駐馬店某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提報(bào)

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1、“華晟地產(chǎn)白橋路項(xiàng)目前期提報(bào)”同盛行（鄭州）地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)謹(jǐn)呈：華晟地產(chǎn)2商業(yè)秘密聲明本文內(nèi)包含的資料屬于同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對(duì)同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果同盛行地產(chǎn)顧問（鄭州）有限公司有幸和貴方簽訂合同，對(duì)本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對(duì)文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。3市場(chǎng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略政策環(huán)境區(qū)位分析樓市分析競(jìng)爭(zhēng)分析政策分析2018年，房產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)

2、效機(jī)制元年，三四線城市或?qū)⒂瓉砉拯c(diǎn)。宏觀調(diào)控：不放松2017年，房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)進(jìn)行，目前沒有松動(dòng)跡象十九大召開：明確房子是用來住的，不是用來炒的，同時(shí)加速建立房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制在調(diào)控政策下，房地產(chǎn)稅加速出臺(tái)，房地產(chǎn)稅作為長(zhǎng)效機(jī)制的重要“構(gòu)件”或?qū)⒓{入立法議程，明確落地時(shí)間新的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)確立，對(duì)于企業(yè)來說：應(yīng)盡快適應(yīng)新的行業(yè)環(huán)境，確定新的企業(yè)戰(zhàn)略并加以實(shí)施。信貸：收緊銀行界人士指出，金融手段一直以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大，若政府持續(xù)嚴(yán)控金融信貸，首當(dāng)其沖打擊的就是投資客的購(gòu)買積極性，而剛需和改善也都會(huì)受到抑制，對(duì)購(gòu)房者的信心是個(gè)巨大打擊，將會(huì)對(duì)樓市造成巨大的影響。銀行貸

3、款持續(xù)緊縮，首套房利率上浮30%，基本就是不放貸；由于銀根緊張，4月17日，央行降準(zhǔn)1個(gè)點(diǎn)，以應(yīng)對(duì)中小企業(yè)信貸緊張。2018年將是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制元年，房產(chǎn)稅正在密集出臺(tái)，并將迅速實(shí)施，房地產(chǎn)回歸“居住”屬性是必然。練江河休閑宜居區(qū)，作為駐馬店的后花園，隨著練江河升級(jí)改造，已成為新的投資居住熱點(diǎn)。區(qū)域概況：以練江河為引擎，通過天中古鎮(zhèn)、驛站文化旅游等，打造駐馬店的后花園。功能定位：作為與駐馬店老城緊密相連的區(qū)域，練江河片區(qū)有著提升城市環(huán)境，改善城市形象的重要作用。區(qū)域定位：駐馬店的后花園，休閑、旅游、商業(yè)等為一體的城市形象窗口。交通規(guī)劃：白橋路、風(fēng)光路、文明路與城區(qū)無縫連接，汝

4、河大道直通京珠高速駐馬店南入口，107過道直達(dá)確山。區(qū)位分析隨著駐馬店城市發(fā)展，已初步形成北部開發(fā)區(qū)、高鐵商務(wù)區(qū)、中心老城區(qū)、鐵東改造區(qū)、練江河片區(qū)五大組團(tuán)。北部新區(qū)：政務(wù)新區(qū)向北延伸的區(qū)域，開源大道以北，文明路為中軸，利用職教園+小清河為引擎極力向北拓展，主流均價(jià)5000-5800。練江大道銅山大道文明大道樂山大道北部新區(qū)練江河片區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)鐵東中心區(qū)高鐵片區(qū)：沿高鐵南北延伸，目前區(qū)域基本配套日益完善，品牌項(xiàng)目多、規(guī)模大。主流均價(jià)5500-8000（精裝）中心片區(qū)：多為舊城改造項(xiàng)目，少而小，形象品質(zhì)普遍較低，主流均價(jià)5600-6000鐵東片區(qū)：隨著東廣場(chǎng)的升級(jí)改造，和碧桂園

5、歐洲城的進(jìn)駐，鐵東形象正在改觀，主流均價(jià)5000-6000練江河片區(qū)：項(xiàng)目較多，供應(yīng)量大，區(qū)域價(jià)值日益提升，主流均價(jià)4500-6000樓市分析2017年開發(fā)商購(gòu)置熱情高漲，地王頻現(xiàn)，預(yù)計(jì)2018年入市項(xiàng)目將會(huì)使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。土地綜述1、受市場(chǎng)火爆影響，開發(fā)商入市信心大增，土地市場(chǎng)相較2016年明顯火爆，2017年4季度商住類土地供應(yīng)爆發(fā)式增長(zhǎng)，2018年入市項(xiàng)目將持續(xù)增多。2、2017年商住類地價(jià)明顯上漲，高鐵片區(qū)一宗地以506萬/畝奪得地王，中心城區(qū)地價(jià)已超300萬，城區(qū)邊緣地價(jià)150—200萬。3、房產(chǎn)名企在土地市場(chǎng)相對(duì)于中小開發(fā)商更加具有主動(dòng)權(quán)，政府方面更傾向于招商引資

6、，與房產(chǎn)名企合作，促進(jìn)城市建設(shè)。4、隨著拆遷改造力度的增加，棚戶區(qū)改造用地逐漸放量，駐馬店將再一次出現(xiàn)集中入市供應(yīng)現(xiàn)象。2017年全年駐馬店商業(yè)住宅類土地共計(jì)成交25宗，總面積1115990平方米（1673.5畝），同比增長(zhǎng)約130%，成交金額22.3億元，同比增長(zhǎng)約116%。土地分析2017年，駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，其中北區(qū)、高鐵片區(qū)遙遙領(lǐng)先，練江河片區(qū)價(jià)格漲幅快，去化量相對(duì)較少。各版塊量?jī)r(jià)綜述2017年度，北區(qū)和高鐵片區(qū)整體去化量依然保持優(yōu)勢(shì)，此區(qū)域樓盤數(shù)量多，因多為現(xiàn)房及尾盤項(xiàng)目，價(jià)位適中。高鐵片區(qū)價(jià)位最高，北區(qū)去化速度最快，練江河片區(qū)價(jià)位上漲較快，銷量增長(zhǎng)相對(duì)較少

7、。駐馬店2017年整體銷售26840套，均價(jià)5098，相比2016年，銷量增長(zhǎng)21.54%，成交均價(jià)增長(zhǎng)18.64%。2017年，住宅類產(chǎn)品，量?jī)r(jià)格齊升，因備案數(shù)據(jù)滯后，具體價(jià)格可能更高。產(chǎn)品形態(tài)而言，以高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品也非常緊俏，量?jī)r(jià)齊升，公寓、商鋪相對(duì)去化緩慢，投資熱情不高。產(chǎn)品類型高層洋房別墅公寓商鋪銷售套數(shù)（套）21639152115213542174銷售面積（㎡）2406330207265295537179175467銷售金額（萬元）109231714632430413356581178