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《偉業(yè)精品-永豐嘉園項目市場與產(chǎn)品定位匯報》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、B.A.Consulting永豐嘉園項目市場與產(chǎn)品定位匯報匯報思路原定位問題的提出用地分析市場分析開發(fā)商分析新定位原定位存在的問題如何解決問題經(jīng)濟效益對比分析方案1方案2方案3產(chǎn)品定位建議項目分析分期開發(fā)建議項目分析一、項目概況位于西部山后地區(qū)，南臨北清路，西臨永豐東環(huán)路；是永豐產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃的住宅配套；總建設(shè)用地約39.4公頃，總建筑面積約49萬平方米，容積率約為1.17，建筑限高為32米項目分析二、原產(chǎn)品分析原方案規(guī)劃有9個組團，住宅地上總建筑面積約399559平方米，非配套公建（可售）約為9384平方米
2、，配套公建（不可售）37482平方米（包括8500平米學(xué)校、3000平米幼兒園、13000平米商業(yè)、3500平米會所等）；物業(yè)類型以6層或9層帶電梯板樓為主，及聯(lián)排、雙拼、雙躍、11層塔樓等，詳見右側(cè)表格；各物業(yè)類型分布：1、5、6、7、8組團為板樓，2、3組團為疊拼、聯(lián)排、雙拼，4組團為疊拼和板樓，9組團為塔樓，非配套公建主要分布在9組團停車主要依靠地面停車解決物業(yè)類型戶數(shù)戶型面積（m2）雙拼28戶約285聯(lián)排162戶約230～265疊拼100戶約200～220（無地下室）板樓（約2136戶）1居312戶
3、約652居1103戶約100～2003居564戶約130～2304居157戶約170塔樓484戶——小計2910戶——項目分析三、開發(fā)條件與現(xiàn)狀原總體規(guī)劃方案已報批通過，項目內(nèi)部道路部分已建設(shè)，路網(wǎng)系統(tǒng)基本確定；3、4、5、6、9組團已經(jīng)立項，1、2、7、8組團預(yù)計于今年6月之前獲取立項；9組團定位為農(nóng)民拆遷安置及園區(qū)倒班宿舍，北側(cè)3棟已經(jīng)開工建設(shè)北面學(xué)校計劃與北航合作辦學(xué)，9組團南側(cè)2棟住宅作為其配套，9組團方案基本確定；4組團疊拼（雙躍）已開工建設(shè)，兩棟板樓也已獲取開工許可證；4組團東側(cè)部分和5、6組團
4、還未進(jìn)行拆遷。原定位通過以上對項目的分析，得出原方案的定位基本分析：物業(yè)類型：以6層或9層帶電梯板樓為主，部分聯(lián)排和疊拼，少量雙拼；檔次：根據(jù)開發(fā)商提供：板樓毛坯約5200元/m2，疊拼約6800元/m2；主力戶型總價：板樓約50～70萬元，疊拼140～150萬元；客戶群：主要面向園區(qū)企業(yè)的各階層工作人員、以及項目所在區(qū)域居民。問題的提出基于原方案的定位，提出以下問題：是否符合區(qū)域特點和未來1-2年的發(fā)展情況，充分發(fā)揮地塊的優(yōu)勢？是否符合市場需要，具備較強的競爭力？是否能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟效益最大化？產(chǎn)品是否具備足
5、夠的差異化特點和較強的競爭力？用地分析一、區(qū)域規(guī)劃永豐產(chǎn)業(yè)基地是中關(guān)村科技園區(qū)16個重點建設(shè)項目之一，目前規(guī)劃面積約4.5KM2，按不同用地性質(zhì)劃分為4個工業(yè)生產(chǎn)區(qū)、1個公共服務(wù)區(qū)、1個生活居住區(qū)（永豐嘉園），其中生活居住區(qū)原規(guī)劃居住人口約1～1.4萬人，現(xiàn)調(diào)整為約0.9萬人；除永豐產(chǎn)業(yè)基地外，周邊還規(guī)劃有航天城、中關(guān)村軟件園、上地信息產(chǎn)業(yè)基地、北大生物城、環(huán)?？萍紙@、中醫(yī)藥科技園等園區(qū)；超大型多功能購物中心——中關(guān)村國際商城距離本項目僅3KM左右。用地分析二、區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀永豐產(chǎn)業(yè)基地于2001年開園，基地
6、全部建設(shè)完成約需8～10年；目前已完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括安泰科技、用友軟件、富力通、北大維信等高科企業(yè)已入駐或確定入駐，即將進(jìn)行其廠房及研發(fā)基地的建設(shè)；現(xiàn)有入駐企業(yè)不多，未來2年為企業(yè)的開發(fā)建設(shè)高潮。用地分析三、交通條件道路交通五環(huán)路取消收費，圓明園西路及永豐路的拓寬開通、北清路良好的道路狀況，為本項目提供了良好的交通可達(dá)性；根據(jù)實地踏勘，本項目距離城區(qū)（四環(huán)）大約僅需20～30分鐘，主要通過以下兩條線路到達(dá)：西線：五環(huán)路－圓明園西路－永豐路－北清路－本地塊，通過此線使本地塊與中關(guān)村、上地以及西部地區(qū)聯(lián)系
7、更加緊密和方便東線：京昌高速－北清路－本地塊，高速公路收費為5或者10元（五環(huán)上京昌高速為5元），通過本線路使本地塊與馬甸及亞運村地區(qū)建立了有機的聯(lián)系除上述兩條線路以外，未來規(guī)劃建設(shè)的京包高速路，將與上述兩條線路一起形成本項目“三橫一縱”的便捷交通體系。用地分析三、交通條件公共交通目前本地塊還沒有公交站點，沿北清路只有365、臨7路，公共交通條件不發(fā)達(dá)；在永豐基地的西北側(cè)設(shè)置有公交場站，預(yù)計未來隨著整個園區(qū)日益成熟，入住企業(yè)和人數(shù)的提升，更多的公交線路會被引入。用地分析四、周邊環(huán)境自然環(huán)境位于西部山后地區(qū)，
8、周邊建筑密度及高度都比較低，空氣質(zhì)量較好，可以看到西山，自然環(huán)境相對良好，但是缺乏可直接利用的景觀，類似香山、百望山、京密引水渠等；人文環(huán)境區(qū)域周邊人文氣氛濃厚，有圓明園、頤和園、大覺寺等風(fēng)景名勝，也有清華、北大、中科院等高等學(xué)府及科研機構(gòu)；配套設(shè)施目前項目周邊基本沒有商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套服務(wù)設(shè)施，但是隨著園區(qū)公建服務(wù)區(qū)和中關(guān)村國際商城的建設(shè)，情況會得到改善用地分析五、用地分析結(jié)論區(qū)域未來具備較大的發(fā)展?jié)摿?，和?/p>
