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《合富輝煌溫江項(xiàng)目招標(biāo)方案（定稿）》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、第一部分市場研究及政策分析區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析市場發(fā)展趨勢預(yù)測項(xiàng)目競爭環(huán)境分析客群結(jié)構(gòu)分析案例借鑒政策研究研究路徑——區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析成都市場現(xiàn)狀研究溫江市場現(xiàn)狀研究本案整體的市場研究分為兩個(gè)部分。一是對成都市場的現(xiàn)狀做研究，以判斷大市場對溫江市場的影響，利于決策者把握大勢。第二部分將對溫江市場做深度研究。環(huán)線分布——新增供應(yīng)的整體外移06年住宅新盤環(huán)線分布由于目前成都市二環(huán)內(nèi)土地已經(jīng)基本供應(yīng)完畢。主城區(qū)開發(fā)已經(jīng)逐漸的邊緣化。值得提出的是，2006年是邊緣化、郊區(qū)住宅的分水鄰。郊區(qū)的總體供應(yīng)量已基本和主城區(qū)的供應(yīng)量持平。一方面，他導(dǎo)
2、致郊區(qū)市場的競爭越來越激烈，競爭程度越來越高。同時(shí)，也使得郊區(qū)化居住越來越能贏得廣大客群的認(rèn)可。由于市區(qū)土地供應(yīng)的缺乏，客群也被迫的進(jìn)行轉(zhuǎn)移。備注：下部分為溫江市場狀況分析溫江與周邊郊縣市場對比分析——價(jià)格居周邊郊縣第三位，總體供應(yīng)量居郊縣第二位。郊縣06年新盤均價(jià)對比（元/平米）郊縣06年新盤供應(yīng)分布價(jià)格對比——郊縣市場近年來整體價(jià)格上升較快，除都江堰外，均以超過3000。作為郊縣住宅的第一集團(tuán)的溫江，大市場的價(jià)格上漲，為溫江房價(jià)的上升提供了良好的基礎(chǔ)。溫江住宅均價(jià)，居郊縣價(jià)格的第三位，由于開發(fā)時(shí)間較華陽晚，價(jià)格低于華陽。雙流由于有較
3、多的高檔別墅進(jìn)行支撐，整體價(jià)格較高。新盤對比——溫江的總體供應(yīng)量僅次于華陽，供應(yīng)量較高。可以預(yù)計(jì)，由于持續(xù)供應(yīng)量的增加，未來市場競爭會非常激烈。溫江歷年商品房供求狀況溫江歷年價(jià)格趨勢溫江房地產(chǎn)宏觀市場——價(jià)格上漲迅速，但出現(xiàn)供過于求的情況?？傮w市場特征——按照經(jīng)驗(yàn)，銷售面積和竣工面積比值在0.8—1.1為正常，從這一指標(biāo)看出合肥目前市場出現(xiàn)微弱供過于求；（05和06年供銷比分別為：1.346和1.276）價(jià)格特征——溫江市近年來房價(jià)上漲迅速，特別是05和06年。其主要原因是因?yàn)楣馊A大道的開通使得溫江已成為客戶認(rèn)同的第一居所區(qū)域。其次是因
4、為品牌開發(fā)企業(yè)的入駐拉動房價(jià)，并且地塊規(guī)模大，產(chǎn)品品質(zhì)高，吸引大量的有車階層來該區(qū)域置業(yè)。供應(yīng)特征——光華大道、楊柳河兩岸為主要供應(yīng)區(qū)域，多層為主，電梯逐步放量，銷售率好。板塊供應(yīng)特征——光華大道兩側(cè)和楊柳河兩岸的柳城板塊供應(yīng)體量和在售住宅項(xiàng)目最大，分別占到了市場在售樓盤的37%和36%，在售項(xiàng)目個(gè)數(shù)比例為62%。物業(yè)供應(yīng)特征——目前市場主要以多層為主，但和黃地塊、仁和春天、香蜜湖都有電梯物業(yè)進(jìn)行開發(fā)，預(yù)計(jì)未來電梯公寓將大大放量，市場競爭激烈。銷售特征——目前溫江市場整體銷售率較好。光華大道整體銷售率達(dá)到80%，由于柳城板塊以高端物業(yè)面
5、市，銷售周期較長，但電梯公寓銷售有較大的抗性。土地市場——總體供應(yīng)減少，潛在土地開始放量2006年成都土地市場共計(jì)成交面積18719.53畝，郊縣成交12249.22畝。而溫江市場05年土地成交面積居郊縣首位，成交面積為5050畝。06年土地成交面積則大幅度下降，僅成交2026.62畝，相比05年減少50%。但由土地儲備期一般在2年左右，故在本案面市期，即有可能05年拍賣土地將大幅上市，這對本案是巨大的潛在威脅。溫江歷年土地拍賣情況營銷主題——主要以文化和生態(tài)主題為主項(xiàng)目推廣主題點(diǎn)評大宅門?紫霄園對傳統(tǒng)和諧居住文化的孜孜追求人文主題那城
6、城市中堅(jiān)人群的生活哲學(xué)客群主題大慶蜀苑占據(jù)江安河畔上游原生態(tài)風(fēng)景區(qū)生態(tài)主題優(yōu)取舍面積達(dá)10畝水景為主的綠化帶風(fēng)景主題利貞·境界雅尚生活住區(qū)，造就名門屬地建筑主題西花汀新城西高品質(zhì)純享受社區(qū)品質(zhì)主題香瑞湖邁阿密海岸的原版別墅生活異域風(fēng)情主題仁和·春天大道中國首例原灘生活社區(qū)生態(tài)、人文主題區(qū)域市場概況小結(jié)郊縣住宅經(jīng)過多年開發(fā)，居住郊區(qū)化理念已經(jīng)得到大部分客群的認(rèn)同。由于主城區(qū)供應(yīng)的減少，人們也被迫向外遷移。郊縣住宅的價(jià)格除都江堰外都已超過3000元/平米，溫江的住宅均價(jià)在居郊縣價(jià)格第三位，綜合溫江的資源等級、產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)企業(yè)品牌、區(qū)域認(rèn)同
7、等因素，溫江的房價(jià)還有較大的提升空間。溫江房地產(chǎn)市場經(jīng)過近年來快速的發(fā)展后，已經(jīng)出現(xiàn)供過于求的情況，并且由于溫江05年土地供應(yīng)較大，該市場特征在未來將更為顯著。溫江供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域集中在楊柳河岸和光華大道板塊，以多層為主，預(yù)計(jì)未來電梯公寓將開始大幅度放量。目前總體銷售率較好，但電梯公寓的銷售還存在較大的抗性，迫使開發(fā)商重新審視市場未來的發(fā)展方向，未來的產(chǎn)品設(shè)計(jì)將隨著開發(fā)商對市場研究力度的加大而更加趨向于合理；營銷主題主要訴求在生態(tài)、人文方面。客群分析作為課題下部分論述第一部分市場研究及政策分析區(qū)域整體市場現(xiàn)狀分析市場發(fā)展趨勢預(yù)測項(xiàng)目競爭環(huán)境
8、分析客群結(jié)構(gòu)分析案例借鑒政策研究市場發(fā)展趨勢預(yù)測價(jià)格預(yù)測由于溫江在郊縣整體價(jià)格排名第三，還低與雙流和華陽。價(jià)格還有巨大的提升空間。品牌開發(fā)企業(yè)對區(qū)域價(jià)格的拉動，（如和黃）對整個(gè)區(qū)域市場的價(jià)格引導(dǎo)力，將導(dǎo)致價(jià)
