酒店管理公司資產(chǎn)評(píng)估

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1、酒店管理公司資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估方法（一）評(píng)估方法選擇資產(chǎn)評(píng)估基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法（成本法）。1、市場(chǎng)法需要有公開(kāi)活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，參照物及有關(guān)指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料可搜集到。運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，要求有充分的市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)并有可比的參考企業(yè)或交易案例；要求參考企業(yè)或交易案例與被評(píng)估企業(yè)屬于同一行業(yè)、從事相同或類似的業(yè)務(wù)或受相同經(jīng)濟(jì)因素影響；能夠收集參考企業(yè)或交易案例的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)信息及相關(guān)資料等?？紤]到我國(guó)目前的產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和被評(píng)估企業(yè)的特定情況以及市場(chǎng)信息條件的限制，我們很難在市場(chǎng)上找到與此次我們所評(píng)估的企業(yè)相類似的參照物及交易情況，因此我們未采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。2、收益法是從企業(yè)整體

2、出發(fā)，以企業(yè)的獲利能力為核心，通過(guò)分析、判斷和預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)收益，考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)后，選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，折現(xiàn)求取企業(yè)價(jià)值。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提有：（1）被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益可以預(yù)測(cè)并可以用貨幣衡量；（2）資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)并可用貨幣衡量；（3）被評(píng)估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。XX酒管成立以來(lái)，業(yè)務(wù)不斷發(fā)展，保證了其經(jīng)營(yíng)方式的連續(xù)性和獲利模式的持續(xù)26性，具備使用收益法評(píng)估的基礎(chǔ)條件，以及根據(jù)本次評(píng)估目的要求，故采用收益法進(jìn)行評(píng)估。3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的成本法也稱資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的

3、方法。即以重置各項(xiàng)生產(chǎn)要素為假設(shè)，先對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的各單項(xiàng)資產(chǎn)運(yùn)用相適宜的評(píng)估方法分別得出其評(píng)估值，累加求和后，再扣減相關(guān)負(fù)債的評(píng)估值，最后得出公司凈資產(chǎn)的評(píng)估值。根據(jù)被評(píng)估企業(yè)的具體情況，結(jié)合評(píng)估目的和范圍，本次評(píng)估的企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債資料齊備，滿足采用成本途徑評(píng)估的要求，故采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。（二）收益法評(píng)估方法說(shuō)明收益法是從企業(yè)整體出發(fā)，以企業(yè)的獲利能力為核心，通過(guò)分析、判斷和預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)收益，考慮企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)后，選取適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，折現(xiàn)求取股東全部權(quán)益價(jià)值。本次評(píng)估具體采用未來(lái)收益折現(xiàn)法（現(xiàn)金流折現(xiàn)法），適用直接法，對(duì)應(yīng)的現(xiàn)金流量為股權(quán)自由現(xiàn)金流量（股權(quán)自由現(xiàn)金流量＝稅后

4、凈利潤(rùn)＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)＋付息債務(wù)的增加或減少）?，F(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過(guò)將企業(yè)未來(lái)預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其基本思路是通過(guò)估算資產(chǎn)在未來(lái)預(yù)期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評(píng)估值。（1）評(píng)估模型根據(jù)企業(yè)實(shí)際情況，假設(shè)企業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，本次評(píng)估的基本模型為：式中：E：XX酒管的股東權(quán)益資本價(jià)值；P：XX酒管的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值；Ci：基準(zhǔn)日溢余性和非經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)及負(fù)債價(jià)值；（2）式中：Ri：未來(lái)第i年的股權(quán)自由現(xiàn)金流量；Rn+1：未來(lái)第n+1年的股權(quán)自由現(xiàn)金流量；r：折現(xiàn)率；本次評(píng)估，使用股權(quán)自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益指標(biāo)，其基本定義

5、為：R=稅后凈利潤(rùn)＋折舊與攤銷－資本性支出－凈營(yíng)運(yùn)資金變動(dòng)+付息債務(wù)的增加或減少（3）本次評(píng)估以被評(píng)估單位的未來(lái)收益分為前后兩個(gè)階段進(jìn)行預(yù)測(cè)。首先，逐年預(yù)測(cè)前階段（2014年1月1日至2018年12月31日）各年的股權(quán)自由現(xiàn)金流量；其次，預(yù)測(cè)后階段被評(píng)估企業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定期（2019年至永續(xù)年限），保持前階段最后一年（2018年）的預(yù)期收益額水平，估算預(yù)測(cè)期后階段穩(wěn)定的股權(quán)自由現(xiàn)金流量。最后，將兩部分的現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理加和，得到XX酒管經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。（2）折現(xiàn)率的確定本次評(píng)估采用權(quán)益資本成本（CAPM）確定折現(xiàn)率rr=rf+β×ERP+rc（4）ERP=rm–rf（5）28式中：r：股東期望

6、報(bào)酬率；rf：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；rm：市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率；rc：XX酒管的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)；β：行業(yè)預(yù)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；ERP：股權(quán)市場(chǎng)超額回報(bào)率。（三）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估方法說(shuō)明資產(chǎn)基礎(chǔ)法是指在合理評(píng)估企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值和負(fù)債的基礎(chǔ)上確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估思路。評(píng)估中在假設(shè)XX酒管持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，采用與委托評(píng)估資產(chǎn)相適應(yīng)的評(píng)估方法分別對(duì)其各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，以評(píng)估后資產(chǎn)價(jià)值減去負(fù)債價(jià)值確定凈資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中對(duì)各單項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的形態(tài)特點(diǎn)及相關(guān)資料的掌握情況，分別采取如下具體方法進(jìn)行評(píng)估：1、流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估方法本次評(píng)估對(duì)于貨幣資金，按清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。本次評(píng)估對(duì)于應(yīng)收賬款和其他應(yīng)收款，采用

7、以審查核實(shí)后的真實(shí)數(shù)為基礎(chǔ)，分析其可回收性確定評(píng)估值的做法進(jìn)行。本次評(píng)估對(duì)于存貨，以清查核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值。2、長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估方法長(zhǎng)期股權(quán)投資評(píng)估主要是對(duì)長(zhǎng)期股權(quán)投資所代表的權(quán)益進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估方法采用成本法為主，以被投資企業(yè)的凈資產(chǎn)乘以股權(quán)比例，確定評(píng)估值。3、固定資產(chǎn)評(píng)估方法對(duì)于電子設(shè)備，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)信息等近期市場(chǎng)價(jià)格資料，依據(jù)其購(gòu)置價(jià)確定重置全價(jià)。對(duì)于購(gòu)置時(shí)間較早，現(xiàn)市場(chǎng)上無(wú)相關(guān)型號(hào)但能使用的電子