北京密云偉業(yè)花園項(xiàng)目市場調(diào)查與定位

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1、北京密云偉業(yè)花園項(xiàng)目市場調(diào)查與定位報(bào)告V2.0版本楊寶民工作室2002年7月12H市場調(diào)查與策劃人員介紹姓名介紹項(xiàng)目職務(wù)楊寶民解放軍測繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級策劃師，曾任香港沿海集1才1開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理職務(wù)，策劃過深圳天健世紀(jì)花園等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。主持完成深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢等項(xiàng)目?？茖W(xué)出版社己于2000年出版其專著［分布式虛擬現(xiàn)實(shí)專著］一部，［房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實(shí)踐］專著即將曲企業(yè)管理出版社出版。項(xiàng)冃負(fù)責(zé)人岳永平同濟(jì)大學(xué)建筑規(guī)劃碩士，香港沿海集團(tuán)發(fā)展

2、商總經(jīng)理建筑規(guī)劃師陳國璋美國IDI建筑師事物所一級注冊建筑師范俊房地產(chǎn)開發(fā)與管理專業(yè)碩士擅長房地產(chǎn)項(xiàng)目的全案企劃和項(xiàng)目的營銷管理注冊估價(jià)師宋恒明屮法聯(lián)合培養(yǎng)MBA市場理念策劃王蓉金融學(xué)碩士,擅長房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析蔣智敏中山大學(xué)客座教授本項(xiàng)目總策劃項(xiàng)目指導(dǎo)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字:目錄一密云及周邊房地產(chǎn)市場總體狀況31.密云房地產(chǎn)市場32.北京懷柔區(qū)房地產(chǎn)市場43.順義房地產(chǎn)市場5二、開發(fā)區(qū)片區(qū)房地產(chǎn)分析6三、旅游業(yè)對密云房地產(chǎn)市場的影響四、密云房地產(chǎn)營銷方式調(diào)查7五、密云房地產(chǎn)市場調(diào)查問卷與分析8六、密云偉業(yè)養(yǎng)生花園市場定位與核心理念

3、設(shè)計(jì)建議10七、土地價(jià)值估價(jià)11八、密云偉業(yè)養(yǎng)生花園建筑規(guī)劃捉示11九、項(xiàng)目建設(shè)與開發(fā)進(jìn)度表14十、不同建設(shè)方案的財(cái)務(wù)分析與方案選擇建議15十一、總結(jié)與致謝19、密云及周邊房地產(chǎn)市場總體概況2001年密云全縣實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值43.34億元，比上年增長20.8%,2002年預(yù)計(jì)增加幅度超過2001年指標(biāo)。2001年銀行存款總額為62.1239億元，貸款40o8529億元。其屮銀行貸款發(fā)放情況如下：表12001年銀行貸款發(fā)放表（力"元）單位存款額貸款信用聯(lián)社（發(fā)放貸款潛力大）192990148848建設(shè)銀行11880984567工商銀行*（發(fā)

4、放貸款潛力大）13543764727中國銀行4642225560根據(jù)統(tǒng)計(jì)2001年房地產(chǎn)供需市場同吋增長。密云房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全年完成總投資8.96億元，比2000年增長3.87倍。2001年密云房地產(chǎn)施工面積123.73萬平方米，竣工面積28.48萬平方米，其中住宅竣工面積為27.3661萬平方米,創(chuàng)造丿力史新高。商品房銷售而積20.52萬平方米，比2000年增長81.3,空置而積6.84萬平方米?銷售率=20.52/27.3661X100%二74.98%.表22001年密云縣房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)項(xiàng)目名稱年投資總額（力元）施工面積（平方米）.其

5、中：住宅面積竣工面積其中：住宅面積房地產(chǎn)開發(fā)90244123729910854932848811273661北京雙誠房地產(chǎn)開發(fā)公司34503920038100北京嘉翼辰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司3747430084300843008北京恒居房地產(chǎn)開發(fā)公司12960147624130798北京檀州房地產(chǎn)開發(fā)公司18579262508262508北京世豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司36007937424689北京太揚(yáng)置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司69274491144911北京祥云世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司13752431624316北京檀營房地產(chǎn)開發(fā)公司1100

6、1899418994北京世博元房地產(chǎn)開發(fā)冇限公司7603000030000北京海誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7751290812908北京密云縣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司347814841954050000230207219057北京京盛房屋建設(shè)開發(fā)公司13803866538665北京正圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司81011596115961159611596表3重:點(diǎn)競爭對手分析開發(fā)單位情況樓盤名稱開發(fā)規(guī)模與特點(diǎn)定位密云縣房地產(chǎn)開發(fā)總公司總經(jīng)理王小明該公司成立于1987年,開發(fā)資質(zhì)二級。開發(fā)量：120萬平方米住宅密東廣場位于密云縣城東部，屬于1口城改造項(xiàng)目，占

7、地面積55680平方米，總建筑而積158726平方米，人均綠地而積3.6平方米，綠化率40%。其屮地下面積17281平方米采暖：采用地板輻射采暖方式密云高層第一豪宅主力戶型：三室兩廳雙衛(wèi)生間兼顧：兩室兩廳一室兩廳設(shè)有會所：內(nèi)設(shè)市內(nèi)恒溫游泳池、健身房、棋牌室、圖書館?？倯魯?shù):950戶其中一梯四戶占：712戶售價(jià)：起價(jià)格：2180均價(jià)：2900元市場反映：1、進(jìn)入北京戶口購買者為30戶。2、當(dāng)天開盤銷售量為70套.開發(fā)模式：政府主導(dǎo)型，享受1門城改造優(yōu)惠政策。一次性大規(guī)模開發(fā)，優(yōu)點(diǎn)是成本降低，缺點(diǎn)是一次性投入大，全然不顧市場反映，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過人

8、。北京太揚(yáng)置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司太揚(yáng)家園40萬平方米大型生態(tài)壞保型小區(qū)多層住宅：包括帶電梯六層一棟銷售價(jià)格：2100元其余多層住宅較多銷售價(jià)格:1680元起最小戶型是92平方米江南風(fēng)光住宅