龍湖成本管理實施細(xì)則

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1、〖龍湖研發(fā)〗龍湖成本管理實施細(xì)則2014-03-27?快速收藏＞?房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟龍湖成本管理實施細(xì)則制定的目的.規(guī)范和指導(dǎo)重慶龍湖的成本管理工作；.明確成本管理職責(zé)；.解決何時做、如何做的問題；?適用范圍.本辦法適用于重慶公司各項目的成本管理；?管理辦法.土地投資論證階段.項目啟動階段.方案設(shè)計階段.初步設(shè)計階段.工程實施階段.項目竣工成本確認(rèn).項目竣工結(jié)算?土地投資論證階段.根據(jù)發(fā)展部提供的土地信息，由總經(jīng)理主持，公司PMO成員參加，確定擬取得地塊的項目定?位（含擬售價格及項目成本設(shè)定等）；.根據(jù)地塊項目定位，研發(fā)部負(fù)責(zé)完成《項目預(yù)案》，發(fā)展部負(fù)責(zé)提供土地信息及周邊市政?配套情

2、況；.根據(jù)項目定位、《項目預(yù)案》、土地信息和周邊市政配套情況，由司造價采購部經(jīng)理（或其指定人員）負(fù)責(zé)完成土地投資論證階段《項目目標(biāo)成本（土地版）》；.《項目目標(biāo)成本（土地版）》由公司PMO會審，總經(jīng)理最終審定。如不能滿足拿地成本要求，由總經(jīng)理給定一個成本限值，造價采購部和研發(fā)部按此限值去重新規(guī)劃和測算；.《項目目標(biāo)成本（土地版）》按照集團(tuán)統(tǒng)一指導(dǎo)模板的要求完成；.《項目目標(biāo)成本（土地版）》是土地投資論證資料的一部分，需和其他資料一起報投委會委員審核；.如土地中標(biāo)，《項目目標(biāo)成本（土地版）》將作為項目設(shè)計階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。否則由造價采購部存檔。?項目啟動階段.在項目啟動階段，項

3、目團(tuán)隊成員應(yīng)明確，至少包括項目負(fù)責(zé)人、項目成本經(jīng)理、項目研發(fā)經(jīng)理、項目營銷經(jīng)理；.項目的啟動會議由項目負(fù)責(zé)人組織準(zhǔn)備會議、啟動會議，會議上應(yīng)明確項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、市政接口。由項目負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員、造價采購部、研發(fā)部、工程部、營銷部完成《項目目標(biāo)成本（啟動版）》，在項目啟動會上，由PMO審批后下達(dá)；項目目標(biāo)成本啟動版帶入經(jīng)濟(jì)模型測算后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)；.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)中應(yīng)有容積率指標(biāo)面積、地上建筑面積、地下建筑面積、贈送建筑面積、灰空間建筑面積、配套設(shè)施面積、車庫面積、綠化面積、硬景面積、軟景面積、水景面積、道路

4、面積、圍墻長度、市政接入長度等成本測算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)（詳見附件）；.啟動版目標(biāo)成本主要參考公司的歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場變化預(yù)期、項目的特點（基礎(chǔ)形式、市政接駁口等），根據(jù)配置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算；.根據(jù)《項目目標(biāo)成本（啟動版》，項目成本經(jīng)理負(fù)責(zé)組織項目團(tuán)隊成員一起研討，最后由項目成本經(jīng)理和項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)形成《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，并經(jīng)公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理審核，PMO負(fù)責(zé)人、地區(qū)公司總經(jīng)理審批，送達(dá)地區(qū)公司PMO成員；.根據(jù)《項目設(shè)計階段成本控制重點和控制方案》，項目研發(fā)經(jīng)理完成《方案設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，經(jīng)項目成本經(jīng)理、項目負(fù)責(zé)人、公司造價采購部經(jīng)理、公司研發(fā)經(jīng)理

5、審核通過后，作為《方案設(shè)計任務(wù)書》的附件。??方案設(shè)計階段.方案設(shè)計完成后20個工作日內(nèi)，項目負(fù)責(zé)人組織，項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《項目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（方案）》和《項目產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)（方案）》，項目成本經(jīng)理據(jù)其完成《項目目標(biāo)成本（方案版）》。.方案設(shè)計完成后應(yīng)作好造價咨詢單位的委托，以便進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的測算及方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較；.方案設(shè)計完成后應(yīng)委托造價咨詢單位、面積測繪單位對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價建筑面積進(jìn)行計算；.項目目標(biāo)成本方案版中單體的建筑指標(biāo)應(yīng)由成本經(jīng)理測算完成，至少應(yīng)包括：外墻面積指標(biāo)、外保溫面積指標(biāo)、外裝不同飾材的面積指標(biāo)、外裝線條指標(biāo)、門窗面積指標(biāo)、屋面飾材指標(biāo)、防水

6、面積指標(biāo)、大堂裝飾面積指標(biāo)、室內(nèi)公共部分裝修面積指標(biāo)、室內(nèi)精裝修面積指標(biāo)（精裝修交房項目）；.基礎(chǔ)工程成本應(yīng)結(jié)合地質(zhì)勘察報告，計算基礎(chǔ)工程量結(jié)合歷史數(shù)據(jù)、市場預(yù)期測算；.主體工程成本的工程量參考?xì)v史項目的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，單價結(jié)合現(xiàn)合同條件以及市場預(yù)期進(jìn)行?測算；.景觀工程成本的工程量應(yīng)按照方案圖進(jìn)行測算完成，至少應(yīng)包括：景觀面積、軟景面積、硬景面積、水體面積、鋪裝面積、擋墻工程量、圍墻工程量、代征綠地面積；.三通一平工程成本的土石方工程量應(yīng)根據(jù)方案圖（或平場圖）、原始地貌圖進(jìn)行計算，施工道路、施工水電、臨時設(shè)施根據(jù)施工平面布置圖測算；.基礎(chǔ)設(shè)施工程成本根據(jù)綜合管網(wǎng)圖（方案版）測算工程量，

7、至少應(yīng)包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水處理池工程量、強(qiáng)弱電管網(wǎng)工程量、給水管道工程量；.如《項目目標(biāo)成本（方案版）》未超過《項目目標(biāo)成本（啟動版》中的預(yù)設(shè)總成本（除土地外開發(fā)成本）的3%，則只需按《方案設(shè)計階段成果》審批流程提交審批。否則，需項目研發(fā)經(jīng)理和項目成本經(jīng)理對超預(yù)設(shè)目標(biāo)成本的原因進(jìn)行分析和總結(jié)，并提交地區(qū)公司PMO進(jìn)行?研討和審核。.根據(jù)審核通過的《項目目標(biāo)成本（方案版）》，由項目研發(fā)經(jīng)理負(fù)責(zé)完成《初步設(shè)計任務(wù)書成本控制附件》，并報項目成本經(jīng)理、項目負(fù)