xxxx年北京太陽宮凱德mall考察報告

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1、太陽宮凱德MALL考察小結2012.10.231太陽宮凱德廣場的前世今生2011年2月，嘉德置地全資子公司凱德商用整體收購一項位于北京朝陽區(qū)未開發(fā)完成的冠城大廈裙樓商場部分。該項目總建筑面積20.9萬平米，其中寫字樓8萬平米，商業(yè)近9萬平米，建筑地下4層，地上18層。項目位于北京朝陽區(qū)太陽宮地區(qū)核心地段，與地鐵10號線太陽宮站相連。實際上此次的整體收購屬于項目回購，2007年9月25日，凱德商用與太陽宮廣場項目公司簽訂一份合作協(xié)議，協(xié)議中明確規(guī)定，凱德商用將為太陽宮廣場提供5.3億元的委托貸款，日后待廣場建成，再以12.1億元的價格購買太陽宮廣場整體項目。按照這

2、個價格，該購物中心的整體收購均價為13300元/㎡。與其他地產商不同，凱德商用收購的商業(yè)物業(yè)都以先期找準零售商合作伙伴為前提，希望借助合作方的資源來尋找項目。這也許是屬于凱德商用在內地發(fā)展商業(yè)物業(yè)的特有運營模式。包括這個項目在內，凱德商用目前在中國的35個城市擁有57家購物中心，其中43家已投入運營，14家正在開發(fā)中。凱德商用目前在北京有9家購物中心，8家已開業(yè)運營，1家正在開發(fā)中。8家已投入運營的購物中心分別是：凱德晶品購物中心、凱德MALL?太陽宮、凱德MALL?望京、凱德MALL?西直門、凱德MALL?安貞、凱德MALL?翠微路、凱德MALL?雙井和北京來

3、福士中心。位于大興4號線天宮院站的項目在開發(fā)中。2項目背景建筑面積：90000㎡樓層：地下2層，地上5層品牌數：146個開業(yè)時間：2012.7.14周邊項目：華潤鳳凰匯主力品牌：BHG、GAP、WE、CK、GUESS、bestseller、拉夏貝爾、海底撈、玩具反斗城、莫莉幻想、小鬼當佳、東方愛嬰、迪士尼英語、紐約國際兒童俱樂部3整體概況太陽宮凱德mall地下2層，地上5層共7個經營樓層，單層建筑面積約12000㎡，總建筑面積將近90000㎡，是凱德在北京面積最大的購物中心。由于是改造項目，與大多數凱德mall類似，建筑本身存在一定缺陷。例如中庭立柱較多，遮擋視

4、線讓中庭并不通透；除地下兩層外，地上樓層商鋪進深較淺，不利于主力店布局；局部存在陰陽鋪；中庭共享等空間狹小等等。整體看來項目動線簡單明了，長度適中，逛起來較為舒適；動線兩側鋪位進深小面寬大，利于商家形象展示；部分開闊處利用中島商戶進行填充，合理的利用了面積。樓層規(guī)劃方面，B2層超市及外租區(qū)；B1層餐飲輕食、美食廣場；L1、L2時尚服飾、西餐甜品；L3兒童相關業(yè)態(tài)；L4、L5餐飲美食由于地下兩層的可租賃面積較大，且地面樓層缺少大面積的鋪位，因此本身應該在三樓兒童區(qū)域的玩具反斗城被放在了負一層，而應該上四樓的海底撈也被放在了這一層。4平面規(guī)劃太陽宮凱德mall是北京

5、典型的社區(qū)型定位的購物中心。如果換做天津或其它城市這樣的項目規(guī)模和品牌組合或許算得上區(qū)域級別甚至全新的市一級商圈項目，但在北京，這個位置，這種體量，這樣的品牌組合的項目是一個典型的社區(qū)型項目。從地段來講，項目位于東北三環(huán)與四環(huán)之間，太陽宮中路與太陽宮南街交匯處，并非繁華的商業(yè)街，也不是城市的主干道，外埠消費者出入并不方便。另外項目周邊多為居民區(qū)、公園等設施，距三環(huán)附近的離寫字樓也有一定距離。因此從地段上來看，項目更適合社區(qū)定位。從業(yè)態(tài)品牌組合來看，項目業(yè)態(tài)的亮點是三樓的兒童品牌，引入了莫莉幻想兒童游樂、小鬼當佳兒童攝影、東方愛嬰兒童早教、麗家寶貝兒童用品零售、迪

6、士尼兒童英語等眾多行業(yè)代表類型的兒童品牌。幾乎占據了整個三層的兒童品牌是其它周邊項目所不具備的，而這也強化了其社區(qū)型定位的功能。除此之外，項目的餐飲比例也非常高，將近35%，這也是凱德新一代社區(qū)店的特點之一，位于武漢的凱德武勝路店餐飲比例更是達到了40%，遠高于一般的購物中心項目。而零售業(yè)態(tài)則中規(guī)中矩，更多的是從店面裝修形象方面來提升顧客的感官品質，在品牌方面沒有太多新意。項目業(yè)態(tài)最大的缺失是沒有電影院，作為社區(qū)型項目沒有影院非常別扭。5業(yè)態(tài)布局6樓層品牌簡介地鐵10號線太陽宮站出站后能夠直接到達購物中心的B2層，該樓層的主力店是BHG超市。B2層主力商戶：華聯(lián)

7、BHG超市B1層主力商戶：海底撈火鍋、玩具反斗城、亞惠美食廣場7樓層品牌簡介L1層主力商戶：GAP、WE、GUESS8樓層品牌簡介L1層主力商戶：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麥當勞、必勝客、許留山、面包新語、星巴克、COSTA、中國銀行9樓層品牌簡介10L1層主力商戶：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麥當勞、必勝客、許留山、面包新語、星巴克、COSTA、中國銀行樓層品牌簡介11L1層主力商戶：GAP、WE、GUESS、CK、ISPACE、KFC、麥當勞、必勝客、許留山、面包新語、星巴克、COSTA、中國銀行樓層品牌

8、簡介12L1層主力商戶：