東京銀座操盤策略案

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1、這是一個呼喚英雄又英雄輩出的年代這是一個速度制勝群雄逐鹿并且問鼎中原的戰(zhàn)場硝煙彌漫中，開封迎來了她的第一次……熱烈歡迎供水公司領(lǐng)導(dǎo)蒞臨指導(dǎo)!東京銀座整合營銷執(zhí)行案本綱紀(jì)要一、操盤戰(zhàn)略二、市場分析三、產(chǎn)品定位建議四、項目SWOT分析五、操盤策略六、價格策略第一部分開發(fā)戰(zhàn)略1開發(fā)速度速度第一為何強調(diào)速度？1、大盤造勢，小盤造市，對于我們的小規(guī)模樓盤，銷售周期越長，其營銷成本越大，只有在短時間內(nèi)集中消化，才能最大化的降低營銷成本。2、國家政策變化較大，只有快速消化產(chǎn)品，才能避開國家政策變動的影響，使本樓盤開發(fā)快速進(jìn)入保

2、險期。3、兵貴神速，速度是體現(xiàn)一個銷售團(tuán)隊的專業(yè)化程度的標(biāo)準(zhǔn)，只有靠速度才能甩開競爭對手，出奇制勝。如何做到？1、開發(fā)商與精順公司配合默契，分工明確，責(zé)任分明；2、創(chuàng)新：產(chǎn)品創(chuàng)新，銷售策略創(chuàng)新，推廣策略創(chuàng)新，開發(fā)理念創(chuàng)新；3、整合資源，駕馭資源。對于本項目的必要資源提早準(zhǔn)備，以備后患；4、專業(yè)化操作，一切以經(jīng)驗為基礎(chǔ)，而又不依附于經(jīng)驗，布局周密，保證每一個戰(zhàn)役都旗開得。開發(fā)戰(zhàn)略2開發(fā)價值利潤第一為何要求利潤第一？1、一切以利潤為導(dǎo)向，追求利潤是開發(fā)商做項目的本因所在。2、把利潤放在第一就可以最大化放大項目價值，做

3、到以小博大。3、本地快雖小，但占據(jù)重要的交通位置，屬于城市西進(jìn)中的“先行者”，具備做到價值最大化的條件。如何做到？1、創(chuàng)新產(chǎn)品；只有以投資型的產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)地位，才能拉動項目地塊的投資價值，因此，創(chuàng)新型的投資產(chǎn)品是贏得市場的基礎(chǔ)；2、創(chuàng)新營銷；對于本項目要挖掘其投資價值，為客戶提供物超所值的投資產(chǎn)品，在綜合性價比上給予客戶以最大化，增加項目的附加值。開發(fā)戰(zhàn)略3利潤實現(xiàn)銷售第一為何要求銷售第一？1、銷售是實現(xiàn)利潤的唯一途徑，只有銷售好了，利潤才能實現(xiàn)。2、把銷售放在第一位，就可以明確項目開發(fā)中的主次矛盾，能在關(guān)鍵時刻

4、不失去方向。3、把銷售放在第一位，是我們工作的態(tài)度，觀念決定思路，思路決定出路。必須一開始就確立銷售的地位，這樣就可以在以后的工作中為銷售創(chuàng)造最佳條件。如何做到？1、一切為銷售而服務(wù)。無論工程、財務(wù)、推廣、促銷都要以銷售為最終目標(biāo)，一切行動聽銷售。2、鍛造一流銷售殺手。銷售代表要軍訓(xùn)+培訓(xùn)。以專家顧問的角色出現(xiàn)在客戶面前，而不僅僅是一個銷售代表。開發(fā)戰(zhàn)略4開發(fā)步驟先住宅次酒店后商鋪為何要這樣安排？1、住宅小戶型是三個產(chǎn)品中最容易銷售的一個產(chǎn)品，放在第一，有利于快速回籠資金、制造轟動效應(yīng)，也可以同時為后期推廣其他產(chǎn)

5、品作基礎(chǔ)。2、產(chǎn)權(quán)酒店基于前期引導(dǎo)，客戶已經(jīng)得到教化，借勢推廣可以趁熱打鐵，挖得第二桶金。3、商鋪作為三類產(chǎn)品中最難消化的一個產(chǎn)品，需要長時間的積累客戶資源，待住宅、酒店推完后，工程形象也已基本出來，此時銷售，恰到好處。矛盾解決當(dāng)速度與利潤出現(xiàn)矛盾時當(dāng)工程等與銷售出現(xiàn)矛盾時當(dāng)推廣步驟與速度出現(xiàn)矛盾時速度第一，利潤第二一切行動聽銷售銷售第一，其他退后速度第一，推廣調(diào)整第二部分市場分析提綱（四）媒體分析（一）環(huán)境分析（二）競爭對手分析（三）目標(biāo)客戶分析環(huán)境分析站在城市制高點開發(fā)樓盤——精順操盤要訣1、大環(huán)境分析大環(huán)境

6、：鄭汴一體化開封西部開發(fā)本項目正是在這兩大利好政策的背景下啟動，因此，借助政府利好政策成為本項目后期宣傳推廣的重中之重。政府政策對本項目的促進(jìn)：鄭汴一體化助推開封房價持續(xù)猛漲，房價鐵定上漲，投資恰當(dāng)正時。100米快速道強力拉近開封與鄭州的距離，開封成為鄭州的東郊不日實現(xiàn)，投資開封，穩(wěn)享高額升值回報。開封宏偉規(guī)劃藍(lán)圖鐵定實現(xiàn)，目前正是起步，房價也是起步階段，此時投資購房，三五年房價將會翻翻，回報自然百分百。（2）小環(huán)境分析小環(huán)境：大學(xué)城別墅區(qū)行政圈高檔盤淮河醫(yī)院中亨花園金池名郡市人大歐陸經(jīng)典浪漫之都市政協(xié)河南大學(xué)本

7、案周邊環(huán)境對本項目的促進(jìn)：毗鄰大學(xué)城，緊抓師生家長客源，投資出租穩(wěn)定無憂；周邊高檔盤大戶型定位、高總價定位、高端客戶定位為本項目帶來巨大的生存空間。周邊眾多別墅項目在價格上對本項目是個極大的提升，也使得本項目抓住一批別墅老板投資型客戶提供了條件。毗鄰行政區(qū)，投資跟著政府走，升值穩(wěn)定可靠淮河醫(yī)院提供大量的租賃客戶和投資客戶。周邊競爭分析知己知彼，百戰(zhàn)不殆——精順操盤要訣具有參考性的周邊樓盤一覽表案名產(chǎn)品類型均價（元/㎡）主力戶型銷售狀況浪漫之都多層（7棟，6F）2300元三室兩廳（121、128㎡）銷售結(jié)束小高層（

8、2棟，11F）起價2730元四室兩廳（178、183㎡）價格阻力大，銷售緩慢底商1F+2F7000元90%：一層；一二層聯(lián)體剩余少部分臨金明大道的兩層聯(lián)體商鋪書香名邸多層(9棟，4F/6F)1700元三室兩廳（105—170平米）二期8.10認(rèn)購，不能按揭，，交定金3萬元別墅(2F)2050元四室、五室（198—205㎡）一期基本結(jié)束，二期積累客戶歐陸經(jīng)典多層(6F)16