南安市海天紡服輕工城項(xiàng)目建議報(bào)告

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1、南安城市概況南安城市特征南安隸屬福建省南部“大泉州經(jīng)濟(jì)圈”的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)之一；擁有300萬華僑的“僑鄉(xiāng)”；鞋革、服裝、針紡織等輕工業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)；在大泉州經(jīng)濟(jì)圈中處于中等發(fā)展水平。大泉州經(jīng)濟(jì)圈南安市屬于人口大市南安市GDP居各縣市前列南安市人均GDP居各縣市末流紡織服裝產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)南安支柱產(chǎn)業(yè)紡織服裝水暖器材石料陶瓷競(jìng)爭(zhēng)性中強(qiáng)強(qiáng)石獅紡織服裝強(qiáng)晉江服裝鞋革強(qiáng)區(qū)域省新鎮(zhèn)概況省新鎮(zhèn)地理位置具有一定優(yōu)勢(shì)省新鎮(zhèn)南安市中心鐵路省新鎮(zhèn)在南安市的經(jīng)濟(jì)地位不屬于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，與水頭鎮(zhèn)和官橋鎮(zhèn)比有相當(dāng)差距；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以密胺制品、紙塑品、針織品行業(yè)為主。省新鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以針織業(yè)為主，水暖和家具為輔；企業(yè)

2、分散經(jīng)營(yíng)，大型企業(yè)不多。企業(yè)發(fā)展缺少產(chǎn)品展示交易平臺(tái)。水頭鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)石材和水暖業(yè)已形成了全國(guó)性的產(chǎn)業(yè)基地。官橋鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)擬打造東南亞糧油貿(mào)易新平臺(tái)；大力發(fā)展大型工業(yè)園區(qū)。官橋和水頭鎮(zhèn)通過大型產(chǎn)品展示交易平臺(tái)，聚集了大量的品牌及生產(chǎn)企業(yè)，最終形成了區(qū)域的產(chǎn)業(yè)熱點(diǎn)。南安商品房市場(chǎng)分析南安房地產(chǎn)開發(fā)投資迅猛增長(zhǎng)相比其它縣市，開發(fā)投資規(guī)模不大；隨著市區(qū)的北拓東進(jìn)和中心城鎮(zhèn)建設(shè)步伐的加快，開發(fā)投資進(jìn)入新一輪上升階段，2007年一季度，增幅排名泉州區(qū)域首位；南安市房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位已基本確立。2006年商品房銷售面積達(dá)到32721㎡，空置率5.9%，施工面積90萬㎡，均呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)

3、頭；由于高檔樓盤的陸續(xù)出現(xiàn)，南安房?jī)r(jià)仍將呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的趨勢(shì)。南安房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲項(xiàng)目名稱國(guó)際花園城帝景東方廣場(chǎng)名都城濱江大廈皇家濱城主力戶型三房三房三房三房三房主力面積150㎡153㎡134㎡140㎡140主力總價(jià)55萬元55萬元50萬元43.4萬元60萬元單價(jià)范圍3300—4200元/㎡3000－4070元/㎡3088—3508元/㎡2800—3600元/㎡3700－4500元/㎡總價(jià)范圍45—60萬元18—65萬元37—76萬元39—50萬50－70萬案例住宅市場(chǎng)分析后市供應(yīng)量迅猛增長(zhǎng)，但是市場(chǎng)吸納能力有限；城市政經(jīng)中心北移，帶動(dòng)西溪兩岸成為南安高檔住宅匯集區(qū)；商品

4、房以三房為主，面積段在130M2以上;市場(chǎng)價(jià)格在2000－4500元/㎡之間；住宅樓盤總體品質(zhì)不高，社區(qū)規(guī)劃落后。住宅客群分析二元客群結(jié)構(gòu)，中間階層（白領(lǐng)、中產(chǎn)階層）缺失白領(lǐng)及中產(chǎn)階層工薪階層、勞工私營(yíng)業(yè)主（財(cái)富階層）無購(gòu)房能力或需求（通常企業(yè)會(huì)自建員工公寓）異地置業(yè)缺失本項(xiàng)目客群分析二元化結(jié)構(gòu)導(dǎo)致住宅市場(chǎng)客群剛性需求嚴(yán)重不足；在剛性需求不足的情況下，尋求投資客成為主要出路；生產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者購(gòu)買作為職工配套公寓。投資客群鎖定華僑投資客當(dāng)?shù)刎?cái)富階層僑鄉(xiāng)300萬華僑資源集中了社會(huì)大部分的財(cái)富關(guān)鍵點(diǎn)消費(fèi)者現(xiàn)狀：本地人投資意識(shí)和消費(fèi)觀念落后關(guān)鍵：培養(yǎng)消費(fèi)者房產(chǎn)投資的理念主要途徑：廣

5、告（針對(duì)目標(biāo)客戶的閱讀習(xí)慣和接受信息途徑）宣傳、產(chǎn)品自身的改良（如：面積分割、功能復(fù)合、產(chǎn)品性質(zhì)改變等方式）等。南安工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀南安工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析目前南安工業(yè)地產(chǎn)尚處于起步階段；當(dāng)?shù)毓I(yè)園區(qū)成型還有相當(dāng)時(shí)間；目前當(dāng)?shù)仄髽I(yè)仍以自建廠房為主；通常工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，以租賃為主，有良性的企業(yè)進(jìn)出機(jī)制，入駐企業(yè)擁有政策、物流環(huán)境、產(chǎn)業(yè)配套相關(guān)環(huán)節(jié)的支持。這些是目前南安工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)所欠缺的。南安輕工、針紡織企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀大企業(yè)出口訂單減少內(nèi)銷品牌不具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力用工緊張運(yùn)用新技術(shù)和先進(jìn)設(shè)備搶占市場(chǎng)份額中型企業(yè)出口訂單減少企業(yè)品牌建立難度大用工短缺企業(yè)擴(kuò)張拉動(dòng)收益，技術(shù)設(shè)備升級(jí)受困資金

6、流小型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈末端，訂單分包難以為繼臨時(shí)用工為主解決生存之道為先，沒有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)企業(yè)類型面臨主要問題企業(yè)發(fā)展目標(biāo)本地企業(yè)傾向自建廠房和職工公寓樓外地企業(yè)赴南安購(gòu)買廠房幾率較低根據(jù)亞洲鞋業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)：廠房銷售難點(diǎn)供需矛盾，體現(xiàn)在有供無求：東南亞（越南、印度、緬甸設(shè)廠占25％）內(nèi)陸（湖南、江西、廣西等占50％）觀望狀態(tài)（25％）廣東鞋業(yè)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)展思路7大問題出口形勢(shì)產(chǎn)業(yè)生命力企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌資金技術(shù)人力短缺分散經(jīng)營(yíng)本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺(tái)制約南安輕紡企業(yè)發(fā)展7大主要問題：為企業(yè)解決5個(gè)現(xiàn)實(shí)問題為突破口！企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和品牌資金技術(shù)人力短缺分散經(jīng)營(yíng)本地缺少產(chǎn)品展示交易平臺(tái)本項(xiàng)目

7、突破口項(xiàng)目突破口產(chǎn)業(yè)整合是根本出路，政府和行業(yè)協(xié)會(huì)的推動(dòng)作用是先決條件！產(chǎn)業(yè)整合的內(nèi)部條件訂單接洽原材料交易生產(chǎn)加工設(shè)計(jì)開發(fā)行業(yè)信息收集發(fā)布產(chǎn)品展示品牌推廣行業(yè)培訓(xùn)項(xiàng)目功能復(fù)合產(chǎn)業(yè)整合的外部條件政府牽頭行業(yè)協(xié)會(huì)助力產(chǎn)業(yè)整合的平臺(tái)的搭建政府牽頭行業(yè)協(xié)會(huì)助力項(xiàng)目功能完善產(chǎn)業(yè)整合平臺(tái)任何環(huán)節(jié)都不可缺少項(xiàng)目建議項(xiàng)目開發(fā)思路搭建展示交易平臺(tái)吸引企業(yè)入駐企業(yè)購(gòu)買住宅作為配套住宅帶動(dòng)配套商業(yè)產(chǎn)業(yè)整合具體措施（外部條件支持）地方貼息貸款、行業(yè)協(xié)會(huì)或地方政府擔(dān)保貸款為企業(yè)輸血引進(jìn)人才優(yōu)惠政策，勞工戶籍、子女教育、社保、養(yǎng)老保障等政府牽頭信息推廣