(jià)齊升政府信心