圣地·摩卡小城營(yíng)銷推廣整合案

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1、圣地·摩卡小城營(yíng)銷推廣整合案目錄第一部分市場(chǎng)3第二部分項(xiàng)目20第三部分客戶35第四部分形象47第五部分推廣58第六部分經(jīng)緯優(yōu)勢(shì)120第一部分市場(chǎng)CENTRALCITYTOWN宏觀市場(chǎng)廣州市整體樓宇均價(jià)突破8000元市場(chǎng)利好具體市政規(guī)劃影響交通配套規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線延長(zhǎng)線、6號(hào)線通過該板塊交通大大改善區(qū)域形象提升沙太路北環(huán)高速公路入口處的交通導(dǎo)向治理工程塞車現(xiàn)象緩解出行更便利廣州大道北擬由北向南建高架橋；減少紅綠燈增加天橋貨運(yùn)搬遷天平架、沙太路沿線貨運(yùn)市場(chǎng)和停車場(chǎng)將于2008年上半年搬遷至金盤嶺，搬遷后地塊將由政府統(tǒng)一規(guī)劃用作住宅和商業(yè)用途大大改善周邊的環(huán)境以及路況增加后續(xù)

2、供應(yīng)商業(yè)配套佳潤(rùn)廣場(chǎng)等商業(yè)配套項(xiàng)目正處在持續(xù)跟進(jìn)之中購(gòu)物更加便利生活配套趨于完善總結(jié)：市政利好將有力刺激同和市場(chǎng)樓市升溫市場(chǎng)價(jià)格總結(jié)：升值幅度超過30%，板塊價(jià)格逐漸向市區(qū)邁近后市展望項(xiàng)目名稱地址供應(yīng)擬推時(shí)間推售方式怡新花園廣州大道北梅花園路段E棟今年五一舊盤新推合一國(guó)際廣州大道北1968-2002號(hào)——今年五一舊盤新推云山熹景廣州大道北梅花園路段四期今年國(guó)慶舊盤新推時(shí)代花生沙河銀利街35號(hào)二期今年年底舊盤新推云裳麗影廣州大道北富和路2-58號(hào)最后兩棟2008年舊盤新推白天鵝花園沙太路麒麟崗G棟2008年舊盤新推君華又一城廣州大道北與京溪路交匯處五期2009年舊盤新推新恒

3、基御品沙太路、京溪路交界一期200多套今年五一新盤時(shí)代機(jī)械廠項(xiàng)目沙河路建材機(jī)械廠廠區(qū)總建48490㎡今年底或08年初新盤總結(jié)：板塊競(jìng)爭(zhēng)逐步白熱化，戶型集中，后市競(jìng)爭(zhēng)壓力大君華又一城，7500元/㎡白天鵝花園6300元/㎡(毛坯)峰景，8500元/㎡云裳麗影8000元/㎡時(shí)代花生8500元/㎡合一國(guó)際，8000元/㎡怡新花園，7800元/㎡云景名都8800元/㎡云山熹景，7200元/㎡新恒基御品7500元/㎡板塊樓盤分析在售樓盤超10個(gè)，下半年住宅供應(yīng)近2000套白天鵝花園怡新花園云景名都云裳麗影時(shí)代花生云山熹景板塊總結(jié)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升客戶群在改變市政偏向支持產(chǎn)品升級(jí)加快圣地社

4、區(qū)合一國(guó)際新恒基御品主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手（一）時(shí)代花生（二）君華·又一城（三）云裳麗影戶型一房二房三房四房面積48-5469-8494-133115套數(shù)1002005020比例27%54%14%5%村屋形象影響商業(yè)配套不完善外在樸實(shí)，內(nèi)在強(qiáng)大主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——時(shí)代花生戶型二房三房復(fù)式面積68-8080-110120-150套數(shù)777610比例47%47%6%地鐵上蓋含1200元/㎡裝修園林社區(qū)，配套齊全雙陽(yáng)臺(tái)，可望園林均價(jià)：7500元/㎡地鐵時(shí)代，生活又一城優(yōu)越的地理位置、較高的性價(jià)比造就又一城的銷售成功！主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——君華·又一城均價(jià)：8200元/㎡云山下，麗江情戶型二房三

5、房面積8797-109套數(shù)9346比例65%35%含1200元/㎡裝修每戶贈(zèng)送面積達(dá)8-10%坡地建筑麗江風(fēng)情園林劣勢(shì)：區(qū)域形象不高位置略為偏遠(yuǎn)大園林、附加值高的產(chǎn)品、高性價(jià)比項(xiàng)目持續(xù)熱銷的不二法寶！主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——云裳麗影其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手近況（一）云山熹景（二）怡新花園（三）新恒基——御品（四）合一國(guó)際（五）廣州白天鵝花園其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——云山熹景預(yù)計(jì)云山熹景新一期最快于7月發(fā)售，保守估計(jì)，價(jià)格將突破9000元（帶裝修），以大戶型為主。高端化的形象定位，彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)高端市場(chǎng)的稀缺，隨著新一期的單位推出，對(duì)區(qū)域內(nèi)具有同類產(chǎn)品的項(xiàng)目將會(huì)造成一定的沖擊。新一期將于五一黃金周正

6、式對(duì)外發(fā)售；戶型集中以大單位100-140方為主；預(yù)計(jì)毛坯售價(jià)將達(dá)7800元/㎡以上；成熟小區(qū)及地鐵出口就在家門口的利好消息，將繼續(xù)帶動(dòng)該項(xiàng)目投資的熱潮其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——怡新花園最新消息“五一”后正式對(duì)外首度開放；國(guó)美進(jìn)入廣州地產(chǎn)的首個(gè)項(xiàng)目，將致力在硬件上強(qiáng)勢(shì)打造；貨量較多，接近1000套，間隔自由靈活，緊湊戶型將再次掀起投資熱潮預(yù)計(jì)均價(jià)將7500-8000元/平方米（帶1200元/平方米裝修）國(guó)美進(jìn)入廣州地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目，精心打造，相信會(huì)以較高性價(jià)比贏得市場(chǎng)，如此大的貨量會(huì)對(duì)整個(gè)板塊所有項(xiàng)目都造成影響其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——新恒基御品同和板塊項(xiàng)目首次推出以“國(guó)際化社區(qū)”進(jìn)行包裝定

7、位；現(xiàn)場(chǎng)硬件支持不足，定價(jià)過高，導(dǎo)致目前不斷以促銷、特價(jià)單位的方式進(jìn)行促進(jìn)，成交價(jià)格為7600-8200元/平方米，帶1180元/平方米裝修集中中小戶型為主，后期更有小復(fù)式單位，總貨量約250套目前銷售業(yè)績(jī)較為緩慢，該項(xiàng)目自身定位及現(xiàn)場(chǎng)結(jié)合度較為欠缺，廣告支撐力度不足其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——合一國(guó)際目前在售項(xiàng)目二期E棟【尚品·E時(shí)光】樓宇是由四棟10-17層小高層組成，二梯六戶，以兩房單位為主；毛坯均價(jià)6300元/平方米，兩房戶型占67%；以周邊客戶及天河客戶為主，成熟的小區(qū)配套、性價(jià)比強(qiáng)作為其最大的支撐賣點(diǎn)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手——廣州白天鵝